Cấu trúc đặc thù đó khiến thị trường đất đai chưa bao giờ được thừa nhận đầy đủ như một thị trường; ngay cả đất nông nghiệp cũng được coi là tư liệu sản xuất, giá trị của nó bị nén chặt, ghì sát mặt đất trong suốt nhiều thập niên.

Không ngạc nhiên khi trong nhiều khảo sát, mức độ hài lòng của người dân với giá đền bù Nhà nước áp dụng là rất thấp. Điều tra của Viện Xã hội học năm 2010 ghi nhận: 29% người được hỏi “rất không hài lòng”, 52% “không hài lòng”, chỉ 14% coi là “chấp nhận được”, trong khi mức “hài lòng” và “rất hài lòng” lần lượt chỉ đạt 2,5% và 0,5%. Đây là chỉ dấu cho thấy cơ chế định giá đất vốn tồn tại lâu nay không đáp ứng được kỳ vọng về công bằng, minh bạch và thị trường.

Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một bước ngoặt, khi lần đầu tiên buộc các địa phương xây dựng bảng giá đất “sát với giá thị trường”. Từ đó, hàng loạt địa phương đồng loạt ban hành bảng giá mới, và báo chí ngay lập tức giật tít: giá đất ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng tăng gấp nhiều lần chỉ trong vòng một năm.

Nhưng câu hỏi cốt lõi lại nằm ở chỗ: “giá thị trường” là giá nào? Đáng tiếc, thực tế cho thấy cái gọi là “giá thị trường” lại thường được hình thành từ các giao dịch ảo, những cơn sốt ngắn hạn do đầu cơ tạo ra, từ các cuộc đấu giá cao bất thường, hoặc từ những lô đất lẻ bị thổi giá — rồi được lấy làm căn cứ áp lên cả khu vực. Khi đó, thị trường không phải được đo lường bởi quy luật cung – cầu thực chất, mà bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông và lợi ích nhóm.

Hệ quả là giá đất tăng vọt kéo theo toàn bộ hệ thống thuế, phí, lệ phí liên quan. Doanh nghiệp khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân khi làm thủ tục tách thửa, hợp thửa, hoặc đơn giản chỉ là xin phép xây dựng nhà ở, đều phải gánh thêm chi phí đất đai ngày một nặng nề.

Thay vì đóng vai trò là công cụ để Nhà nước điều tiết lợi ích từ đất đai một cách hợp lý, cơ chế định giá hiện nay lại vô tình biến đất thành gánh nặng chi phí, làm giảm vai trò kiến tạo và điều tiết của Nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân.

Chỉ trong một lát cắt ngắn ngủi, việc áp dụng nguyên tắc “giá thị trường” đã khiến giá đất bùng nổ trên diện rộng, và ở nhiều địa phương, nguồn thu từ đất trở thành nguồn thu ngân sách lớn nhất. Điều này không chỉ phản ánh sự lệ thuộc quá mức của ngân sách địa phương vào đất đai, mà còn đặt ra rủi ro dài hạn về tính bền vững của chính sách tài khóa.

Vậy, cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần vận hành như thế nào? Đây thực sự là câu hỏi không dễ trả lời.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), đã cảnh báo: “Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế thị trường (dù thị trường còn điều tiết chưa hiệu quả) mà lại quay về cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định theo ý chí chủ quan, trái quy luật, thì sẽ biến giá thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng ngầm, thiếu minh bạch; cơ chế xin–cho, đặc quyền, đặc lợi sẽ có thêm mảnh đất màu mỡ để tồn tại…”

Đây là một nhận định sắc sảo. Và tôi đồng tình rằng việc quay lại cơ chế “bao cấp” giá đất là không thể và cũng không nên. Tuy nhiên, kỳ vọng rằng giá đất có thể giảm trở lại mức thấp như trước đây là điều gần như không tưởng, bởi có quá nhiều yếu tố cấu thành, từ tăng trưởng tín dụng, đầu cơ đất đai, áp lực ngân sách, cho tới lợi ích chằng chịt giữa chính quyền địa phương và nguồn thu từ đất.

Điều đáng tiếc là, trong khi giá đất tăng vọt và ngày càng xa khỏi khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, Việt Nam — với cấu trúc đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai — lại là một trong số rất ít quốc gia có đủ điều kiện và cơ sở để xây dựng nhà ở với mức giá mà người nghèo có thể tiếp cận.

Cơ chế sở hữu đó lẽ ra phải trở thành công cụ để Nhà nước thực thi các chính sách nhà ở xã hội quy mô lớn, giúp đảm bảo an cư cho số đông. Nhưng tiếc thay, điều đó cho đến nay vẫn chưa được thực hiện một cách hiệu quả.

Nguồn: Hoàng Tư Giang