Nhà đất ngày càng “trên mây”

👉 Ở Hà Nội, căn hộ chung cư từ chủ đầu tư trung bình đã chạm ngưỡng 70–80 triệu đồng/m², tăng 6% so với quý trước và tới 33% so cùng kỳ năm ngoái. Nếu muốn mua một căn 70m², bạn cần ít nhất… hơn 5 tỷ đồng. Một số dự án hạng sang còn hét giá 150–300 triệu đồng/m², nghe cứ tưởng giá vàng miếng SJC!

👉 TP HCM cũng chẳng kém cạnh. Giá sơ cấp trung bình 75 triệu đồng/m², tăng 36% theo năm. Những dự án cao cấp thậm chí khởi điểm ở 150 triệu đồng/m² trở lên. Căn hộ ở thành phố giờ đây giống như hàng “limited edition”: đắt, khó mua, nhưng vẫn có người tranh nhau.

👉 Đất nền cũng đâu kém phần sôi động. Long Biên, Đông Anh, Hoài Đức (Hà Nội) dao động 60–100 triệu/m²; còn Đà Nẵng, khu đô thị mới hoặc ven biển cũng 40–60 triệu/m². Giá “hợp lý” nhất vẫn cao gấp nhiều lần thu nhập trung bình của người lao động.

Nghịch lý: cung tăng, giá vẫn tăng

Điều thú vị (và cũng đáng lo) là nguồn cung nhà ở không còn khan hiếm. Theo Savills, Hà Nội ghi nhận giá sơ cấp tăng tới 40%/năm, trung bình 91 triệu/m². CBRE lại chỉ ra, TP HCM có dự án mở bán tới 220 triệu/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, số liệu Bộ Xây dựng cho thấy số dự án được khởi công và hoàn thành đều tăng mạnh (20% và 9%). Nghĩa là nhà có nhiều hơn, nhưng giá vẫn không hạ. Vấn đề nằm ở chỗ: găm hàng, thổi giá, đầu cơ. Nhà để bán thì nhiều, nhưng nhà để ở thì thiếu.

Giá trị thực… ở đâu?

Bộ Xây dựng thẳng thắn: “Giá bán chưa phản ánh đúng giá trị thực”. Bởi lẽ, giá trị thực không chỉ là “tờ giấy ghi giá”, mà còn phải xét đến vị trí, pháp lý, tiện ích, khả năng sinh lời và quan trọng nhất: có phục vụ nhu cầu ở thực hay không.

Bà Đỗ Thu Hằng (Savills) cũng bổ sung: giá trị bất động sản phải bao gồm cả giá trị sử dụng để ở, để kinh doanh chứ không chỉ là “kỳ vọng tăng giá”. Nhưng thực tế, nhiều năm qua, chính tâm lý “mua để chờ tăng giá” mới là động lực chính. Thị trường bỗng biến thành… sàn chứng khoán, nơi căn hộ trở thành “mã cổ phiếu” để đầu cơ.

Người mua thật ngày càng teo tóp

Hệ quả là nhu cầu ở thực ngày càng co lại. Người lao động, công nhân, thậm chí cả tầng lớp trung lưu cũng “chào thua”. Thay vào đó, nhà đầu tư, đầu cơ lại chiếm lĩnh phần lớn giao dịch. Và khi nhóm này “ôm hàng” chờ thời, thanh khoản chung toàn thị trường lập tức tụt áp.

Trong 9 tháng đầu năm, tổng số giao dịch chỉ nhích 1% so với năm ngoái, phục hồi cục bộ ở nơi có hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch. Còn đa số thị trường rơi vào trạng thái “chờ xem”, giống như bàn cờ mà người chơi đều đang giữ quân, chưa muốn ra nước.

Tóm lại, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn kỳ lạ: cung tăng, cầu thực yếu, giá thì vẫn phi mã. Nhà đất lẽ ra để ở, thì nay lại được định giá như món đồ xa xỉ.

Và khi giá chưa phản ánh đúng giá trị thực, người dân chỉ còn hai lựa chọn: hoặc thuê nhà tiếp tục “tạm cư”, hoặc gom tiền chơi “cờ tỷ phú” cùng giới đầu cơ.

Câu hỏi để lại: bao giờ giá nhà mới quay về đúng nghĩa để phục vụ nhu cầu ở, thay vì chỉ là cuộc chơi của những nhà đầu tư?