Vụ án Phạm Công Danh là minh chứng điển hình. Tài sản thế chấp bị thẩm định viên nâng khống từ 2.604 tỷ đồng lên 8.503 tỷ đồng – gấp bốn lần giá trị thực. Khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu định giá lại, sự thật phơi bày: những con số ảo đó chỉ nhằm vay nhiều hơn, đảo nợ dễ hơn.
Mà còn nhiều case nữa, ví dụ SCB, đã bị lộ.
Không ít chủ dự án bất động sản nắm cổ phần hoặc có quan hệ lợi ích với ngân hàng. Khi đó, định giá tài sản – vốn là hàng rào an toàn – lại trở thành công cụ để “thổi” vốn vay. Ngân hàng giải ngân cao hơn giá trị thực, doanh nghiệp có thêm tiền nhưng không đi vào sản xuất – kinh doanh mà tiếp tục đầu cơ, mở rộng quỹ đất hoặc che giấu tình trạng mất thanh khoản.
Hoặc là dùng phần “chênh” đó để … À mà thôi.
Vòng xoáy này vận hành theo logic méo mó: tín dụng dễ dãi, tài sản bị nâng giá, vốn ồ ạt chảy vào bất động sản. Doanh nghiệp càng vay nhiều, càng có động cơ giữ giá bán cao để “bảo toàn” tài sản đã thế chấp.
Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên cao mãi, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.
Người dân buộc phải chấp nhận mức giá ngất ngưởng, bất chấp nhu cầu thực. Đây là một nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở Việt Nam leo thang bất thường, trong khi thu nhập bình quân không theo kịp.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu từng cảnh báo: bất động sản là loại tài sản thế chấp dễ bị thao túng nhất. Khối lượng định giá lớn, ngân hàng khó kiểm soát, thẩm định viên dễ thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị và hưởng “hoa hồng”.
Trong bối cảnh sốt đất, mặt bằng giá vốn đã cao nay lại bị đẩy thêm. Nếu thị trường đảo chiều, ngân hàng chắc chắn đối diện rủi ro khó thu hồi nợ, nhất là khi tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành do nới lỏng tín dụng, theo WB.
Trung Quốc là ví dụ gần nhất. Năm 2020, nước này ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm đòn bẩy nợ và tăng tính thanh khoản trong ngành bất động sản. Chính sách cắt đứt chuỗi vay mới trả nợ cũ, khiến nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ tháng 8/2021 khi Evergrande sụp đổ, lan ra khắp xã hội: dự án đình trệ, người mua nhà mất niềm tin, biểu tình xảy ra tại nhiều địa phương.
Đến cuối năm 2021, Bắc Kinh buộc phải “quay xe” để giải cứu một thị trường có dư nợ tín dụng 7.600 tỷ USD và tổng giá trị hơn 60.000 tỷ USD.
Bởi vậy, cụm từ “nâng giá” trong báo cáo của Bộ Xây dựng không chỉ phản ánh hành vi đầu cơ đơn thuần, mà chỉ ra kẽ hở thể chế trong giám sát tín dụng và định giá tài sản.
Chính sách cần minh bạch và ràng buộc trách nhiệm hơn, để chặn đứng vòng xoáy ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản vốn đang tạo ra những căn hộ có giá “trên trời”: xa tầm tay người dân, nhưng lại treo lơ lửng rủi ro cho cả nền kinh tế.
Nhưng còn nhiều lý do nữa.
Nguồn: Hoàng Tư Giang