Thật tình mà nói mình thấy hiện tại ở TP. HCM mỗi Thuế cơ sở có cách tính và xử lý các trường hợp khai thuế không đồng nhất với nhau. Nhưng tựu chung lại, mình thấy đa số các cơ quan Thuế thường tính thuế theo nguyên tắc dưới đây:
✅ Đối với bất động sản là đất trống:
- Thuế thu nhập cá nhân: tính theo bảng giá đất Nhà nước.
- Lệ phí trước bạ: tính theo giá hợp đồng mua bán nếu HĐMB cao hơn giá Nhà nước; nếu thấp hơn thì tính theo khung giá Nhà nước.
✅ Đối với bất động sản có nhà trên đất:
- Thuế thu nhập cá nhân: tính theo giá hợp đồng mua bán nếu HĐMB cao hơn giá Nhà nước; nếu thấp hơn thì tính theo khung giá Nhà nước.
- Lệ phí trước bạ: tính theo giá hợp đồng mua bán nếu HĐMB cao hơn giá Nhà nước; nếu thấp hơn thì tính theo khung giá Nhà nước.
Hiện tại một số Thuế cơ sở mà để được tính thuế TNCN theo đất trống thì phải nộp kèm theo văn bản cam kết bất động sản đang giao dịch là đất trống (theo mẫu của VP công chứng có chứng thực).
Ví dụ 1: Một bất động sản đang giao dịch công chứng chuyển nhượng là 10 tỷ. Giá theo khung giá Nhà nước là 5 tỷ. Thì có 2 trường hợp xảy ra:
✅ Nếu bất động sản là đất trống:
- Thuế TNCN đóng: 2% x 5 tỷ = 100 triệu.
- Lệ phí trước bạ đóng: 0,5% x 10 tỷ = 50 triệu.
=> TỔNG đóng: 150 triệu.
✅ Nếu bất động sản có nhà trên đất:
- Thuế TNCN đóng: 2% x 10 tỷ = 200 triệu.
- Lệ phí trước bạ đóng: 0,5% x 10 tỷ = 50 triệu.
=> TỔNG đóng: 250 triệu.
Ví dụ 2: Một bất động sản đang giao dịch công chứng chuyển nhượng là 5 tỷ. Giá theo khung giá Nhà nước là 10 tỷ. Thì có 2 trường hợp xảy ra:
✅ Nếu bất động sản là đất trống:
- Thuế TNCN đóng: 2% x 10 tỷ = 200 triệu.
- Lệ phí trước bạ đóng: 0,5% x 10 tỷ = 50 triệu.
=> TỔNG đóng: 250 triệu.
✅ Nếu bất động sản có nhà trên đất:
- Thuế TNCN đóng: 2% x 10 tỷ = 200 triệu.
- Lệ phí trước bạ đóng: 0,5% x 10 tỷ = 50 triệu.
=> TỔNG đóng: 250 triệu.
Theo đó ta thấy, với giá khai chuyển nhượng thấp hơn khung giá Nhà nước thì tổng thuế đóng đều giống nhau và lấy theo khung Nhà nước. Tuy nhiên, nếu giá HĐMB cao hơn khung giá Nhà nước thì trường hợp là đất trống thì thuế TNCN sẽ thấp hơn, trong khi lệ phí trước bạ không đổi (lấy mức cao) ở mọi trường hợp.
Vậy nên, có những trường hợp mình đã gặp là giá mua bán thực tế thấp hơn cả khung giá Nhà nước (ảnh 1) do tài sản bị lỗi phong thủy nhưng vẫn phải đóng thuế theo khung cao của Nhà nước. Trước đây có thể làm cam kết - giải trình nếu "người thật việc thật" đúng như vậy nhưng hiện nay hầu như rất khó.
Hầu hết các trường hợp còn lại đa phần là giá khai công chứng sẽ cao hơn giá Nhà nước (ảnh 2). Lúc đó, nếu BĐS có nhà trên đất mà giá khai công chứng mua bán không hợp lý - tức là vẫn cao hơn giá Nhà nước nhưng thấp hơn nhiều so với giá thị trường thì vẫn có nguy cơ bị cơ quan Thuế mời lên giải trình lý do hoặc trả hồ sơ về điều chỉnh giá khai công chứng.
Thiết nghĩ, một khi Nhà nước đã ra quy định khung giá đất thì hoặc là toàn bộ giá cứ tính theo khung Nhà nước trong mọi trường hợp, hoặc là thống nhất tính theo giá khai công chứng mua bán cho tất cả các loại BĐS (đất trống hay có nhà) thì phù hợp hơn. Tránh tình trạng mỗi cơ quan Thuế lại diễn giải quy định một cách "cảm tính" như hiện nay.
Nguồn: Tìm nhà cùng Nam