Một báo cáo có cái tên rất hay, mà theo tôi nội dung cũng rất hay là báo cáo “Giá nhà – Giá đời” của SHS Research.

Báo cáo này chỉ ra, có ba “điểm nghẽn” khiến thị trường mãi chưa thể cân bằng. Nghe thì toàn thuật ngữ kinh tế, nhưng thực ra, hiểu đơn giản là: tiền đi sai chỗ, nhà xây sai người, và người mua thì sai… thời điểm.

1. Dòng vốn lệch pha – tiền không chảy vào nơi cần

Trong nhiều năm, ngân hàng vẫn ưu ái bất động sản như người mẹ chiều đứa con học dốt nhưng biết ăn mặc đẹp.

Lý do đơn giản: cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo, dễ thế chấp, ít rủi ro. Còn cho vay sản xuất, kinh doanh, đầu tư công nghệ… thì rủi ro cao, lãi thấp, ai dám.

Theo SHS Research, giai đoạn 2020–2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng bình quân hơn 15%/năm, trong khi toàn nền kinh tế chỉ tăng 12%. Tính đến cuối 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 21% tổng dư nợ, vượt cả lĩnh vực chế biến – chế tạo (dưới 20%).

Nghe vậy thì cũng hiểu vì sao nhà nhà mua đất, người người lướt sóng.

Thay vì chảy vào nhà máy, công xưởng, dòng tiền lại chảy vào những tòa nhà mẫu. Và khi quá nhiều tiền đổ vào cùng một chỗ, điều tất yếu xảy ra: giá tăng nhanh hơn giá trị thật.

Người có đất thì giàu lên, người có nhu cầu thật thì… tìm nhà như tìm vàng trong cát 🥵

2. Giá và thanh khoản – kẻ leo, người lặn

Điểm nghẽn thứ hai, theo SHS, là sự chênh lệch giữa giá và thanh khoản.

Nói vui thì: giá nhà lên như diều, còn lượng người mua thì lặn như cá.

Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp chiếm tới 68% nguồn cung, còn nhà bình dân chỉ còn chưa đến 5%. Ở TP.HCM, con số còn “ấn tượng” hơn: cao cấp chiếm 70%, trung cấp 25%, bình dân vỏn vẹn 4–5%.

Và rồi, khi người dân có thu nhập trung bình vẫn loay hoay với lương 15 triệu/tháng, việc mua nhà trung tâm trở thành câu chuyện cười không có hậu.

Các dự án cao cấp rầm rộ mở bán, bắn pháo hoa, tổ chức tiệc champagne, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 30–40%. Nhiều dự án mở từ đầu 2024 đến giờ vẫn chưa bán hết nửa hàng, dù chủ đầu tư khuyến mãi tặng vàng, tặng xe, tặng cả chuyến du lịch.

Thị trường nhìn bên ngoài vẫn lung linh, nhưng thực chất bên trong… ế có tổ chức 😬

3. Quan niệm sai về nhà ở – từ chỗ “ở” thành chỗ… “để đó”

Điểm nghẽn cuối cùng, cũng là căn bản nhất: chúng ta đang coi nhà ở như món đầu tư, không phải nơi để sống.

Cứ nhìn quanh là thấy, người mua để ở thật đang ít dần, còn người mua để “để đó” ngày càng nhiều. Nhà không có người ở, nhưng giá vẫn cứ tăng.

Một căn hộ mua năm 2018, để trống 5 năm sau bán lời gấp đôi, thử hỏi ai còn muốn “ở” nữa, khi “để” lại dễ lời hơn.

Thị trường vận hành theo logic lạ đời: người nhiều tiền thì mua thêm nhà, người ít tiền thì chuyển ra ngoại thành, còn người nghèo thì… đợi dự án nhà ở xã hội mở đăng ký lần sau.

Kết quả, đô thị mất cân bằng, giá thuê tăng, chi phí sống đội lên, còn “an cư lạc nghiệp” dần trở thành câu thành ngữ để kể chuyện cổ tích cho thế hệ sau.

Thị trường cân bằng – không chỉ là chuyện của cung cầu

Để thị trường cân bằng, không chỉ cần giảm giá nhà, mà còn phải cân lại quan niệm.

Cần dòng vốn hướng về những dự án phục vụ nhu cầu thật, thay vì tiếp tục “nuôi béo” phân khúc đầu cơ. Cần cơ chế khuyến khích doanh nghiệp làm nhà trung cấp, nhà ở xã hội, thay vì để họ đua nhau xây penthouse và sky villa.

Cũng cần người dân tỉnh táo hơn. Nhà không phải là cây ATM đầu tư, mà là nơi để về.

Nếu cả xã hội chỉ xem bất động sản là “mỏ vàng”, thì sớm muộn gì đất nước cũng chỉ toàn… người giữ mỏ, chứ chẳng ai dám ở trong đó.

Ba điểm nghẽn mà SHS Research chỉ ra thực ra không khó hiểu: tiền đi sai hướng, hàng làm sai nhu cầu, và niềm tin đặt sai chỗ.

Nếu không tháo được ba cái “sai” ấy, thì mọi gói kích cầu, mọi chiến lược phát triển đô thị thông minh, hay mọi lời hứa “ổn định thị trường” cũng chỉ là tạm bợ.

Cân bằng thị trường bất động sản, cuối cùng, không phải để làm đẹp các con số, mà là để một người trẻ đi làm 10 năm có thể mua được căn hộ nhỏ trong thành phố mình gắn bó.

Vì khi người dân không còn mơ nổi chuyện có nhà, thì “giá nhà – giá đời” sẽ không chỉ là tên một báo cáo, mà là thực tế… ai cũng đang sống trong đó.