Đầu tiên để cho dễ hiểu mình sẽ bàn luận một chút về nguồn gốc giá trị của tiề.n giấy.

Mọi người biết rằng tiề.n chỉ là những tờ giấy, đốt là cháy. Bản thân đồng tiề.n không có chút giá trị nào đối với cuộc sống của con người. Nhưng vì sao nó có giá trị?

Là bởi vì nó được quy ước có thể hoán đổi theo một lượng tài sản vật chất, những thứ có giá trị ý nghĩa đối với đời sống con người. Theo hệ thống bản vị vàn.g trước kia (vàn.g vốn là thứ mà nơi đâu cũng cho là quý giá và muốn có), mỗi một lượng tiề.n sẽ được quy đổi tương ứng với một lượng vàn.g nhất định trong ngân khố, người ta có thể đem tiề.n để đổi ra thành vàn.g. Bằng nguyên tắc quy ước như thế người ta đảm bảo giá trị cho tiề.n giấy

Còn theo hệ thống kinh tế hiện đại hiện nay, lượng tiề.n trong quốc gia được đảm bảo bằng vàn.g và các hàng hóa được sản xuất tạo ra mỗi năm trong nền kinh tế.

Theo đó đồng tiề.n vẫn chỉ là những tờ giấy, nhưng được đảm bảo quy ước có thể hoán đổi bởi một lượng hàng hóa vật chất nhất định, bằng cách đó người ta duy trì đảm bảo giá trị cho đồng tiề.n.

Đối với những hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, hoặc hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, đây cũng là những tờ giấy, nhưng nó cũng có giá trị bởi vì được đảm bảo bằng một tài sản vật chất là căn hộ đang được xây dựng.

Vì những bản hợp đồng được đảm bảo bằng tài sản như vậy cho nên nó có giá trị và người ta có thể đem đi thế chấp ngân hàng để được cấp tín dụng.

Thế còn đối với loại hình hợp đồng đặt cọc giữ chỗ giữa một công ty môi giới và người mu.a, thì bởi vì công ty môi giới không phải là chủ đầu tư đối với dự án, công ty môi giới không nắm giữ trong tay quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất, cho nên thỏa thuận giữa công ty môi giới và người mu.a không được đảm bảo bằng một tài sản vật chất đang được hình thành.

Bởi vậy thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ hay thỏa thuận chứng minh năng lực tài chính để chọn mu.a giữa công ty môi giới và người mu.a sẽ chỉ là những tờ giấy, không được đảm bảo, theo đó rất khó thể đem đi thế chấp vay vốn ngân hàng.

Nhưng bên cạnh tài sản vật chất thì pháp luật dân sự còn quy định về quyền tài sản cũng là thứ có giá trị.

Văn bản thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ giữa công ty môi giới và người mu.a sẽ tạo cho người mu.a một quyền tài sản đó là quyền chọn mu.a căn biệt thự trong tương lai, cũng tức là quyền được ký hợp đồng với chủ đầu tư để mu.a căn biệt thự.

Điều quan trọng căn bản ở đây là phân biệt quyền chọn mu.a bất động sản khác với bản thân khối bất động sản, giá trị của quyền chọn mu.a là rất nhỏ so với giá trị của khối bất động sản.

Mọi người hãy hình dung nếu bạn không mu.a được từ chủ đầu tư thì bạn có thể mu.a lại từ người khác, bạn sẽ chỉ phải trả thêm một khoản tiề.n chênh lệch làm lãi cho người kia là họ sẽ bá.n cho bạn. Bởi vậy giá trị của quyền chọn mu.a, cái quyền được ký hợp đồng với chủ đầu tư, chỉ bằng khoản tiề.n chênh đó thôi.

Giống như trong các cuộc bá.n đấu giá đất nền, nhiều người cùng tham gia đấu giá nhưng chỉ vài người trúng, có người sau khi trúng đấu giá thì bá.n luôn sang tay cho người khác kiếm vài trăm triệ.u. Thì giá trị của quyền chọn mu.a chỉ có giá vài trăm triệ.u đó thôi chứ không phải là bằng với giá trị của lô đất nhiều tỷ đồn.g.

Như thế, sẽ là đúng hay sai nếu một ngân hàng lại định giá văn bản thỏa thuận giữa công ty môi giới và người mu.a, định giá quyền chọn mu.a căn biệt thự bằng với giá trị căn biệt thự mà chủ đầu tư sẽ bá.n khi dự án đủ điều kiện. Ngân hàng định giá quyền chọn mu.a bằng đúng giá trị bất động sản, nhận thế chấp văn bản thoả thuận, quyết định giải ngân cho vay với một mức bằng 40% giá trị căn biệt thự.

Thật khó để biết được ngân hàng đã dựa vào lý thuyết kinh tế, kỹ thuật tài chính nào để định giá quyền được ký hợp đồng với chủ đầu tư để chọn mu.a bằng đúng với giá trị căn biệt thự.

Sẽ rất rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ, khi ấy không có tài sản để phát mại, còn quyền tài sản thì giá trị bao nhiêu so với khoản nợ? Giá trị của quyền chọn mua là rất nhỏ, nhiều trường hợp người ta không muốn mu.a nữa thì có được mất gì? Khi thị trường đi xuống việc không mu.a được sản phẩm có khi lại còn là may mắn.

Cho nên hiện nay khi người vay không trả được nợ thì ngân hàng đi khởi kiện người vay để thu hồi nợ, nhưng không có tài sản bảo đảm để phát mại, chứ nếu có tài sản hoặc quyền tài sản có giá trị để phát mãi thì thiết nghĩ là ngân hàng sẽ nhàn tênh chứ có gì mà lo nữa.

Luật sư Ngô Ngọc Trai