Trước khi đi vào các công thức định giá, tôi xin được trình bày cùng bạn vài điểm
- Việc định giá một bđs dựa vào kỳ vọng tương lai là không dễ dàng vì tương lai là biến động và nhiều biến số. Nhưng ta không có cách nào khác vì các giá trị quá khứ gần như đều đã được phản ánh vào hiện tại rồi. Tôi sẽ cố gắng định giá trên những giá trị kỳ vọng khả thi và có tính xác thực nhất có thể
- Tất cả những nguyên lý tôi dùng để định giá trong bài viết này không phải kiến thức của tôi, nó là của những nhà nghiên cứu kinh tế bđs lỗi lạc như Adam Smith hay David Ricardo, Keynes… nên độ chính xác của nó là rất cao, tôi chỉ cố gắng chuyển hóa chúng thành ngôn ngữ dễ hiểu và ứng dụng thực tế tại Bảo Lộc, tuy nhiên bởi nó được ứng dụng bởi tôi nên chắc chắn sẽ không hoàn hảo hay chính xác toàn bộ được theo những sự thông thái của các ngài ấy
- Đặc biệt, tôi là một người đang sinh sống và phát triển BĐS ở Bảo Lộc nên đôi khi sẽ có những thiên kiến ưu tiên nhất định, tôi sẽ cố gắng khách quan nhất có thể nhưng nếu đâu đó còn lại hơi hướm còn sót lại bởi tình yêu với vùng đất này thì rất mong được quý bạn thông cảm
-----
Ta đi 2 loại đất cơ bản nhất
- Đất nông nghiệp: Ta xét trên bình quân là một 1 hecta đất đã có điện nước và mặt bằng cơ bản đủ để sẵn sàng canh tác
+ Giá trị hiện tại: Với 2 cây trồng quen thuộc nhất là Trà và Café Robusta, sau khi trừ các chi phí thì lợi nhuận bình quân/hecta là khoảng 300 triệu => Giá đất theo công thức dòng tiền/ls tiền gửi trung bình = 300tr/6% = 5 tỉ /hecta. Tuy nhiên, từ thời điểm bắt đầu trồng cho đến thời điểm được thu cần 3 năm. Vậy ta cần chiết khấu dòng tiền về hiện tại theo công thức PV là 4,2 tỷ/hecta nếu mua tại giai đoạn hiện tại 2025. Đây có thể xem là giá trị sàn
+ Giá trị kỳ vọng: Theo nghị quyết 21 và các quy hoạch về phát triển nông nghiệp của Bảo Lộc về chuyển đổi hữu cơ, chuỗi liên kết, xen canh, áp dụng nông nghiệp công nghệ cao…. Nghị quyết rất dài nên tôi xin đưa ra kết quả tính toán cuối luôn. Là khi nghị quyết này thành công ở ở giai đoạn đầu là xóa bỏ hoàn toàn các vùng canh tác cho giá trị lợi nhuận dưới 50tr/hecta và ở điểm giữa ước đạt trung bình 500tr-800tr/hecta vào năm 2030. Vì tính kỳ vọng nên ta lấy mức thấp nhất là 500tr. Vẫn theo công thức trên thì ta có giá trị đất nông nghiệp tương đương 8,3 tỉ/hecta. Chiết khấu PV 5 năm về hiện tại là 6,2 tỷ/hecta
+ Giá trị kỳ vọng lượng hóa trên hạ tầng: Khi cao tốc toàn tuyến HCM – Bảo Lộc hoàn thành. Cơ bản về khoảng cách di chuyển thì không rút ngắn được nhiều, nhưng rút ngắn thời gian từ 4h40p xuống 3h. Điều này làm giảm chi phí vận chuyển, chi phí năng lượng xe lạnh, tỉ lệ hao hụt nông sản xuống…. Tuy nhiên do giá Logistic hiện nay cũng gần như rất tối ưu rồi nên cái giảm này cũng không tăng được nhiều. Ước đạt tăng lợi nhuận cho 1 hecta từ 1-3tr đồng tiền vận chuyển thôi. Phản ánh vào giá đất cũng không nhiều. Tuy nhiên việc một hạ tầng trọng điểm như cao tốc sẽ là 1 cánh bướm lan tỏa, sẽ đưa đến sự đô thị hóa, dòng người, nhu cầu dịch vụ có thể khiến chuyển đổi luôn bản chất của đất nông nghiệp sang một loại hình đất khác cho giá trị gấp hàng chục lần. Tuy nhiên những điều này có sự trừu tượng quá lớn nên tôi xin không ước tính trong giá trị hiện tại và kỳ vọng thuần này
- Như vậy tổng kết nếu bạn mua đất nông nghiệp ở Bảo Lộc với giá từ 4,2-6,2 tỷ/hecta là hoàn toàn có thể yên tâm về tính khai thác, hồi vốn, dòng tiền và thanh khoản. Lợi nhuận đầu cơ vượt bậc có thể từ các yếu tố khác như dòng tiền vĩ mô tăng trưởng, tâm lý đám đông, chuyển đổi bản chất đất…những thứ đó có thể là lợi nhuận cộng thêm. Nhưng gần như chắc chắn ở thời điểm 2028-2030 bạn có thể bán được 1 hecta đất nông nghiệp thuần với giá từ 5 tỷ - 8,3 tỉ đồng và có thanh khoản.
- Bởi vì xét trên bình diện đất nông nghiệp, cao tốc không tăng giá trị nhiều cho nó nhưng bởi nó xét bởi thổ nhưỡng, khí hậu và sản vật nên bạn có thể mở rộng vùng mua không chỉ Bảo Lộc mà còn rộng hơn là Bảo Lâm, Di Linh chẳng hạn. Những nơi này vẫn có 1 số khu đất nông nghiệp được rao bán giá thấp hơn giá trị ước đạt. Miễn đừng mua trúng khu quy hoạch khoáng sản là được
----
Ta tiếp tục ở loại hình 2. Thổ cư. Như tên gọi, đất nông nghiệp , giá trị là “nông” thì đất thổ cư, giá trị là “cư” tức giá trị sống, chất lượng sống hay thứ tạo ra chất lượng sống ( thu nhập kiếm ra hay tiết kiệm được). Với đất thổ cư do ảnh hưởng rất lớn hay thậm chí gần như phần lớn bởi hạ tầng và tiện ích ảnh hưởng đến giá trị sống tốt cấp độ nào nên không thể lan vùng như đất nông nghiệp để tính toán qua huyện Bảo Lâm hay huyện Di Linh. Nên nội dung sau đây, hết sức lưu ý, chỉ đúng duy nhất với Bảo Lộc. Một thành phố trước khi thay đổi tên gọi hành chính
Thông thường, ở mặt hình thức chúng ta hay định giá đất thổ cư dựa trên phương pháp so sánh với các thửa đất có các điều kiện tương tự ở hiện tại và ở 1 tương lai kỳ vọng. Ví dụ như với 1 nơi đang có gdp, khí hậu như Bảo Lộc thì giá đất ở nơi khác là bao nhiêu, rồi ở nơi nào đó đã có cao tốc thì nó là bao nhiêu. Điều chỉnh các yếu tố so sánh để tính ra giá trị danh nghĩa thị trường của Bảo Lộc hiện tại và ước đạt trong kỳ vọng. Dĩ nhiên, điều đó đúng, phương pháp so sánh gần như là hoàn hảo bởi giá danh nghĩa thị trường gần như phản ánh toàn bộ giá trị nội tại của một thửa đất. Tuy nhiên, ở nội dung này, tôi sẽ cố gắng ở 1 tầng sâu hơn, cùng quý bạn tìm ra và lượng hóa hoàn toàn các giá trị nội tại của nó nhằm vạch nhiễu và loại trừ các giá trị của sóng ở các thị trường khác.
- Ta giả định một mảnh đất 100m2 đất ở, tại mặt đường betong 4m, xe oto tới nơi, có đầy đủ điện nước và có thể tiếp cận đầy đủ các tiện ích trường, chợ, y tế cơ bản cấp thành phố trong vòng 15 phút di chuyển. Ta cho nó bắt đầu giá trị bằng 0 và bắt đầu xây dựng giá
+ Vốn hóa từ giá thuê: Một căn nhà xây trên mảnh đất có điều kiện như trên có thể cho thuê tại TP. Bảo Lộc với giá 5 triệu/tháng. Như vậy vốn hóa tương đương 1,2 tỉ đồng với lãi suất ngân hàng trung bình. Trừ giá trị xây dựng khoảng 600 triệu cho 1 căn nhà có thể cho thuê được thì giá trị đất là 600 triệu/100m2. Đây là giá sàn đầu tiên
+ Giá trị nội sinh bằng sức mua của 1 thị trường: Theo logic của Ricardo – Alonso – Harvey, tức: giá đất = phần thu nhập còn lại (thặng dư địa tô) mà cư dân sẵn sàng trả để “được sống” ở vị trí đó. GRDP bình quân 2024 của tỉnh Lâm Đồng là 96,98 triệu/người. Một hộ gia đình trung bình 3 người. Và giá trị chi trả cho nhà ở trung bình là 30% tương đương 90 triệu/hộ. Trong đó cho tiền khấu hao công trình nhà ở mức cao 50% còn lại 50% là địa tô của đất tức 45 triệu. Vốn hóa về giá là 900 triệu. Đây là mức thứ 2. Phản ánh nội lực kinh tế thật của cư dân Bảo Lộc – Lâm Đồng, chưa tính kỳ vọng đô thị hóa hay hạ tầng cao tốc.Và gần sát thị trường theo kinh nghiệm của tôi. 100m2 với giá 900 triệu đồng và các điều kiện như trên gần như 100% là có thanh khoản
+ Kỳ vọng cao tốc: Ai cũng biết cao tốc sẽ là một cái chìa mở khóa giá trị cực mạnh cho Lâm Đồng nói chung vầ Bảo Lộc nói riêng. Nhưng mở thực tế tới bao nhiêu? Một con số cụ thể như thế nào. Tôi sẽ cố gắng để áp dụng vào các thuyết kinh tế học đã được kiểm chứng và công nhận rộng rãi để tính toán con số này. Bởi sự phức tạp của nó, tôi sẽ chia làm nhiều phương trình
1. Sự co lại của Cap rate: Với những công thức tính ở trên tôi đều đưa vào tỉ suất để vốn hóa 1 bđs là 6%. Tức 1 bđs phải được sinh lời dòng tiền 6% mỗi năm tương đương lãi tiền gửi ngân hàng. Đó là áp dụng trong một thị trường đóng, thanh khoản yếu. Tức phải có tỉ suất cỡ đó thì mới có thanh khoản. Dĩ nhiên Bảo Lộc hiện tại cũng đang không bị thực sự đóng như vậy nhưng với định vị là một nội dung khoa học nên tôi cần hết sức cẩn trọng và bám sát theo các nguyên tắc kinh tế. Khi cao tốc hoàn thành,với việc rút ngắn 35% thời gian di chuyển cũng tương đương với việc nó được tăng 35% khả năng tiếp cận thị trường rộng hơn và cũng tương đương với caprate co lại 35% từ 6% xuống 4%. Một cách trùng hợp, tỉ suất 4% này lại là một tỉ suất chung chấp nhận được của đa phần nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền, và có thể là không trung hợp mà chẳng qua thị trường đang phản ánh các phương trình kinh tế hết sức chính xác. Trong trường hợp giá thuê 5 triệu/tháng và giá trị địa tô thuần giữ nguyên 45 triệu/năm chưa tính tới yếu tố nguyên lý đấu thầu thì với việc caprate co lại 4% thì vốn hóa vào giá trị đất khi này tương đương từ 1,2 -1,350 tỉ/100m2
2. Dịch chuyển cấu trúc cầu và nguyên lý đấu thầu: Ta tiếp tục với những giá trị nội tại cơ bản nhất của 1 thửa đất là giá thuê vốn hóa qua giá trị đất. Ở những luận điểm ở trên ta đang tính giá thuê trung bình là 5 triệu/tháng , tức với mức là để cư dân tại chỗ sinh sống. Nhưng tiềm năng thuê của Bảo Lộc ở một phân khúc lớn hơn là thuê nghỉ dưỡng, thuê dịch vụ. Hiện tại mức này cũng rất cao có thể đạt >10 triệu/tháng nhưng không ổn định. Nhưng khi có cao tốc, thời gian rút ngắn phá vỡ một ngưỡng tâm lý quan trọng. Với hiện trạng giao thông hiện tại, nó biến một chuyến đi từ "kỳ nghỉ cuối tuần thư giãn" thành một "hành trình có kế hoạch, tốn nhiều công sức". Với 2 ngày cuối tuần, người ta mất gần nửa ngày chỉ để đi và về. Hiệu quả nghỉ ngơi thấp. Khi cao tốc hoàn thành, nó phá vỡ ngưỡng này. Thời gian di chuyển dưới 3h đồng hồ khiến chuyến đi được quyết định một cách dễ dàng, ngẫu hứng. Từ một thị trường ngách trở thành thị trường đại chúng. Dựa theo nguyên lý địa tô cận biên và cơ chế đấu thầu. GRDP chia trung bình của HCM và chia ra giờ lao động thì khoảng 98.500đ/h, ta lấy tròn 100 ngàn đồng. Với việc giảm 1,5h di chuyển quy đổi ra giờ lao động chưa tính tới nguyên liệu, sức khỏe..thì tức giá thuê mỗi ngày từ giá sàn 5tr/30 ngày có thể được + thêm tối thiểu 150 ngàn =316x30=đâu đó 9,5 triệu/tháng. Đây là ước tính thận trọng. Vốn hóa ra giá trị nhà với cap rate 4% và trừ đi giá trị xây dựng thì giá trị địa tô đất lúc này tương đương với khoảng 2,2 tỉ đồng/100m2 tức 22 triệu/m2. Chiếu khấu PV từ 2030 ( thời điểm dự kiến thông toàn tuyến cao tốc) về hiện tại thì giá hiện tại phản ánh cho kỳ vọng này tương đương khoảng 1,6 tỉ . Theo báo chí thì cao tốc có thể thông vào 2027-2028 nhưng theo các tính toán và nghiên cứu pháp lý cá nhân tôi nhận thấy thời gian khả thi là 2030 cho toàn tuyến
3. Giá trị tài nguyên khí hậu. Đây là một cái giá trị khổng lồ nhất của Bảo Lộc ngoài đất. Nó hoàn toàn có thể lượng hóa thông qua các giá trị mà nó mang lại cho những người gần nó. Nhưng đây là một phạm trù phức tạp rất trừu tượng nên nếu có dịp nào khác tôi xin được chia sẻ sau về giá trị này
Như vậy hiện tại với những giá trị khai thác, sử dụng, kỳ vọng cứng và xác thực về quy hoạch ta có thể tính toán được mức mua an toàn với đất Bảo Lộc là 1,6 tỉ/100m2 cho một mảnh đất cơ bản. Nếu nó xấu hơn hay tốt hơn so với cơ bản thì quý bạn có thể dùng các thang đo điều chỉnh cho mảnh đất cụ thể của mình
Và toàn bộ các điều tính toán chỉ trên giá trị gần như có thể hiện thực hóa bao gồm cả kỳ vọng. Còn các giá trị khác làm tăng hay giảm như cú sốc cầu, mở rộng hay bóp nghẽn dòng tiền tạm thời tôi chưa khai thác trong nội dung này nhằm giữ tính thận trọng nhất của việc định giá
----
Định giá một miếng đất cụ thể theo các hình thức và phương pháp so sánh đã là việc cần chuyên môn. Định giá trung bình cho cả một vùng đất và xây dựng dựa trên toàn bộ giá trị từ 0 thực sự là một việc rất khó khăn. Với một chút hiểu biết của tôi về kinh tế, bđs và đặc biệt là kinh nghiệm tại chỗ. Mong được đóng góp cùng quý bạn chút thông tin tham khảo như trên
Xin cám ơn