Giống như mọi loại hàng hóa khác, việc kiềm chế giá nhà phải xuất phải từ cả phía cung và cầu. Về phía cung, theo Quyết định 338/QĐ-TTg năm 2023, Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho đến năm 2030.

Sau gần hai năm triển khai, mới đây NHNN báo cáo rằng chỉ có 4.500 tỉ đồng (hơn 3%) được giải ngân trong tổng số 145.000 tỉ đồng của gói cho vay NƠXH. Điều này cho thấy số lượng dự án được triển khai sau hai năm là quá nhỏ.

Nguyên nhân chủ yếu là do biên lợi nhuận của các dự án này quá thấp không đủ hấp dẫn chủ đầu tư, cũng như do chậm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý khi triển khai các dự án.

Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030 thì số lượng này vẫn là quá nhỏ và bất hợp lý về cơ cấu. Các địa phương có nhu cầu nhà ở lớn như Hà Nội và TPHCM chỉ được phân bổ một số lượng khiêm tốn, lần lượt 56.000 và 70.000 căn.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án NƠXH, thay vì kêu gọi doanh nghiệp tự nguyện tham gia, có lẽ chính quyền các địa phương nên đứng ra xây và bán/cho thuê quỹ nhà ở này như ở các nước trên thế giới.

Một biện pháp khác đẩy nhanh cung nhà ở thương mại là đánh thuế các dự án bỏ hoang, hoặc thậm chí thu hồi các dự án được phê duyệt nhưng chậm triển khai so với kế hoạch cam kết để chuyển giao cho các chủ đầu tư khác. Biện pháp này có thể giúp làm tăng cung trên thị trường sơ cấp.

Về phía cầu, thực tế không thể phủ nhận là giá nhà đã vượt quá xa so với khả năng tiếp cận của những người thu nhập trung bình cao ở cả khía cạnh giá nhà/thu nhập hay khả năng trả lãi vay.

Đẩy giá nhà lên mức này không thuần túy là do nhu cầu thực, mà chủ yếu là cuộc chơi của các chủ đầu tư, ngân hàng và giới đầu cơ. Do vậy, các chính sách kiểm soát giá nhà cần phải điều tiết được những hành vi không có lợi và gây rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế của các chủ thể này.

 

Cần kết hợp biện pháp thuế và tín dụng để hạ nhiệt thị trường

Để điều tiết hành vi kinh tế thì không có gì tốt hơn là dùng chính sách thuế. Trước tiên, để giá nhà không ngày càng bỏ xa thu nhập, hệ thống thuế thu nhập cá nhân của Việt Nam cần được thiết kế lại theo hướng ưu tiên/khuyến khích lao động và hạn chế hành vi đầu cơ/găm giữ bất động sản.

Cụ thể, nhà nước cần giảm nhẹ gánh nặng thuế thu nhập từ tiền công và tiền lương (tăng giảm trừ gia cảnh lên 25 triệu đồng/tháng và điều chỉnh hàng năm, bỏ các mức thuế suất cao nhất 30% và 35%), đồng thời tăng các sắc thuế đánh vào hành vi đầu cơ bất động sản. Tổng thu thuế có thể không đổi, nhưng gánh nặng thuế sẽ chuyển từ người lao động làm công ăn lương sang bớt người đầu cơ và qua đó không khuyến khích hành vi này.

Các sắc thuế điều tiết hành vi đầu cơ, giúp tăng cung trên thị trường thứ cấp và qua đó làm giảm giá nhà bao gồm: (1) thuế đánh vào sở hữu nhiều bất động sản; và (2) thuế đánh theo thời gian sở hữu.

Sở hữu một căn nhà hoặc dưới một diện tích tối đa nào đó có thể không phải chịu thuế nhằm đảm bảo an sinh, nhưng nếu sở hữu căn nhà thứ hai trở đi thì phải đóng thuế. Hoặc trong bối cảnh già hóa dân số như hiện nay, để khuyến sinh, nhà nước có thể dựa theo số con trong một gia đình để xác định số căn/diện tích nhà được miễn thuế.

Thuế sở hữu nhà ở là loại thuế phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Nếu được áp dụng từ căn nhà thứ hai trở đi, nó không chỉ sẽ làm giảm hành vi tích trữ đất đai/nhà ở, mà còn thu hẹp bất bình đẳng giàu nghèo, tránh lãng phí, tăng hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Ngoài ra, nó cũng là nguồn thu quan trọng để nhà nước có thể cắt giảm các sắc thuế khác khuyến khích sản xuất kinh doanh và phát triển hệ thống hạ tầng ở các địa phương. Biểu thuế nên có tính lũy tiến, tức là thuế suất thấp (ví dụ 1%) với căn nhà chịu thuế đầu tiên và tăng dần với các căn nhà kế tiếp.

Với thuế đánh vào thời gian sở hữu, đây là loại thuế đánh vào hành vi đầu cơ ngắn hạn, mua đi bán lại nhanh chóng nhằm kiếm lời từ chênh lệch giá. Đây là hành vi không nên được khuyến khích bởi nó hầu như không đem lại giá trị gia tăng cho xã hội, nhưng lại là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá và gây hỗn loạn trên một thị trường có thông tin bất cân xứng như thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2% áp trên giá bán, không phân biệt thời gian nắm giữ. Để giảm hành vi đầu cơ lướt sóng này, thuế suất cần mang tính lũy thoái theo thời gian nắm giữ (tức là, nắm giữ càng lâu thì thuế suất càng thấp). Người nắm giữ lâu dài (ví dụ trên 5 năm) có thể chỉ chịu thuế suất chuyển nhượng ở mức rất thấp 1%, nhưng nếu mua đi bán lại trong vòng 1 năm hay ngắn hơn sẽ chịu thuế suất lên tới 5% hay thậm chí 10% giá bán.

Rất tiếc, trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) gần đây nhất của Bộ Tài chính, tất cả các thảo luận trước đó về việc đưa vào mới hay sửa đổi các sắc thuế này đều đã bị loại bỏ. Đây là một bước lùi trong việc điều tiết giá nhà và thị trường bất động sản.

Tiếp đến phải kể đến vai trò của chính sách tiền tệ và tín dụng. Để ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát được giá nhà, NHNN cần được trao quyền độc lập trong việc thực thi/theo đuổi các mục tiêu được Quốc hội giao, tránh các sức ép trong điều hành chính sách khi phải theo đuổi quá nhiều mục tiêu mâu thuẫn nhau.

Chính sách tiền tệ và tín dụng không nên được sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng trong thời gian dài. Nhiệm vụ chính của chính sách tiền tệ là ổn định kinh tế vĩ mô, tức là nới lỏng khi nền kinh tế rơi vào khó khăn/suy thoái và thắt chặt khi nền kinh tế tăng trưởng nóng, có dấu hiệu mất ổn định kinh tế vĩ mô. Lãi suất phải được sử dụng linh hoạt để đạt được vai trò bình ổn này, chứ không phải chỉ có giảm hay giữ nguyên bất chấp những sức ép về lạm phát, tỷ giá, hay bong bóng tài sản như hiện nay.

Tăng trưởng tín dụng không nhất thiết dẫn đến tăng trưởng kinh tế, nó chỉ là một công cụ của chính sách tiền tệ. Nếu được phân bổ hiệu quả, vào đúng lĩnh vực sản xuất, tạo ra giá trị gia tăng thì tín dụng sẽ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhưng nếu phân bổ sai, chủ yếu đi vào lĩnh vực đầu cơ thì sẽ gây bong bóng và bất ổn. Với lượng tiền và tín dụng đã đưa vào lưu thông quá lớn như hiện nay (tỷ lệ tín dụng/GDP và cung tiền M2/GDP lần lượt là 140% và 160%), mỗi lần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì kết quả lại là lạm phát cao, nội tệ mất giá nhanh và giá tài sản lên một tầm cao mới, trong khi thu nhập của phần lớn người lao động lại không tăng kịp.

Trong bối cảnh thị trường vốn méo mó khi hệ thống ngân hàng chiếm tới 70-80% tổng vốn cung ứng, việc mở rộng tín dụng (càng làm tăng quy mô của hệ thống này) tất yếu khiến dòng vốn chủ yếu chảy vào bất động sản. Nguyên nhân là bất động sản vừa là tài sản thế chấp lý tưởng, vừa đem lại sự an toàn cho ngân hàng so với cho vay sản xuất kinh doanh vốn nhiều rủi ro hơn.

Đồng thời, môi trường kinh doanh thiếu ổn định, chi phí đầu vào cao và hạ tầng chưa phát triển làm giảm hấp dẫn của lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, do thiếu các sắc thuế đủ mạnh để điều tiết hoạt động đầu cơ, nên sự chênh lệch lợi nhuận/rủi ro giữa đầu cơ tài sản và đầu tư sản xuất ngày càng lớn, càng khuyến khích tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản.

Muốn tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần tìm kiếm động lực mới chứ không thể dựa vào chính sách tiền tệ và tín dụng. Tái cấu trúc thị trường vốn theo hướng giảm tỷ trọng của khu vực ngân hàng cũng là điều cần thiết.

Chính sách tín dụng và lãi suất cần phân biệt giữa nhu cầu vay mua căn nhà đầu tiên để ở với hành vi vay mua nhà thứ hai, thứ ba nhằm đầu cơ tích trữ. Hiện nay, việc mở rộng tín dụng và áp dụng lãi suất gần như cào bằng đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn, trong khi người lao động lại không có nhu cầu do thiếu hụt nguồn cung NƠXH. Do thiếu sự phân biệt này, mỗi khi tín dụng được nới lỏng hay lãi suất giảm, dòng vốn lại có xu hướng chảy mạnh vào bất động sản mang tính đầu cơ thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo: PGS. TS. Phạm Thế Anh