Bạn lo chất lượng công trình, hệ thống PCCC, đền bù khi cải tạo… Nhưng cũng sợ mình chỉ mãi chạy theo giá, không bao giờ mua nổi nội đô nữa. Bạn băn khoăn không biết nên làm thế nào? Vay thêm tiền mua nhà nội đô hay ở tiếp ven đô.
Đây là một bài toán điển hình, nửa lý trí nửa cảm xúc, khiến nhiều người “kẹt” giữa ước mơ sống tốt hơn và áp lực tài chính ngày một lớn.
Như tôi đã nói nhiều rất nhiều lần, những trường hợp như này bạn cần nhìn nhận lại mục tiêu: bạn MUA ĐỂ Ở hay MUA ĐỂ ĐẦU TƯ, để có thể ra quyết định.
1. Xét về tài sản: Chung cư 20 năm tuổi không còn là tài sản tăng trưởng
Đây là điều bạn băn khoăn đầu tiên.
Với chung cư, thời gian là kẻ thù. Sau 20 năm, căn hộ bước vào giai đoạn xuống cấp cả về chất lượng vật lý lẫn giá trị pháp lý (khả năng được cải tạo, đền bù không rõ ràng).
Theo quy định hiện hành, tuổi thọ thiết kế chung cư thường là 50 năm, nhưng sau 30 năm đã đối diện nhiều rủi ro cải tạo, an toàn PCCC, pháp lý sở hữu.
Về thanh khoản, rất khó để bán lại căn 20 năm tuổi với giá ngang ngửa hoặc cao hơn, trừ khi vị trí đặc biệt khan hiếm.
Nếu là nhà đất, 10 tỷ có thể tạo ra tài sản giữ giá hoặc tăng giá. Nhưng với chung cư cũ, bạn đang dùng đòn bẩy tài chính để mua một tài sản… đang đi vào cuối vòng đời.
2. Xét về nguồn lực: Tài chính là áp lực kép: vay nợ + tài sản không bảo toàn
Vay 3,5 tỷ cho tài sản không tăng trưởng đồng nghĩa bạn đang chịu lãi vay cho một khoản chi phí sinh hoạt cao cấp, không phải đầu tư.
Trong khi đó, bạn đang sở hữu một tài sản thanh khoản tốt: nhà đất vùng ven 6,5 tỷ có thể khai thác cho thuê, giữ giá lâu dài, và là “đệm an toàn” trong biến động kinh tế.
Đây không phải bài toán ‘mua nhà’, mà là bài toán đánh đổi: chi phí cơ hội từ việc đốt tài sản tích lũy để đổi lấy tiện nghi sống nội đô.
3. Xét về mục tiêu: Nội thành không đồng nghĩa với tài sản tốt
Tâm lý "lên phố" là bình thường với các gia đình đang nâng tầm sống. Nhưng điều quan trọng là phải phân biệt mục tiêu:
- Mua để ở -> cần xét giá trị sống (sống gần, tiện lợi, trường học tốt…)
- Mua để đầu tư --> cần xét giá trị tài sản có khả năng tăng lãi vốn ko, có tạo dòng tiền không... (khả năng giữ giá, cho thuê, thanh khoản…)
Giá trị sống có thể cao nhưng nếu nó ăn vào tài sản gốc, bạn đang mua tiêu sản bằng tiền đi vay.
👉Đây là thứ bạn ko đặt lên bàn cân sau khi suy nghĩ về các con số 6,5 tỷ - 10 tỷ - 3,5 tỷ - nhưng thực tế là THỨ BẠN CẦN CÂN NHẮC ĐẦU TIÊN trước 2 yếu tố tôi vừa nêu, theo đúng tư duy bình an tài chính!
Tóm lại - Vậy bạn nên làm gì?
Bạn nên xem lại mục tiêu - MUA ĐỂ Ở hay MUA ĐỂ ĐẦU TƯ.
- Nếu bạn thật sự ưu tiên chất lượng sống: có thể cân nhắc thuê một căn hộ nội đô tương tự, dùng 3,5 tỷ đó đầu tư vào tài sản có dòng tiền/tăng giá tốt.
- Nếu vẫn muốn mua: hãy tìm tài sản có tuổi đời trẻ hơn, vị trí có tiềm năng giữ giá hoặc cho thuê ổn định.