Dưới đây là 3 cái bẫy chết người mà người mới rất dễ mắc phải nếu tin rằng đầu tư BĐS là "dễ ăn":
1. Ảo tưởng về "Mỡ nó rán nó" và Bẫy Lãi Suất
Bài toán vay ngân hàng 50% để mua nhà, rồi dùng tiền cho thuê để trả lãi nghe rất lọt tai, nhưng thực tế lại không giống anh em nghĩ.
Đừng nhìn vào con số lãi suất ưu đãi 6% trong 1-2 năm đầu. Thực tế, lãi suất thả nổi trung bình tại Việt Nam thường rơi vào khoảng 10-12%/năm (Điển hình đến T12/2025 lãi suất đã sắp chạm 10% khoản vay mới)
Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (Rental Yield) của căn hộ chỉ đạt trung bình 3-4%.
Ví dụ: Với căn nhà 10 tỷ, bạn vay 5 tỷ. Khi hết ưu đãi, bạn phải trả ngân hàng khoảng 50 triệu/tháng, nhưng tiền cho thuê kịch trần chỉ được 25-30 triệu. Bạn sẽ phải móc tiền túi bù lỗ 20 triệu mỗi tháng. Đây là "âm dòng tiền", không phải "mỡ nó rán nó".
2. Hiệu ứng "Thiên Nga Đen" không lặp lại
Việc chung cư Hà Nội tăng gấp đôi giá trong giai đoạn 2021-2024 là một hiện tượng dị biệt do khan hiếm nguồn cung pháp lý, không phải quy luật thị trường. Giá của các CĐT lớn thường đã được định giá cho tương lai. Giá bán sơ cấp (mở bán) thường rất cao, đã bao gồm cả kỳ vọng tăng giá của 3-5 năm tới.
Thông thường, chung cư là loại hình tài sản khấu hao. Sau 5-7 năm bàn giao, tốc độ tăng giá sẽ chậm lại, thậm chí đi ngang hoặc giảm do xuống cấp. Nếu mua vào ở đỉnh sóng hiện tại với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục nhân đôi như quá khứ, thì đang đánh cược rủi ro cực lớn.
Tất nhiên, đã là xu hướng và thị hiếu, nguồn vốn khoẻ, đó là lựa chọn không sai lầm, chung cư dần đã thành một phần của thói quen sinh hoạt của người trẻ HN, và mua được là được, nhưng bán được hay không cũng còn tuỳ vị trí - tuỳ mức độ ngáo giá
3. Chiến lược nắm giữ không phải lúc nào cũng thắng
Lời khuyên "cứ để im lãi hơn lướt sóng" chỉ đúng khi thị trường đang trong chu kỳ bơm tiền mạnh. Nhưng nếu thị trường đóng băng hoặc đi vào suy thoái, việc ôm một tài sản giá trị lớn cùng khoản nợ 50% sẽ trở thành cơn ác mộng.
Khi cần tiền gấp hoặc lãi suất tăng vọt, không thể bán ngay lập tức để cắt lỗ. Lúc đó, "tài sản" sẽ biến thành "tiêu sản" đè nặng lên tài chính gia đình. Tất nhiên đen thì thua đỏ ăn tất, nếu đang gặp may thì mọi lời khuyên vô nghĩa, nhưng cuộc sống nó như đánh bạc, biết đâu đây lại là lần cuối may. Ngoài ra còn phải tính đến trạng thái có kiên nhẫn được không hay trong khoảng thời gian đó lại nhảy ra nhảy vào rồi sập chân ở chỗ nào đó không tốt
Chọn đầu tư không sai, mọi kì vọng cũng đều có cơ sở, đầu tư BDS vẫn đã và luôn có 1 sự an toàn hơn các kênh đầu tư khác.
Hãy tính toán dựa trên kịch bản xấu nhất: Lãi suất vay có thể lên 14%, nhà có thể bị trống khách thuê vài tháng, và giá nhà có thể đi ngang trong 3 năm tới. Nếu dòng tiền vẫn chịu đựng được những kịch bản đó, hãy xuống tiền. Còn không, hãy cẩn trọng với những "chiếc bánh vẽ" lợi nhuận khổng lồ.