Thật sự, với những người mua nhà chỉ mong kiếm được một mái nhà yên ổn để an cư như mình, bỗng nhiên lại trở thành con mồi trong cái cuộc chơi thổi giá này.
Mình nói thật, thị trường không xấu, nhưng có những nhóm người đang cố gắng tận dụng sự thiếu hiểu biết và lòng tham của đám đông để dẫn dắt cuộc chơi. Vấn đề là, mình phải đủ tỉnh táo để nhận diện được đâu là giá trị thật và đâu là vùng giá bị thổi!
🧐 Dấu hiệu nhận biết: Khi nào là "sóng" và khi nào là "bong bóng"?
Mình đúc kết lại thấy, cái vùng giá bị thổi đó thường không nằm ở nơi mà nhu cầu ở thực đã rõ ràng, đầy đủ. Nó hay xuất hiện ở những khu vực mà hạ tầng còn dang dở, dân cư thì thưa thớt, tiện ích chưa hình thành xong, nhưng lại được khoác lên một cái áo rất kêu là "tương lai rực rỡ".
Giá cứ tăng mà chẳng đi kèm nhịp độ lấp đầy thực tế, chẳng tương xứng với khả năng mình khai thác để ở hay cho thuê được. Nó chủ yếu dựa vào mỗi kỳ vọng... là sẽ bán lại được cho người đến sau với giá cao hơn. Nghe có quen không? Đó là sự thật phũ phàng.
Dấu hiệu dễ thấy nhất của giá ảo là các câu chuyện nghe y chang nhau, cứ lặp đi lặp lại:
- "Còn đúng vài căn thôi!"
- "Tuần sau là chủ đầu tư tăng giá rồi!"
- "Nhà đầu tư lớn đã gom sạch khu vực này."
- "Quy hoạch lớn chuẩn bị công bố đó nha!"
Nếu bạn thấy giá tăng nhanh hơn tốc độ hoàn thiện hạ tầng, nhanh hơn sức mua của đại đa số người dân, và nhanh hơn cái tốc độ tăng thu nhập bình quân của mình, thì đó không còn là tăng trưởng tự nhiên nữa đâu. Đó là đang được bơm thổi bằng thông tin!
🤔 Người mua khôn ngoan hỏi gì?
Một thực tế rất phũ phàng là: nơi nào số lượng người mua với mục đích đầu tư lướt sóng áp đảo người mua để ở, nơi đó nguy cơ tạo bong bóng giá càng cao. Giá lúc này không được neo bởi nhu cầu ở thật sự, mà bị kéo lên bởi lòng tham và nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Và khi dòng tiền chững lại, bong bóng xì hơi, thì chính người mua cuối cùng (thường là người mua để ở) là người ôm trọn rủi ro.
Là một người mua nhà cẩn trọng, mình không nhìn giá hôm nay, mình nhìn vào sức sống thật của khu vực đó. Mình tự đặt ra những câu hỏi cốt lõi này, bạn cũng nên làm vậy:
-
Bao nhiêu cư dân đang ở thực sự trong khu vực này? (Tỷ lệ lấp đầy là bao nhiêu?)
-
Trường học, chợ, bệnh viện, giao thông đã vận hành hay mới chỉ nằm trên bản vẽ 3D? (Hạ tầng tiện ích thực tế)
-
Giá thuê có đủ để nuôi căn nhà không? (Nếu không ở thì khả năng khai thác có tốt không?)
-
Thu nhập bình quân khu vực có thể gánh nổi mức giá đang rao bán không? (Khả năng chi trả bền vững của đa số người dân)
Nếu bạn trả lời được những câu hỏi ấy một cách trung thực, bạn sẽ sớm thấy được đâu là vùng giá thật - cái giá phản ánh đúng giá trị sử dụng và khai thác và đâu là vùng giá bị thổi.
Mua nhà là một quyết định cả đời, không phải trò lướt sóng theo nhịp trống hội. Không ai "lùa" được bạn nếu bạn đủ tỉnh táo để đứng ngoài cơn sốt. Còn giữ được cái đầu lạnh, bạn còn giữ được tiền của mình. Chúc mọi người sớm tìm được tổ ấm đúng giá trị!