Theo số liệu mới nhất do ông Trần Đạt Khánh – CEO Công ty Biggee – công bố, số lượng dự án chung cư có giá vượt 70 triệu đồng/m² tại Hà Nội đã chiếm tới 24% tổng nguồn cung, trong khi đầu năm 2023 chỉ chiếm vỏn vẹn 4%.
Chỉ trong vòng chưa đầy hai năm, các dự án trung cấp đã… tiến hóa thần tốc thành cao cấp, còn người mua thì vẫn đứng nguyên một chỗ, nhìn theo.
Khi 70 triệu/m² trở thành “giá sàn”
Chỉ vài năm trước, người Hà Nội vẫn có thể tự tin đi xem nhà với ngân sách 2–3 tỷ đồng. Khi ấy, phân khúc 30–50 triệu/m² nở rộ – gọi là trung cấp, nhưng sống khá ổn, thang máy chạy êm, bể bơi có nước, bảo vệ có mặt.
Còn giờ đây, cùng số tiền đó, bạn chỉ còn hai lựa chọn:
- Mua chung cư cũ với tuổi đời 15 năm, tường hơi mốc và view nhìn ra… tường nhà đối diện.
- Mua ngoại thành – nơi quảng cáo là “cách trung tâm 20 phút” nhưng thực tế Google Maps báo “50 phút nếu không kẹt xe và không mưa”.
Ông Khánh cho biết, tốc độ tăng giá ở Hà Nội đang vượt cả TP.HCM, khiến toàn bộ mặt bằng giá bị “đẩy lên một nấc thang mới”. Những cái tên từng gắn liền với phân khúc trung cấp như The Link Ciputra, Sunshine Riverside, Hapulico Complex hay Eurowindow Cầu Giấy... nay đều đã “thăng hạng” lên nhóm cao cấp, với giá bán tương đương 90–120 triệu/m².
Người từng mơ căn hộ “vừa tầm” giờ chỉ còn biết nhìn… bảng giá mà thở dài... 🥵
Nhà tăng giá – lương đứng im
Nguyên nhân chính, theo các chuyên gia, là sự dịch chuyển đồng loạt của các phân khúc. Khi chi phí đất, vật liệu và tài chính đều leo thang, các chủ đầu tư chẳng còn mặn mà làm nhà giá rẻ.
Dự án nào ra cũng “cao cấp”, “hạng sang”, “đẳng cấp quốc tế”, trong khi khách hàng vẫn “đẳng cấp nội địa” với thu nhập trung bình 15–20 triệu/tháng.
Thực tế, theo tính toán của các tổ chức nghiên cứu, một hộ gia đình trung lưu ở Hà Nội phải mất 20–25 năm tích lũy mới mua nổi một căn hộ trung bình 70m² – chưa tính lãi vay.
Còn nhóm thu nhập thấp thì… thôi khỏi tính, vì phép toán ấy sẽ cho ra kết quả “vô nghiệm”.
Hệ lụy của “bất động sản chỉ dành cho người có điều kiện”
Khi nhà trung cấp biến mất, đô thị cũng bắt đầu mất cân bằng. Người thu nhập trung bình bị đẩy dần ra xa trung tâm, khiến mật độ giao thông tăng, hạ tầng quá tải, khoảng cách xã hội nới rộng.
Còn trong nội đô, những tòa tháp kính sáng choang mọc lên san sát, nhưng ban đêm đèn nhiều tầng vẫn tắt tối – vì đó là nhà đầu tư mua để đó, không phải người ở thật.
Các ngân hàng cũng không vui vẻ gì. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, người mua buộc phải vay nhiều hơn, dẫn tới áp lực nợ xấu. Về lâu dài, đây không chỉ là vấn đề của thị trường, mà là vấn đề của nền kinh tế – nơi tài sản tăng nhưng phúc lợi xã hội lại giảm.
Trung cấp chỉ còn lại là biểu tượng một thời
“Trung cấp” từng là phân khúc được yêu thích nhất: vừa túi tiền, tiện ích đủ dùng, cư dân chủ yếu là gia đình trẻ, văn minh, ổn định.
Thế nhưng nay, khi tất cả cùng “nâng cấp”, trung cấp lại thành món xa xỉ.
Câu nói nửa thật nửa đùa ấy, phản ánh đúng thực tế: thị trường đang mất dần lớp sản phẩm cân bằng, khiến người mua thật chẳng biết nên mừng hay lo.
Mừng – vì đất nước phát triển, nhà nào cũng “đẳng cấp”.
Lo – vì chẳng biết mình còn… đủ tiền để ở trong “đẳng cấp” đó không.
Khi 70 triệu/m² trở thành “giá khởi điểm”, những người thu nhập trung bình buộc phải rời xa giấc mơ căn hộ Hà Nội, dù chỉ cách vài năm trước, điều đó vẫn còn nằm trong tầm tay.
Những tòa nhà mọc lên ngày càng cao, nhưng giấc mơ an cư lại… càng thấp.
Nếu tình hình tiếp diễn, vài năm nữa, các chuyên gia quy hoạch có thể phải tính thêm một khái niệm mới Tầng lớp ở thuê trung lưu - nhóm người có học, có việc ổn định, nhưng cả đời không mua nổi căn nhà trong thành phố nơi mình làm việc.
Thị trường bất động sản Hà Nội có thể vẫn sẽ tiếp tục sôi động, bảng giá vẫn sáng rực. Nhưng ở đâu đó, giữa những quảng cáo “thiên đường sống đẳng cấp”, vẫn có hàng triệu người âm thầm cuộn mình trong căn hộ đi thuê, nghĩ về hai chữ “trung cấp”, thứ giờ đây nghe mà… xa xỉ quá 🥹🥹🥹