Điều này khiến không ít nhà đầu tư lo lắng, đặt câu hỏi: Vì sao lại có tình trạng này?

Chuyện này giống như một bữa tiệc buffet kéo dài quá lâu. Lúc đầu ai vào cũng thấy ngon, thấy rẻ, thấy “ăn là có lời”. Đến giai đoạn 2021–2022, giá chung cư bị đẩy lên nhanh và mạnh, không phải vì nhu cầu ở thực tăng đột biến, mà vì dòng tiền đầu cơ đổ vào quá nhiều. Người mua sau nhìn người mua trước lãi đậm, thế là lao vào, kỳ vọng mua hôm nay vài tháng sau bán chênh vài trăm. Nhưng thị trường không phải cái thang cuốn chạy mãi đi lên. Khi nhạc tắt, người còn đứng trong phòng tiệc là người phải dọn bàn.

Một nguyên nhân lớn nữa là lãi suất ngân hàng tăng cao trong năm 2023-2024. Rất nhiều nhà đầu tư mua chung cư bằng đòn bẩy, lúc lãi thấp thì thấy nhẹ như lông hồng, đến khi lãi suất tăng trong giai đoạn 2023–2024 thì mới thấy mỗi tháng trả ngân hàng giống như đang xách thêm một cục đá buộc vào chân. Chung cư lại không phải loại tài sản dễ bán ngay khi cần, thế là người ta buộc phải hạ giá, rồi hạ nữa, miễn sao thoát được áp lực dòng tiền. Cắt lỗ lúc này không còn là lựa chọn, mà là phương án ít đau nhất.

Chưa kể, nguồn cung cũng bắt đầu quay lại ở một số khu vực. Khi dự án mới ra hàng, chủ đầu tư còn đủ chiêu, đủ chính sách, đủ quà tặng, thì mấy căn chung cư giá cao mua ở đỉnh bắt đầu lép vế. Người mua ở thực giờ tỉnh táo hơn, họ không còn lao vào những căn hộ bị đẩy giá quá xa thu nhập. Cung và cầu lệch pha, thế là hàng cao giá bị nghẽn, còn hàng vừa túi tiền thì vẫn có người hỏi.

Nhìn rộng ra, chung cư cắt lỗ không phải là tín hiệu thị trường sập, mà là một nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Giống như người chạy nước rút quá đà thì phải chậm lại để thở, thị trường cũng vậy. Giá nào không bám vào nhu cầu thật, không bám vào khả năng chi trả thật, sớm muộn cũng phải quay về mặt đất.

Với người mua ở thực, đây có thể là giai đoạn dễ thở hơn, nhưng không có nghĩa là thấy chữ “cắt lỗ” là lao vào như bắt được vàng. Cần soi rất kỹ: vì sao họ cắt, căn đó vướng gì, pháp lý có ổn không, vị trí có thực sự tiện sống hay chỉ tiện… quảng cáo, và quan trọng nhất là giá đó có phù hợp với thu nhập dài hạn của mình hay không. Nhà để ở là chuyện mấy chục năm, không phải món hàng lướt sóng vài tháng.

Còn với nhà đầu tư, câu chuyện cắt lỗ chung cư lần này là một bài học khá đắt: bất động sản không phải lúc nào cũng chỉ có một chiều đi lên. Khi thị trường hưng phấn nhất cũng là lúc rủi ro tích tụ nhiều nhất. Ai đi chậm, tính kỹ, giữ được dòng tiền, thường là người còn đứng vững khi sóng rút.