Ít nhất, nó nhắc chúng ta một điều rất cơ bản: Nhà nước không dại gì tự bắn vào chân mình bằng cách bóp chết một thị trường đang đóng góp lớn cho tăng trưởng kinh tế.
Theo TS. Nghĩa, năm 2026 giá bất động sản có thể tăng chậm lại khi nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ nhờ các luật và nghị quyết mới phát huy hiệu lực. Tăng chậm, chứ không phải giảm sâu hay sụp đổ.
Đó là sự điều chỉnh cần thiết sau một giai đoạn thị trường vận hành phần nhiều bằng… kỳ vọng hơn là hàng hóa thật.
Ở góc nhìn vĩ mô, điều này không quá khó hiểu: nguồn cung tăng, áp lực giá giảm tốc, thị trường bớt nóng, bớt sốt, và bớt những cơn “lên đồng” theo tin đồn.
TS. Nghĩa cũng nhấn mạnh rằng đầu tư bất động sản phải nhìn vào giá trị tương lai, không phải giá hiện tại. Đây là một câu nói rất đúng, nhưng cũng rất… dễ bị lạm dụng.
Bởi suốt nhiều năm qua, không ít nhà đầu tư đã vin vào hai chữ “tương lai” để hợp thức hóa mọi mức giá, từ cao đến rất cao. Cứ hễ ai hỏi “giá này có đắt không?”, câu trả lời quen thuộc sẽ là: “Bây giờ cao, nhưng 5–10 năm nữa thì rẻ”. Vấn đề là không phải ai cũng đủ sức, đủ vốn và đủ kiên nhẫn để sống sót đến cái “5–10 năm nữa” đó.
Về phân khúc, TS. Nghĩa cho rằng chung cư sẽ giảm đà tăng, trong khi đất nền, đặc biệt tại các tỉnh vẫn là kênh đầu tư hiệu quả khi giá gần như chưa từng giảm.
Nhận định này nghe rất quen tai với những người đã ở lâu trong thị trường. Đất nền vẫn luôn có một sức hấp dẫn kỳ lạ, kiểu “để đó cũng thấy yên tâm”, nhất là với tâm lý sở hữu đất ăn sâu vào văn hóa của người Việt.
Tuy nhiên, câu chuyện “chưa từng giảm” cũng cần được hiểu cho đúng: giá có thể không giảm trên bảng niêm yết, nhưng thanh khoản thì có thể… biến mất không dấu vết.
Những nhận định trên đều đúng, nhưng nếu chỉ dừng ở mức “yên tâm đầu tư” thì vẫn hơi… lạc quan.
Đúng là Nhà nước không đánh thuế để giết thị trường, nhưng cũng không có nghĩa là thị trường được quyền vận hành vô tư như trước. Thuế, pháp lý, kiểm soát tín dụng, siết đầu cơ… tất cả đều đang hướng đến một mục tiêu chung: buộc dòng tiền phải chảy vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thật, thay vì nằm chết trong đất bỏ hoang hay các dự án treo.
Năm 2026, nhà đầu tư sẽ khó kiếm tiền bằng cách “mua đâu cũng thắng” như những giai đoạn sốt nóng trước đây. Thị trường không chết, nhưng sẽ kén người chơi hơn. Ai làm ăn nghiêm túc, tính toán dòng tiền, hiểu khu vực, hiểu sản phẩm thì vẫn sống khỏe. Ngược lại, ai vẫn giữ tư duy mua trước, tính sau, giá thế nào rồi cũng lên rất dễ rơi vào cảnh tài sản thì có, nhưng tiền thì… không xoay nổi.
Riêng với câu chuyện đất nền tỉnh lẻ, tôi nghĩ đây vẫn là kênh đầu tư tiềm năng, nhưng không còn dành cho số đông. Thời của việc mua đất theo tin quy hoạch, theo lời môi giới “sắp lên thành phố”, “sắp có sân bay”, “sắp có cao tốc” đã qua đỉnh. Tương lai vẫn quan trọng, nhưng đó phải là tương lai có cơ sở, có tiến độ, có dân cư và có nhu cầu thật.
Tóm lại, 2026 không phải là năm để sợ hãi, nhưng cũng không phải năm để nhắm mắt yên tâm. Thị trường bất động sản sẽ không bị triệt tiêu bởi thuế, nhưng những nhà đầu tư thiếu chuẩn bị hoàn toàn có thể tự… triệt tiêu mình.
Trong một thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, thứ cần nhất không phải là niềm tin mù quáng, mà là một cái đầu tỉnh táo, một bài toán dòng tiền rõ ràng và đủ kiên nhẫn để đi đường dài.