Thực tế, hiện tượng này không quá bất ngờ nếu nhìn lại giai đoạn sốt giá trước đó. Trong các năm 2021–2022, khi dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, chung cư được đẩy giá liên tục, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Không ít nhà đầu tư mua căn hộ không phải để ở, cũng chẳng cần cho thuê, mà chỉ đơn giản là… giữ vài tháng chờ sang tay. Giá tăng nhanh đến mức nhiều người mặc định một điều nguy hiểm: chung cư chỉ có tăng, không có giảm.

Vấn đề là thị trường không vận hành bằng niềm tin. Khi mặt bằng giá đã bị kéo lên quá cao so với thu nhập thực và nhu cầu ở thực, dư địa tăng tiếp gần như không còn. Thanh khoản chậm lại, người mua sau không xuất hiện như kỳ vọng, những nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải đối mặt với bài toán thoát hàng. Và khi thời gian nắm giữ kéo dài, chi phí tài chính bắt đầu lộ diện, khái niệm “cắt lỗ” trở nên thực tế hơn bao giờ hết.

Một nguyên nhân khác mang tính quyết định là lãi suất ngân hàng. Giai đoạn 2023–2024, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tăng cao, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào thế khó.

Trước đó, họ quen với việc “lấy tiền ngân hàng nuôi căn hộ”, trả lãi bằng kỳ vọng tăng giá. Nhưng khi lãi suất không còn ưu ái, dòng tiền âm kéo dài, căn hộ từ tài sản đầu tư bỗng biến thành gánh nặng tài chính. Bán sớm thì tiếc, giữ tiếp thì mệt, và cắt lỗ trở thành lựa chọn ít đau nhất.

Bên cạnh đó, nguồn cung chung cư mới bắt đầu quay trở lại ở một số khu vực sau thời gian dài khan hiếm.

Dù chưa bùng nổ, nhưng chỉ cần nguồn cung tăng nhẹ trong bối cảnh cầu yếu cũng đủ tạo ra áp lực cạnh tranh. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại nghiêng mạnh về nhà ở vừa túi tiền. Sự lệch pha này khiến những căn hộ giá cao, vị trí không thực sự vượt trội hoặc pháp lý, tiện ích ở mức trung bình, trở nên khó thanh khoản hơn hẳn.

Cũng cần nói thêm rằng, “cắt lỗ” không đồng nghĩa với sụp đổ. Phần lớn các trường hợp giảm giá hiện nay vẫn mang tính cục bộ: nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, mua ở đỉnh giá, cần thoát hàng nhanh. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, cộng đồng cư dân ổn định vẫn giữ giá khá vững. Tuy nhiên, thị trường đang buộc người bán phải thực tế hơn, thay vì treo giá theo ký ức của một thời sốt nóng.

Nhìn rộng ra, hiện tượng chung cư cắt lỗ phản ánh đúng bản chất của một chu kỳ điều chỉnh. Sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh, thị trường cần thời gian “xả áp” để quay về mặt bằng hợp lý hơn. Với người mua ở thực, đây không hẳn là tin xấu. Ngược lại, trong bối cảnh người bán bớt “mơ mộng”, người mua có nhiều cơ hội thương lượng hơn, miễn là chọn đúng dự án, đúng nhu cầu và không chạy theo tâm lý bắt đáy bằng mọi giá.

Chung cư không hết thời, nhưng thời “mua gì cũng lãi” có lẽ đã qua. Và khi thị trường trở lại với những con số thực tế hơn, cả người bán lẫn người mua đều buộc phải tỉnh táo, điều mà một cơn sốt giá dài ngày thường hay làm người ta quên mất.