Không phải vì pháp luật thiếu công cụ. Trên giấy, Nhà nước đang nắm đủ “đồ nghề”: thu hồi đất nếu không sử dụng đúng tiến độ, xử phạt hành chính, chấm dứt dự án, thậm chí điều chỉnh quy hoạch. Đọc luật lên nghe rất rắn, rất nghiêm, rất không khoan nhượng. Nhưng bước ra khỏi văn bản, nhiều khu đất bỏ hoang vẫn tồn tại bền bỉ qua năm tháng, như một dạng… tài sản ngủ đông.

Vấn đề nằm ở chỗ: luật đang đánh vào thủ tục, chứ chưa đánh vào động cơ. Chủ đất không làm gì cũng không sao. Dự án chậm thì xin gia hạn. Quy hoạch treo thì… treo tiếp. Phạt có phạt, nhưng mức phạt nhỏ đến mức nhiều người coi đó là chi phí duy trì trạng thái “để đấy chờ thời”. Trong bài toán lợi nhuận dài hạn, tiền phạt chẳng khác gì tiền gửi xe.

Đất bỏ hoang nguy hiểm không phải vì nó vô dụng, mà vì nó gây ảo giác. Nó tạo ra cảm giác đất hiếm, trong khi thực tế đất không thiếu, chỉ là bị khóa lại. Nó giữ nguồn cung ở trạng thái “đóng băng”, đẩy giá lên cao, khiến người có nhu cầu thật ngày càng bị loại khỏi cuộc chơi. Thị trường méo mó không phải vì không có đất, mà vì đất không chịu chảy.

Ở nhiều nơi, người ta quen với cảnh những khu đất vàng nằm trơ trọi, rào tôn quây kín, bên trong là cỏ dại và vài tấm biển phai màu. Không xây, không bán, không sử dụng, nhưng giá thì vẫn được thổi lên theo mỗi đợt sóng. Đó là kiểu tài sản không tạo ra giá trị cho xã hội, nhưng lại tạo ra kỳ vọng cho người nắm giữ. Và khi kỳ vọng còn lớn hơn chi phí, đất vẫn sẽ tiếp tục bị bỏ hoang.

Luật hiện hành, nói cho công bằng, mới chỉ chạm vào phần ngọn. Muốn xử thật sự đất bỏ hoang, cần làm một việc rất rõ ràng: biến việc không sử dụng đất thành một hành vi đắt đỏ. Không phải đắt trên giấy, mà đắt ngoài đời. Thuế sử dụng đất phải tăng theo thời gian bỏ hoang. Chi phí cơ hội phải đủ lớn để người giữ đất cảm thấy sốt ruột. Và cơ chế thu hồi phải được áp dụng thực tế, chứ không chỉ tồn tại trong các điều khoản “có thể xem xét”.

Thị trường bất động sản không sợ luật nghiêm. Điều mà thị trường sợ nhất là luật nửa vời. Khi người ta không biết cuối cùng có bị xử thật hay không, thì lựa chọn an toàn nhất vẫn là… giữ đất chờ lên giá. Ngược lại, nếu ai cũng hiểu rằng giữ đất không làm gì cả sẽ ngày càng tốn tiền, thì dòng vốn tự khắc phải chuyển động.

Ở góc độ tích cực, phải thừa nhận rằng tư duy quản lý đất đai đang có sự thay đổi. Nhà nước đã nhìn ra vấn đề đất bỏ hoang không còn là chuyện cá biệt, mà là một lực cản lớn đối với phát triển đô thị và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Các tín hiệu siết kỷ luật đất đai đã xuất hiện nhiều hơn, ít nhất là về mặt thông điệp.

Nhưng từ thông điệp đến hiệu quả vẫn là một khoảng cách dài. Để chuyển từ “gãi ngứa” sang “trị tận gốc”, điều quan trọng không chỉ là sửa luật, mà là thực thi nhất quán. Không có vùng xám, không có ngoại lệ, không có chuyện “để thêm chút nữa xem sao”. Đất là tài nguyên hữu hạn, và việc để nó nằm im trong khi xã hội thiếu không gian sống là một sự lãng phí rất đắt.

Ai đang ôm đất bỏ hoang với niềm tin cứ để đó rồi cũng tăng giá thì nên bắt đầu suy nghĩ lại. Thời kỳ đất nằm im vẫn sinh lời đang dần khép lại. Cuộc chơi mới là đất phải được đưa vào sử dụng, phải tạo ra giá trị, phải tham gia vào nền kinh tế. Không làm gì cả, trong bối cảnh sắp tới, rất có thể không còn là chiến lược an toàn, mà trở thành một rủi ro thật sự.

Giữ đất không sai. Nhưng giữ đất mà không làm gì, trong một thị trường đang bị bóp nghẹt bởi thiếu nguồn cung thực, thì câu hỏi không còn là “có nên không”, mà là “còn được bao lâu”.