Chuyện là... 🤙

Hơn 1.000 dự án được tháo gỡ pháp lý, quay lại đường đua gần như cùng lúc, kéo tổng nguồn cung hai năm lên khoảng 300.000 căn. Con số này không cần phân tích sâu cũng đủ hiểu: thị trường đang chuyển từ “không có gì để bán” sang “bán cái gì trước bây giờ”.

Tháo gỡ cho dự án rõ ràng là một cú hích lớn, và lần này không phải tháo kiểu động viên tinh thần. Giấy tờ được xử lý nhanh hơn, quy trình rõ hơn, doanh nghiệp không còn phải đoán ý chính sách như trước.

Nhưng mặt trái của việc tháo gỡ đồng loạt là mọi thứ bung ra cùng lúc. Khi rào chắn được mở, không chỉ những dự án tốt chạy ra, mà cả những dự án từng nằm im vì… bán cũng không ai mua cũng bắt đầu nhập cuộc.

Nguồn cung tăng mạnh khiến một sự thật dần lộ diện: nhu cầu ở thực không hề biến mất, nhưng cũng không lớn tới mức “ôm” nổi từng ấy sản phẩm trong thời gian ngắn.

Người mua bây giờ không còn cảnh thấy dự án là xuống tiền ngay, mà xem kỹ từ giá, vị trí, pháp lý cho tới… hàng xóm tương lai. Bất động sản bước vào giai đoạn mà người bán phải chứng minh mình đáng mua, chứ không phải người mua phải chứng minh mình đủ tiền.

Điểm thú vị là thị trường lần này không ồn ào. Không còi xe đi xem nhà lúc nửa đêm, không xếp hàng đặt cọc, không giá sáng khác chiều. Thay vào đó là không khí khá… lạnh lùng. Hàng mở bán đều đặn, bảng giá in đẹp, sa bàn sáng đèn, nhưng tốc độ hấp thụ thì rất biết điều.

Tồn kho vì thế không cần đợi khủng hoảng, nó hình thành ngay trong một thị trường đang “bình thường hóa”.

Cú tăng nguồn cung này cũng phơi bày rất rõ chất lượng từng dự án. Những sản phẩm định giá cao dựa trên kỳ vọng quá khứ bắt đầu lộ sự chênh vênh. Trong khi đó, các dự án làm thật, giá không ảo, hạ tầng kết nối rõ ràng lại bán được chậm rãi nhưng đều. Tồn kho không rơi trúng ai cả, nó chọn lọc rất kỹ, và thường dừng lại ở những nơi từng nghĩ rằng mình “không bao giờ ế”.

Với chủ đầu tư, đây là giai đoạn không còn chỗ cho tâm lý chờ sóng. Có hàng thì phải bán, bán thì phải đúng giá, và đúng nhu cầu. Những doanh nghiệp quen sống bằng đòn bẩy tài chính cao sẽ cảm nhận rõ áp lực, còn những đơn vị làm ăn thận trọng sẽ có cơ hội giành lại thị phần trong im lặng. Thị trường không còn thưởng cho sự liều lĩnh, mà bắt đầu trả công cho sự kiên nhẫn.

Cơ bản là tồn kho vượt đỉnh không phải là tai nạn, mà là hệ quả tất yếu của một giai đoạn bung hàng sau nhiều năm bị nén. Bất động sản đang quay về trạng thái rất đời: có cung, có cầu, có lựa chọn. Và khi lựa chọn nhiều lên, thì cái gì bán chậm, cái gì bán được, thị trường sẽ tự trả lời, không cần ai phải hô hào.