Cuối 2025, đầu 2026, thị trường bắt đầu chậm lại theo đúng cái cách rất quen: giao dịch giảm trước, rồi mới tới câu chuyện giá. Cushman & Wakefield vừa công bố số liệu, đọc qua thì khô, nhưng đặt vào bối cảnh thì thấy khá nhiều điều để suy ngẫm.
Ở Hà Nội, quý IV/2025 tiêu thụ khoảng 6.200 căn hộ chung cư. Con số này nghe thì vẫn “to”, nhưng thực tế đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Nghĩa là cùng một thị trường, cùng một thành phố, nhưng lượng người sẵn sàng mua nhà đã ít đi gần một phần ba.
Không chỉ người mua chậm lại, chủ đầu tư cũng không còn tung hàng ồ ạt như trước, khi nguồn cung mới giảm 32% so với quý IV/2024. Người bán bắt đầu dè chừng, người mua thì đắn đo, một trạng thái rất khác so với giai đoạn mở bán là phải chen chân 😀
Nhà liền thổ còn cho thấy tín hiệu rõ ràng hơn. Quý cuối năm ngoái, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 200 giao dịch, giảm 64% so với quý trước và giảm tới 77% so với cùng kỳ năm.
Ba quý trước đó từng khá sôi động, nhưng chỉ cần điều kiện vay vốn thay đổi, dòng tiền đầu tư rút ra rất nhanh. Nguồn cung mới trong quý này cũng giảm tới 87%, gần như biến mất khỏi thị trường. Không phải vì không còn đất, mà vì không còn tâm lý “bán là chắc thắng”.
Nguyên nhân thì không có gì bí ẩn. Lãi suất đang tăng. Cuối tháng 1, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua bất động sản tăng thêm 1–2% so với cuối năm trước. Lãi cố định 12 tháng lên khoảng 8–10%/năm, còn lãi thả nổi sau ưu đãi ở nhiều nơi vọt lên 12–15%/năm. Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, chỉ cần nhìn con số này là đủ để mất ngủ vài đêm.
Hai năm qua, thị trường nhà ở, đặc biệt là chung cư không chỉ được mua để ở.
Một phần lớn giao dịch đến từ nhóm đầu tư, lướt sóng, giữ ngắn hạn chờ tăng giá. Khi lãi suất thấp, tiền vay rẻ, câu chuyện này rất dễ diễn ra. Nhưng khi chi phí vốn tăng lên, bài toán lợi nhuận lập tức khác đi. Lãi chưa kịp thấy, tiền lãi ngân hàng đã hiện rõ từng tháng.
Cushman & Wakefield nhận định, khi lãi suất tiếp tục chịu áp lực tăng, lực cầu đầu tư sẽ suy giảm, và thanh khoản thị trường sẽ phải dựa nhiều hơn vào nhóm mua ở thực.
👉 Vấn đề là nhóm này lại đang đứng trước một rào cản rất lớn: mặt bằng giá. Giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm, trong khi thu nhập không kịp chạy theo. Người mua ở thật vẫn có nhu cầu, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng vay ở mức lãi hai chữ số để gánh một tài sản giá cao.
Thị trường vì thế đang bước vào một giai đoạn không còn quá nhiều cảm xúc, không còn câu chuyện mua nhanh bán nhanh. Giao dịch giảm không phải vì thị trường sụp đổ, mà vì tiền đang được cân đo đong đếm kỹ hơn. Nhà đầu tư bắt đầu chọn lọc, người mua ở thật tính toán dài hơi, còn chủ đầu tư thì buộc phải quan sát phản ứng của thị trường thay vì áp giá theo kỳ vọng.
Có thể 2026 sẽ không phải là năm bùng nổ giao dịch nhà ở. Nhưng đó cũng có thể là năm thị trường học lại một bài cũ: bất động sản không chỉ sống bằng kỳ vọng, mà còn phải đi cùng khả năng chi trả thực tế. Khi lãi suất lên tiếng, mọi phép thử đều trở nên rõ ràng hơn.