Nhưng sang năm 2026, câu chuyện bắt đầu khác đi. Máy in tiền không hỏng, chỉ là… hết mực.

Khi giá lên đỉnh, người mua bắt đầu… ngước nhìn

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE hay Savills, đến cuối năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tiệm cận ngưỡng 80–90 triệu đồng/m². Con số này nghe quen tai với phân khúc cao cấp vài năm trước, nhưng giờ lại trở thành “mặt bằng chung” của thị trường.

Điều đó có nghĩa gì? Nghĩa là một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m², loại nhà được coi là “vừa túi tiền” của tầng lớp trung lưu nay đã có giá từ 6 đến 7 tỷ đồng, 6–7 tỷ cho một căn hộ không phải ở trung tâm phố cổ, không có sổ đỏ đất lâu dài, và hàng xóm có thể… thay đổi theo từng chu kỳ sóng giá.

Ở mức giá này, người mua để ở bắt đầu chùn tay. Không phải vì họ không cần nhà, mà vì cần nhưng không với tới. Còn người mua đầu tư thì bắt đầu ngồi tính lại, lần đầu tiên sau nhiều năm: Nếu mua bây giờ, ai sẽ mua lại của mình?

Từ “mua là thắng” sang “mua là… cân não”

Giai đoạn 2021–2025 là thời kỳ tâm lý thị trường ở trạng thái hưng phấn cao độ. Mua là thắng, cọc là lãi, sang tay trong vài tháng đã có thể chênh vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Nhiều nhà đầu tư bước vào thị trường chung cư với tâm thế rất nhẹ nhàng: không cần nghiên cứu sâu, không cần hiểu nhu cầu ở thực, chỉ cần tin rằng “giá sẽ còn tăng”.

Niềm tin ấy không sai trong một thị trường thiếu cung kéo dài và dòng tiền rẻ tràn lan. Nhưng sang 2026, bối cảnh đã khác. Lãi suất không còn ưu ái người vay. Nguồn cung bắt đầu bung ra ở nhiều khu vực. Và quan trọng hơn cả, người mua sau không còn dễ tính như trước.

Khi mặt bằng giá đã quá cao, mỗi quyết định mua nhà không còn là xuống tiền cho kịp sóng, mà là bài toán tài chính nghiêm túc kéo dài 15–20 năm. Và khi người mua bắt đầu tính toán, thị trường lập tức… chậm lại.

Chung cư không giảm, nhưng cũng khó tăng tiếp

Nói cho công bằng, chung cư Hà Nội khó có khả năng giảm giá mạnh. Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí pháp lý đều đã ở mức cao, khiến việc giảm giá sâu là điều rất khó xảy ra. Tuy nhiên, không giảm không đồng nghĩa với tiếp tục tăng mạnh.

Thị trường đang bước vào giai đoạn bão hòa, nơi giá đi ngang, thanh khoản chọn lọc, và chỉ những sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu ở thật mới còn giao dịch đều. Những căn hộ mua ở vùng giá cao nhất giai đoạn 2024–2025, với kỳ vọng mỗi năm thêm vài chục phần trăm, đang đối mặt với một thực tế không mấy dễ chịu: bán không lỗ đã là may.

Và thế là xuất hiện khái niệm mới của thị trường chung cư: kẹt ở đỉnh.

Ai đang “bỏng tay” nhiều nhất?

Người bị kẹt không phải là người mua để ở. Với họ, căn nhà là nơi sinh sống, giá lên hay xuống chỉ ảnh hưởng trên giấy. Người kẹt thật sự là những nhà đầu tư vào sau, mua ở vùng giá cao, dùng đòn bẩy tài chính lớn, và kỳ vọng thoát hàng nhanh.

Khi thị trường đi ngang, chi phí vay bắt đầu ăn mòn lợi nhuận. Khi nguồn cung tăng, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Và khi tâm lý “sợ bỏ lỡ” biến mất, người cầm hàng buộc phải kiên nhẫn, hoặc chấp nhận cắt kỳ vọng.

Chung cư lúc này không còn là máy in tiền, mà trở về đúng bản chất của nó: một tài sản cần thời gian và chọn lọc.

Chung cư vẫn sống tốt, nhưng không còn dành cho tất cả

Sau cơn sốt, thị trường chung cư Hà Nội không chết, cũng không sập. Nó chỉ trưởng thành hơn, lạnh hơn và khó tính hơn. Ai bước vào giai đoạn này với tư duy dài hạn, hiểu nhu cầu ở thật, chọn đúng vị trí vẫn có thể đi đường dài.

Còn ai vẫn mang tâm lý mua nhanh – lãi nhanh của thời máy in tiền, rất có thể sẽ là người ngồi trên đỉnh lâu nhất… ngắm thị trường đi ngang.

Và đôi khi, kẹt ở đỉnh không phải vì thị trường xấu, mà vì chúng ta đến quá muộn nhưng lại kỳ vọng quá sớm.