“Một mảnh đất trống, không tạo ra 1 đồng dòng tiền, một căn nhà bỏ hoang nhiều năm vẫn tăng giá gấp 2, 3 lần chỉ nhờ tin đồn, quy hoạch…”.

Từ 2026 trở đi, thị trường sẽ bước vào trạng thái hoàn toàn mới, nơi giá trị BĐS buộc phải quay về với bản chất kinh tế của nó: khả năng tạo ra dòng tiền, một số ảnh hưởng có thể xảy ra:

1. Minh bạch hoá thông qua định danh BĐS từ 1.3.2026

Mã định danh BĐS có thể hiểu là Căn cước công dân” của mỗi mảnh đất, mỗi ngôi nhà. Mỗi BĐS sẽ được gắn một mã duy nhất, liên kết với: CCCD, vị trí, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch

Tác động lớn nhất của mã định danh chính là dữ liệu sẽ minh bạch, không còn mua bán hai giá; không còn kê giá lướt sóng, không còn tình trạng ôm đất bỏ hoang mà vẫn kỳ vọng tăng giá mạnh.

Giá BĐS sẽ được so sánh trực tiếp với giá cho thuê, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng đất, lúc này một câu hỏi đơn giản sẽ được đặt ra: BĐS này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm?

2. Dự thảo nghị quyết 66 (Kiểm soát giá BĐS và tín dụng)

Một điểm then chốt trong Dự thảo NQ66 nhằm kiểm soát giá bất động sản là quy định tỷ lệ cho vay tối đa đối với BĐS thứ hai chỉ còn 50% và BĐS thứ ba giảm xuống 30%. Quy định này phản ánh sự thay đổi rất rõ trong tư duy điều hành của NN:

“Không còn nhìn BĐS như một “tài sản cất giữ”, mà là một “tài sản phải chứng minh hiệu quả kinh tế”.

Các ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ định giá BĐS thận trọng hơn, không dễ cho vay dựa trên “giá kỳ vọng”, và ưu tiên BĐS có dòng tiền cho thuê ổn định.

3. Dự thảo đánh thuế căn nhà thứ 2

Dự thảo đánh thuế căn nhà thứ 2 không đơn thuần nhằm tăng thu ngân sách, mà là một bước tiếp theo trong chuỗi chính sách tái cấu trúc thị trường BĐS.

Khi chi phí nắm giữ BĐS tăng lên, đặc biệt với các tài sản không tạo ra dòng tiền, việc “ôm nhà chờ giá” sẽ không còn là chiến lược hợp lý. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc:

- BĐS này có tạo ra dòng tiền đủ để bù chi phí thuế, lãi vay và chi phí cơ hội hay không?
- Nếu không khai thác, giá trị nắm giữ dài hạn còn ý nghĩa gì?

Chính sách này sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc đầu cơ, tích trữ tài sản nhàn rỗi, đồng thời tạo áp lực đưa BĐS vào sử dụng thực tế (cho thuê, kinh doanh, ở thật).

Trong giai đoạn mới thị trường sẽ chọn lọc và phân hoá rất mạnh:

- Nhóm suy yếu: đất không khai thác, dự án xa nhu cầu ở, làm việc, sản xuất, BĐS chỉ tồn tại nhờ kỳ vọng tăng giá

- Nhóm lên ngôi: Chung cư, Nhà ở cho thuê tại khu có nhu cầu thật, Kho xưởng, logistics, BĐS công nghiệp, mặt bằng kinh doanh hiệu quả, BĐS phục vụ sản xuất – dịch vụ

Khi bất động sản được đối xử như vàng, tích trữ và chờ tăng giá thì các chính sách thuế, tín dụng và dữ liệu sẽ buộc nó phải quay lại đúng vai trò: tạo ra giá trị cho nền kinh tế.

Nguồn: Đinh Minh Tuan