Rồi một ngày anh mua nhà.

Không phải mua liều, không phải vay quá tay, ít nhất là trên giấy. Mỗi tháng anh trả đều đặn 18 triệu tiền gốc và lãi. Nghe qua thì hợp lý: 42 triệu thu nhập, trả chưa đến nửa. Nhưng từ ngày có khoản 18 triệu ấy, anh đổi hẳn hệ điều hành sống.

Anh không còn tiêu tiền theo cảm xúc nữa, mà tiêu theo… bảng tính. Mọi khoản chi đều phải “canh”. Đi ăn thì hỏi trước giá, mua đồ thì so sánh ba nơi, cuối tháng là tự động vào trạng thái “phòng thủ”. Chỉ cần cơ quan chậm thưởng, hoặc thu nhập giảm vài triệu là cả nhà bắt đầu căng. Nhà thì vẫn ở đó, rất yên ổn, nhưng tinh thần thì lúc nào cũng thấp thỏm.

Đó là cái mà tôi hay gọi vui là cái bẫy tự do tài chính. Có nhà, có tài sản, nhưng đổi lại là tự do dòng tiền bị siết chặt. Trên lý thuyết, căn nhà tăng giá mỗi năm. Nhưng ngoài đời, mỗi tháng 18 triệu vẫn rời khỏi tài khoản đều như lịch âm. Và áp lực này là áp lực thật, không phải áp lực ví dụ đâu.

Với nhà đầu tư bất động sản, bài học ở đây không phải là đừng vay mua nhà. Không vay thì nhiều người chẳng bao giờ mua nổi. Vấn đề là vay đến mức nào để vẫn còn quyền lựa chọn.

Khi phần lớn thu nhập dùng để trả một tài sản duy nhất, nhà đầu tư rất khó tỉnh táo. Muốn xoay dòng tiền cũng sợ, thấy cơ hội mới cũng không dám nhảy vào, vì sau lưng còn khoản nợ đang chờ mỗi tháng.

Tôi hay lấy ví dụ thế này cho dễ hình dung. Hai người cùng thu nhập 40 triệu.

Người A trả 20 triệu tiền nhà, còn lại 20 triệu cho tất cả sinh hoạt.

Người B chỉ trả 10–12 triệu, chấp nhận ở xa hơn, nhỏ hơn, nhưng giữ được tiền mặt.

Sau 5 năm, người B có thể tích lũy thêm một suất đất ven đô, hoặc mua được một căn hộ cho thuê. Người A thì vẫn rất tự hào vì có nhà, nhưng danh mục tài sản vẫn chỉ xoay quanh đúng… căn nhà đó. Cùng mua bất động sản, nhưng một người xây được hệ thống, một người bị khóa chặt vào một tài sản duy nhất.

Với người mua ở thực, có nhà riêng là cảm giác rất đáng giá. Nó mang lại sự ổn định, an tâm, và cảm giác mình đã làm được. Nhưng nếu đã bước sang tư duy đầu tư, thì cần trả lời hai câu hỏi, trước khi ký hợp đồng vay:

Một là, sau khi trả tiền nhà, mỗi tháng mình còn lại bao nhiêu phần trăm thu nhập để sống, để phòng rủi ro và để đầu tư tiếp?

Hai là, nếu thu nhập giảm 20–30% trong vòng 6–12 tháng, mình có đủ sức chịu đựng hay sẽ phải bán gấp tài sản trong thế bị ép giá?

Không phải cứ vay được là nên vay. Không phải cứ mua được nhà là đang “lên đời”. Có những người mua nhà xong thì an cư thật. Nhưng cũng có những người từ đó trở đi chỉ đi làm để nuôi một khoản nợ duy nhất, cả đời tài chính xoay quanh việc trả đúng hạn mỗi tháng.

Nhà có thể là nền tảng để xây tự do tài chính. Nhưng nếu cấu trúc vay sai, nó cũng rất dễ biến bạn thành người có tài sản… nhưng không có tự do. Và đến lúc đó, căn nhà không còn là giấc mơ an cư nữa, mà là một trách nhiệm phải gánh cho đủ 20–25 năm sau.