(Lưu ý trước rằng dùng các con số giá bán trung bình bất động sản không có nghĩa giá đó đại diện được cho bds toàn thị trương, nhưng dùng tốt để theo dõi xu hướng lớn)

Cụ thể, năm 2021, giá bán trung bình khoảng 50-59 triệu đồng/m², còn giá thuê dao động 12-14 triệu đồng/tháng. Đến cuối 2024, giá bán đã vọt lên 85-89 triệu đồng/m², tức tăng gần 50% chỉ sau 4 năm. Trong khi đó, giá thuê chỉ tăng nhẹ lên mức 18-20 triệu đồng/m², rồi bắt đầu chững và giảm dần về 15-16 triệu đồng/m² vào 2025.

Điều này dẫn đến tỷ suất cho thuê (rental yield) bị thu hẹp. Nếu năm 2021, tỷ suất khoảng 2,6% thì đến năm 2025 chỉ còn khoảng 1,8%, giảm gần 30%.

Vì sao giá thuê không tăng tương xứng?

Có ba lý do chính:

- Thu nhập người thuê không tăng đủ để hấp thụ giá cao. Họ buộc phải cân nhắc kỹ hơn, tìm các lựa chọn hợp túi tiền.

- Nhu cầu thuê không tăng mạnh. Sau COVID, nhiều người dịch chuyển ra vùng ven hoặc tìm các hình thức ở linh hoạt hơn như co-living, ở ghép.

- Nguồn cung cho thuê dư thừa ở một số phân khúc.

Chủ đầu tư tung nhiều sản phẩm mới (sau 2022), Airbnb bão hòa, dẫn đến cạnh tranh cao giữa các chủ nhà.

Hệ quả là giá thuê bị kìm lại. Khảo sát khác cũng cho thấy 58% người thuê mong giá giảm ít nhất 10%, 28% muốn giảm mạnh tới 20%. Trong khi ở chiều đối đầu với họ trong thương lượng thì 58% chủ nhà sẵn sàng giảm giá 1–10% nếu không tìm được khách, 11% chấp nhận giảm sâu hơn tới 20%.

Hành vi của 2 phe cho thuê và đi thuê cho thấy:

- Người thuê chấp nhận giá theo thu nhập, họ vẫn so sánh với giai đoạn trước khi thu nhập chưa cải thiện đáng kể, nên khó chấp nhận mức giá mới.

- Chủ nhà chịu “chi phí chìm” họ đã bỏ vốn lớn để mua (thường là có vay) , nên vẫn phải nhượng bộ dần để tránh bỏ trống bds thì sẽ mất dòng tiền.

Vì vậy, quyền thương lượng đang nghiêng về phía người thuê, nhất là khi họ có nhiều lựa chọn thay thế chỗ thuê cũ đang được xả ra.

Người đi thuê đang có lợi

Nguồn: Trương Đắc Nguyên