Thực tế mấy năm nay, nhiều người mua đặc biệt là dân đầu tư có thói quen vay ngân hàng một khoản “nho nhỏ” để đặt cọc trước. Bên bán thì cần tiền nhanh, bên mua thì chưa kịp xoay vốn, thế là ra ngân hàng làm hồ sơ vay tiêu dùng hoặc “vay linh hoạt” để đủ tiền cọc. Mọi thứ tưởng hợp lý, ai dè bây giờ NHNN “thổi còi” luôn.

Lý do thì cũng dễ hiểu thôi. Theo NHNN, rất nhiều vụ tranh chấp đặt cọc nhà đất bị tòa tuyên vô hiệu tức là coi như hợp đồng không có giá trị pháp lý. Khi đó, nếu ngân hàng đã giải ngân cho khách hàng để thanh toán khoản đặt cọc đó, thì khoản vay coi như “vô chủ” không có tài sản đảm bảo, không có căn cứ thu hồi. Hiểu đơn giản là: người vay thì mất tiền, ngân hàng cũng dễ mất vốn.

Với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý (chưa có sổ, chưa nghiệm thu, chưa được cấp phép bán…), việc ngân hàng cho vay càng rủi ro. Mà đã có rủi ro là phải siết thôi. NHNN nói thẳng: cho vay đặt cọc trong bối cảnh này có thể làm phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến an toàn tài chính toàn hệ thống. Nên tạm thời, ngân hàng nào trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai cũng phải dừng cấp tín dụng cho các khoản đặt cọc BĐS dạng “thỏa thuận”, chờ hướng dẫn chi tiết từ cấp trên.

Cá nhân em thấy quyết định này vừa “đau”, vừa “đáng”. Đau là vì dân đầu tư, người mua nhà thực sự đang kẹt vốn sẽ khó xoay hơn. Nhiều người chỉ cần vay vài trăm triệu để kịp cọc, giữ suất, giờ bị chặn lại thì đúng là đứng ngồi không yên. Nhưng đáng là vì thực tế thời gian qua, rất nhiều vụ lùm xùm đặt cọc ảo, hợp đồng viết tay, đất chưa đủ điều kiện... khiến cả người mua lẫn ngân hàng cùng khổ. Cái gốc vấn đề là: thị trường đang dùng tiền vay để “cọc” cho thứ chưa chắc được mua. Mà như thế, rủi ro đâu chỉ cho ngân hàng, mà chính người đi vay cũng dễ mất trắng.

Nói thật, em từng chứng kiến một người bạn suýt “đi đời” chỉ vì khoản vay đặt cọc như vậy. Đặt cọc 500 triệu, vay ngân hàng 300 triệu, đến lúc dự án bị treo, hợp đồng bị tuyên vô hiệu, tiền thì mất mà nợ thì vẫn phải trả. Cứ tưởng vay để “giữ chỗ”, ai ngờ giữ luôn cục nợ 😩.

Nên nhìn ở góc độ rộng hơn, NHNN siết cũng là cách để bảo vệ cả người dân và hệ thống tài chính. Dù ngắn hạn có hơi khó chịu, nhưng về dài hạn, thị trường phải sạch lại thì mới phát triển bền được.

Cũng là bài học cho những ai đang hoặc sắp đặt cọc nhà đất: đừng dùng tiền vay cho những thứ chưa chắc chắn. Cọc là phải cọc bằng tiền của mình, và chỉ nên ký với dự án có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện giao dịch. Bởi vì, nếu phải vay để “giữ chỗ”, thì nhiều khi chính chỗ đó chưa chắc đã thuộc về mình đâu các bác ạ 😢.