Các nguồn vốn thường gồm:

(1) vốn chủ sở hữu/vốn tự có;

(2) vốn tín dụng ngân hàng;

(3) vốn huy động của khách hàng;

(4) vốn ứng trước của nhà thầu, nhà cung ứng vật tư, VLXD;

(5) vốn huy động từ Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN)

(6) vốn huy động từ bán cổ phần/cổ phiếu.

Trong bối cảnh nền kinh kế đã và đang bị bầm dập vì dịch Covid 2 năm nay, tiềm lực, cơ cấu và tỷ lệ các nguồn vốn đã thay đổi rất nhiều. Với:

(1) Vốn tự có/vốn chủ sở hữu có thể nói hầu hết các CĐT đã cạn kiệt hoặc âm ; đối với vốn tín dụng ngân hàng

(2) Lãi suất cho vay đã giảm là sự thật, các thông tư 01/2020, 03/2021 và 14/2021 của Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã cho phép các NHTM cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi suất cho vay, lãi phạt … nghe có vẻ rất “thuận lợi” cho thị trường BĐS. Nhưng thực tế rất ít doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn tín dụng mới do vướng hạn mức tín dụng, không có tài sản đảm bảo (TSĐB), không chứng minh được dòng…vv. Kết quả điều tra về Thực trạng các DN của Cục Phát triển doanh nghiệp- Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố giữa năm 2021 cho biết có tới 83% DN không thể vay vốn vì thiếu TSĐB.

(3) Huy động vốn của khách hàng luôn chiếm vị trí quan trọng nhất, cấp độ cũng được nâng cấp dần lên theo thời gian, song hành với sự thông tường của khách hàng cũng như mức độ khó khăn trong tìm kiếm vốn. Cụ thể, từ hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn, hợp đồng trả góp tiến tới cam kết lợi nhuận gấp 2 lãi suất tiền gửi tiết kiệm, cam kết mua lại sản phẩm với lãi suất cao gấp 2-3 ngân hàng, hỗ trợ lãi suất tới 2-3 năm và nay là nhà cũ đổi nhà mới…vv nhưng dường như thị trường đang “trơ” với những sự chào mời hấp dẫn từ các CĐT, thanh khoản đang sụt giảm hoặc đóng băng – theo đó các CĐT thiếu hụt nghiêm trọng từ nguồn vốn chính này.

(4) Vốn ứng trước của nhà thầu, vốn là chuyện thường ngày trong kinh doanh BĐS đặc biệt khi thị trường đang lên, đang thuận… đã trở thành thông lệ: tổng thầu hoặc các thầu phụ vì muốn có việc làm ổn định nên thi công, cung cấp vậy tư… trước và vui vẻ chấp nhận CĐT thanh toán dần sau đó, trong nhiều trường hợp chấp nhận nhận sản phẩm bán thu tiền vốn. Khi kinh tế khó khăn, CĐT không còn đặc lợi này nữa, “thép đã chất lên xe nhưng tài khoản chưa nổi tiền thì xe không chạy khỏi nhà máy” …. “Không có tiền ứng trước thì công trường nghỉ việc”…. – một chủ đầu tư than thở, đó là chưa tính các chi phí phát sinh do phải test Covid định kỳ hay bố trí ăn ở 3 tại chỗ cho công nhân.

(5) Huy động vốn từ TPDN, vốn được coi là “cửa sinh” cho các dự án BĐS trong giai đoạn 2018- đến cuối 2020 trong khi nguồn vốn vào BĐS bị thắt dần thì nghị định 163/2018 thông tiền thoáng hậu cho phép các doanh nghiệp huy động vốn thỏa mái từ việc phát hành TPDN mà không cần chứng minh năng lực, thẩm định, hay tài sản đảm bảo….Nghị định 81/2020 ngày 9/7/2020 thắt dần qui định và điều kiện phát hành TPDN, thị trường TPDN được chấn chỉnh đôi chút. Tuy nhiên, cơn khát vốn của CĐT, lợi nhuận cho cho công ty phát hành lớn và sức hấp dẫn của lãi suất gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng đã cộng hưởng đẩy thị trường này tới mức bùng nổ.

Chấn chỉnh lại tình trạng này, ngày 31/12/2021 Chính phủ ra tiếp Nghị định 153/2020 có hiệu lực ngay ngày hôm sau đã khép lại thời hoàng kim của việc huy động vốn từ việc phát hành TPDN. Cái khó ló cái khôn, doanh nghiệp và ngân hàng cầu kết phát hành TPDN nhằm huy động vốn, đảo nợ và thâu tóm doanh nghiệp, dự án … Thông tư 16/2021-NHNN có hiệu lực ngày 15/1/2022 đóng sập nguồn tiếp tế vốn từ việc phát hành TPDN để đảo nợ, trả các khoản TPND tới kỳ đáo hạn từ giai đoạn 2018-2020.

(6) Huy động từ việc phát hành cổ phiếu, tuy từ trước tới nay đây chưa phải là kênh được các chủ đầu tư dự án ưu chuộng, tuy nhiên trong bối cảnh các kênh huy động vốn kẹt cứng thì việc huy động vốn từ việc bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu sẽ là giải pháp được nhiều chủ đầu tư các công ty đại chúng tính đến.

Doanh nghiệp BĐS sẽ làm gì đó để cứu mình, cứu doanh nghiệp….?

Xét các nguồn huy động từ (1) tới (6) kể trên có thể thấy CĐT chẳng thể làm được nhiều với (1), (2), (3), (4) và (5). Cửa ( 6) phát hành cổ phiếu nghe có vẻ tiềm năng vì thị trường chứng khoán đang HOT, tuy nhiên thực tế sẽ không có nhiều CĐT khơi thông được nguồn vốn từ cửa này vì thứ nhất là tỷ lệ các doanh nghiệp BĐS niêm yết là rất khiêm tốn so với tổng số doanh nghiệp BĐS và thứ hai là cho dù TTCK đang ở vùng đỉnh nhưng do độ trễ của việc mua cổ phiếu ưu đã có khi tới 2-3 tháng mới có hàng về tài khoản để bán … vậy nên nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng vẫn rất cảnh giác trước miếng mồi hấp dẫn này.

Bằng chứng LICOGI 16 (mã LCG) vừa phát ế 2 triệu cố phiếu cho dù giá chỉ có 10 nghìn đồng/cổ trong khi thị giá ( ngày 30/11) là 22 nghìn đồng/cổ- giá này đã tăng gấp 4 lần trong vòng 2 tháng trở lại đây.

Có một nguồn vốn khác, không chính thức nhưng người viết dự báo sẽ được “ưa chuộngh” trong thời gian tới, đó là tín dụng đen. Có tới 80% giá trị TPDN được phát hành trong năm thuộc nhóm công ty không niêm yết (theo thống kê của FiinGroup), thống kê này cũng chỉ ra tỷ lệ vay ròng/vốn chủ sở hữu của nhóm các công ty phát hành TPDN này lên tới 8,1 lần, chứng tỏ sức khỏe các doanh nghiệp này vô cùng yếu.

Từ đó cho phép ta nhận định, các đợt phát hành cấp tập trong thời gian qua chủ yếu để đảo nợ các khoản vay cũ. Khi các cửa bị đóng lại sẽ có cửa mới được mở ra!….rất có thể đó là cửa tín dụng đen. Dự rằng, sẽ có nhiều chủ tín dụng đen đổi màu thành chủ dự án trong thời gian tới- điều đã từng xảy ra trong giai đoạn BĐS khó khăn của chu kỳ trước 2012-2013.