1. Dấu hiệu đầu tiên là pháp lý không rõ ràng. Một dự án hợp pháp luôn có đầy đủ hồ sơ: quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, “dự án ma” thường né tránh cung cấp bản gốc, chỉ đưa ra “bản photo mờ”, hoặc hẹn “sẽ có sau khi khách đặt cọc”. Theo quy định tại Việt Nam, chỉ những dự án được cấp phép huy động vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được rao bán. Vì vậy, việc dự án chưa có quyết định giao đất mà đã rao bán là dấu hiệu cảnh báo đầu tiên.
2. Dấu hiệu thứ hai là giá bán thấp bất thường so với khu vực. Kẻ gian thường dùng mức giá rẻ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Trong đầu tư, lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro cao – đó là nguyên tắc bất biến. Nếu một lô đất rẻ hơn 30–40% so với thị trường xung quanh mà không có lý do rõ ràng (ví dụ: đất vướng quy hoạch, hạ tầng chưa có, xa trung tâm), nhà đầu tư nên đặt câu hỏi “tại sao lại rẻ như vậy?”. Nhiều chuyên gia quốc tế khuyên rằng, khi thấy một cơ hội “quá tốt để là thật”, có nghĩa là nó không thật.
3. Dấu hiệu thứ ba là chủ đầu tư không có tên tuổi hoặc không hiện diện pháp lý rõ ràng. Ở các quốc gia có thị trường minh bạch, mọi dự án đều phải công khai thông tin chủ đầu tư, hồ sơ tài chính và tiến độ thực hiện. Một “chủ đầu tư ma” thường chỉ là nhóm môi giới nhỏ, lập công ty “trên giấy” rồi gom đất nông nghiệp, chia lô và quảng cáo. Nhà đầu tư nên kiểm tra mã số doanh nghiệp, năng lực tài chính, hoặc thậm chí ghé trụ sở để xem có tồn tại thực không. Việc công ty đăng ký ở địa chỉ “văn phòng ảo” hay không có nhân sự thường trực là tín hiệu xấu.
4. Dấu hiệu thứ tư là chiêu trò quảng cáo phô trương nhưng thiếu căn cứ. “Dự án ma” thường gắn với các khẩu hiệu như “đô thị sinh thái”, “đất nền trung tâm hành chính tương lai”, hoặc “nằm trên trục đường quy hoạch mở rộng”. Tất cả đều nghe có vẻ thuyết phục, nhưng nếu tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch địa phương mà không tìm thấy, nhà đầu tư nên lập tức dừng lại. Tại các nước phát triển, mọi thông tin quy hoạch, cấp phép, hạ tầng đều được công bố trực tuyến, và người dân có thể dễ dàng tra cứu. Việt Nam hiện cũng đang dần tiến tới hệ thống tương tự, giúp người dân tự kiểm chứng thông tin thay vì tin lời môi giới.
5. Dấu hiệu cuối cùng là hợp đồng mập mờ, thanh toán không qua ngân hàng. Một dự án hợp pháp luôn yêu cầu người mua ký hợp đồng góp vốn hoặc mua bán có công chứng, tiền thanh toán phải chuyển khoản vào tài khoản công ty. Ngược lại, “dự án ma” thường yêu cầu đặt cọc bằng tiền mặt, ký giấy tay, hoặc thậm chí viết phiếu thu không có con dấu. Đây là lỗ hổng lớn khiến người mua không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền khi xảy ra tranh chấp.
Việc nhận diện sớm những dấu hiệu trên không chỉ giúp bảo vệ nhà đầu tư cá nhân mà còn góp phần làm lành mạnh thị trường. Mỗi người khi tham gia giao dịch bất động sản đều nên trang bị kiến thức cơ bản như cách đọc quy hoạch, phân biệt các loại đất, hay xác thực pháp lý dự án.
Ở những quốc gia phát triển, người dân luôn có thói quen kiểm tra thông tin qua hệ thống công khai trước khi đặt bút ký. Việt Nam cũng đang hướng đến mô hình đó với các cổng dữ liệu đất đai và quy hoạch mở. Tuy nhiên, trước khi hệ thống này hoàn thiện, sự tỉnh táo của nhà đầu tư vẫn là hàng rào đầu tiên.
Theo: An Ninh Tiền Tệ