10 năm nay, căn hộ ở HCM và HN tăng giá gấp 3 lần.
Thực ra, căn hộ có 2 cấu phần: giá trị xây dựng và quyền sử dụng đất (chung). Giá trị xây dựng là tiêu sản, nhưng quyền sử dụng đất là tài sản, tăng giá theo thời gian.
Chính vì cấu thành từ cả tiêu sản và tài sản, giá căn hộ sẽ không tăng bền vững như đất nền.
Các căn hộ ở trung tâm, đặc biệt là ở HCM và HN, thì giá trị lớn nằm ở quyền sử dụng đất, vậy nên căn hộ ở đây thường tăng trưởng trong dài hạn.
Khấu hao căn hộ tỷ lệ thuận với các tiện ích và nội thất, nhưng tỷ lệ nghịch với chất lượng xây dựng. Căn hộ mới tăng giá tốt hơn căn hộ cũ (vì căn hộ mới dễ phản ánh mức tăng giá của quyền sử dụng đất hơn căn hộ cũ). Điều này dẫn tới việc ta nên mua căn hộ có chất lượng xây dựng tốt, mới, gần trung tâm để hưởng lợi lớn nhất từ sự tăng trưởng.
Nhìn chung, mô tả một cách đơn giản nhất, giá căn hộ sẽ có đồ thị khá giống với hàm số P(t) = Lt^1/2 - Bt
L là giá trị quyền sử dụng đất
B là giá trị khấu hao hàng năm
t là thời gian nắm giữ
Hàm số này là hàm lồi và có một điểm cực đại. Phản ánh sự tăng trưởng không bền vững của căn hộ theo thời gian.
Cre: Cát Phượng Lê