Có thể là từ giá sản xuất. Ví như mua miếng đất xây lên căn nhà ấy giá 2 tỉ đồng, vậy cần cho thuê 5tr/tháng hay 60tr/mỗi năm để có dòng tiền 3%. Đây cũng là 1 trong những cấu phần tác động tới giá cho thuê thị trường, tuy nhiên nó không bền vững. Vì có người sẽ cần dùng 2 tỉ để tạo căn nhà, có người nhiều hơn có người ít hơn. Quan trọng hơn cả là ở hướng người thuê họ không cần biết anh cần bao nhiêu tiền để có căn nhà này để cho thuê, nên cấu phần từ giá sản xuất tuy có ảnh hưởng đến giá thị trường nhưng không phải trọng số

Giá thuê thị trường được hình thành MỘT PHẦN bởi điểm giao nhau giữa 2 lý thuyết, địa tô cận biên và thuyết giá thuê thầu

Để dễ hình dung, ta hãy bỏ qua mọi thuật ngữ và đi vào ví dụ trực quan hơn

“ Có một ngôi nhà ở cạnh nhà máy. Có 1 người công nhân ở cách xa đó 100km có nhu cầu thuê căn nhà đó. Nếu không thuê, anh ta sẽ phải đi lại mỗi ngày đến nhà máy, mỗi tháng tốn 2 triệu tiền xăng. Nếu thuê, anh ta sẽ tiết kiệm được 2 triệu tiền xăng, thời gian, công sức… lúc này anh ta sẵn sàng chi trả 2 triệu/tháng cho căn nhà cạnh nhà máy. Đây là yếu tố đầu tiên hình thành mốc đầu tiên của giá thuê căn nhà trên. Địa tô cận biên của địa chủ vừa bằng với lợi ích cận biên của người dùng.

Tuy nhiên vấn đề là có tới 3 công nhân đều muốn thuê căn nhà đó. Có người ở cách xa tới 150 có người 200km. Như vậy lợi ích cận biên của mỗi người đã có sự khác nhau, hình thành nên một cuộc đấu giá ngầm giữa 3 người thuê. 2 triệu – 3 triệu – 4 triệu. Rõ ràng người nhận được lợi ích lớn nhất là 4 triệu là có cơ hội thắng thầu cao nhất. Họ chỉ cần trả 3,1 triệu. Cao hơn lợi ích của người kế cận và thấp hơn lợi ích mình nhận được.

Và chắc chắn chủ nhà sẽ chấp nhận giá 3,1 triệu chứ không thể 3 triệu. Nhưng chủ nhà cũng không thể bắt người ở xa nhất trả toàn bộ lợi ích họ nhận được là 4 triệu vì nếu như vậy người kia có quyền không thuê và chủ nhà chỉ cho thuê được với giá tối đa 3 triệu của người kế tiếp hoặc người kế tiếp cũng bỏ thì sụt giảm xuống 2 triệu hoặc thậm chí thấp hơn vì không còn ai đấu giá nữa. Vì những điều ấy, giá thị trường sẽ hình thành quanh mốc 3 triệu hay 3,1 triệu.

Và cũng vì những điều ấy giá thị trường có thể tăng hoặc giảm dù giá trị xây dựng căn nhà, vị trí căn nhà không đổi. Chẳng hạn người ở xa nhất rời đi không còn làm việc ở nhà máy thì giá thuê sẽ sụt xuống quanh lợi ích của người tiếp theo. Và ngược lại nếu nhà máy bổ sung thêm một người ở xa hơn thì giá thuê sẽ tăng lên”

Tuy nhiên, đó chưa phải là toàn bộ. Mà để hình thành lên giá thuê thị trường còn dựa vào sự cạnh tranh của những căn nhà khác cùng trong khu vực hay chính nhà ở cho công nhân viên của nhà máy cùng với khả năng chi trả của những người tham gia đấu thầu. Tất cả những điều này tập hợp lại sẽ trở thành giá thuê thị trường, nhưng cốt lõi hình thành khung giá thuê vẫn là nằm ở lợi ích cận biên và cơ chế đấu thầu “ngầm”. Những điều còn lại là tỉ lệ điều chỉnh. Ngoại trừ nhà ở công ty cấp sẵn cho công nhân viên thì dù có cạnh tranh cỡ nào thì sau một thời gian giá thuê vẫn sẽ giao động trong khung giá được hình thành bởi 2 nguyên tắc trên. Một bàn tay vô hình sẽ biến nó thành thỏa thuận ngầm của các chủ nhà.

---

Tại sao cần phải hiểu những điều trên. Dĩ nhiên là để kiếm tiền. Nếu mua một bđs ở nơi đã hình thành giá thị trường, ai cũng thấy hết rồi. Rõ ràng căn nhà đó cho thuê được 60 triệu/năm tôi bán cho anh với giá 2 tỉ đồng, lợi suất 3%, bằng hoặc cao hơn lợi suất chung của các bđs trong khu vực rồi muốn gì nữa. Ta phải chấp nhận thôi, vì khi đó ai cũng nhìn thấy hết rồi. Nhưng nếu ta có thể tính toán được trước vài bước, mua nó khi nó còn chưa hình thành giá thuê thị trường, chưa có cơ sở nào để chủ nhà hay chủ đất làm vị thế thương lượng với ta thì rõ ràng ta đã có lợi thế lớn. Có thể khi vào khai thác sẽ là 5-7 hay thậm chí 10% chứ không phải 3. Rồi từ đó dù ta có bán đi thì mức lợi nhuận vốn dựa trên vị thế thương lượng của dòng tiền cũng cực khủng

Và ngoài ra cũng giúp ta định giá đúng được ở thời điểm bắt đầu tìm kiếm suất đầu tư.

Chẳng hạn ta nhận được thông tin rằng ở nơi đó sắp có nhà máy xây lên. Ta xem được kinh doanh gì, mức thu nhập công nhân dự kiến ra sao, có các chuyên gia từ nước ngoài tới hay không, có nhà ở chuyên gia hay không, có nhà ở công nhân không, có xe đưa đón không… Sau khi loại suy các dữ kiện ta sẽ bắt đầu dùng những thứ khả dụng còn lại và áp dụng 2 phương pháp ở trên để dự kiến được giá thuê thị trường “Khi thị trường hình thành” từ đó suy ngược về việc với miếng đất ta mua với giá như vậy có hợp lý không nếu dành cho mục đích này, và nếu chưa hợp lý thì bao nhiêu mới là hợp lý để làm cơ sở thương lượng hoặc cơ sở quyết định ngay khi nó đã quá hợp lý.

Nếu liên hệ với case study thực tế ngoài thị trường về việc hiểu hay không hiểu hết cơ chế hình thành giá thuê này dẫn đến thành công và thất bại ta có sẵn 2 case đối lập.

- Các khu phòng trọ xung quanh nhiệt điện Vĩnh Tân ở Bình Thuận. Vì các chủ đầu tư nhà trọ tính toán sai mức giá thuê thị trường, mức cầu thực nên hiện tại 90% các khu trọ ấy bỏ trống không ai thuê và phải bán tháo với giá rất rẻ, thậm chí còn rẻ hơn giá tạo lập.

- Các mặt bằng ở quận 1. Giá thuê so với phần đông là rất vô lý, thậm chí là ngáo. Nhưng chủ sở hữu hiểu được cơ chế đấu thầu và bđs của họ là duy nhất nên chỉ cần phía cầu xuất hiện đúng 1 người ở mức thầu đủ lợi ích, tức các thương hiệu lớn là họ thành công.

Họ có thể không cần đưa vào bảng tính, chỉ cần điều chỉnh giá như dò 1 cái núm xoay. 200 triêu, 180 triệu, 160 triệu. Cho đến khi gặp được cầu đối diện khớp lệnh vậy là họ thành công và tiếp tục giàu có.

Và chắc chắn rằng cái núm xoay đó khi điều chỉnh cũng chỉ gặp những tập đoàn lớn, thương hiệu lớn họ sẽ vào thuê chứ cũng không điều chỉnh được tới những người chỉ ở hay những thương hiệu nhỏ không khai thác được nhiều lợi ích hơn khi thuê mặt bằng đó. Nên việc co nén vào trung tâm bởi các thương hiệu lớn và dạt dần ra các vòng tròn bên ngoài bởi các thương hiệu nhỏ hoặc người chỉ ở là điều tất yếu không thể tránh khỏi