📉 Nguồn cung tăng nhưng sức mua không theo kịp

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2025 ghi nhận hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng được mở bán, gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm chỉ đạt hơn 3.200 căn, bằng khoảng 29% so với cùng kỳ năm 2022, cho thấy thị trường vẫn đang ở vùng đáy.

Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mới chỉ đạt khoảng 52%, tương đương 1.200 giao dịch; toàn thị trường ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch trong 6 tháng đầu năm, giảm nhẹ so với năm trước. Đáng chú ý, các con số này đều thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2018–2019 – thời kỳ vàng son của bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo báo cáo từ DKRA, thị trường hiện còn tồn khoảng 4.700 căn condotel, trong đó 94% nằm ở các dự án đã triển khai từ trước 2021, cho thấy phần lớn nguồn hàng là cũ, khó thu hút khách hàng mới nếu không có động lực pháp lý hoặc khai thác thực tế hấp dẫn.

🎁 Chiêu khuyến mãi "hết cỡ": Vẫn chưa đủ để kéo nhà đầu tư quay lại

Trong nỗ lực "kéo cầu", nhiều chủ đầu tư đã tung ra loạt ưu đãi mạnh tay: giảm giá sơ cấp 5–7%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng, chiết khấu trực tiếp đến 10%, tặng nội thất hoàn thiện, hoặc tặng kỳ nghỉ miễn phí 5–7 năm. Thế nhưng, thanh khoản vẫn không được cải thiện đáng kể.

Lý do? Giá trị thực tế không đến từ ưu đãi ngắn hạn, mà đến từ pháp lý rõ ràng và hiệu suất khai thác thật. Trong bối cảnh niềm tin đã bị tổn thương bởi các cam kết lợi nhuận từng bị phá vỡ, nhà đầu tư đang chuyển từ kỳ vọng "đầu cơ" sang yêu cầu "an toàn tuyệt đối".

⚠️ Ba điểm nghẽn lớn của phân khúc nghỉ dưỡng

1. Pháp lý chưa rõ ràng

Dù Chính phủ đã có những bước điều chỉnh như Nghị định 10/2023 và sửa đổi Luật Đất đai, song việc cấp sổ hồng cho condotel vẫn chưa được triển khai nhất quán, khiến loại hình này rơi vào thế "nửa vời": không được coi là nhà ở, cũng không đủ điều kiện là tài sản kinh doanh độc lập. Nhiều nhà đầu tư vì vậy không thể vay thế chấp, không thể bán lại hoặc chuyển nhượng thuận lợi.

2. Cam kết lợi nhuận bị phá vỡ

Giai đoạn 2017–2019, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng từng được quảng bá rầm rộ với cam kết lợi nhuận 10–12%/năm. Nhưng sau COVID-19, hầu hết các cam kết này không thể thực hiện. Không ít nhà đầu tư phải "ôm lỗ" hàng tỷ đồng, thậm chí chấp nhận bán tháo vẫn không có người mua.

3. Hiệu quả khai thác thấp, kỳ vọng không thực tế

Dù lượng khách quốc tế 6 tháng đầu năm 2025 đã vượt 9 triệu lượt, tăng 40% so với cùng kỳ, nhưng chi tiêu bình quân thấp và thời gian lưu trú ngắn khiến tỷ suất khai thác thực tế rất khiêm tốn. Hầu hết căn condotel hiện chỉ đạt công suất phòng từ 15–30%, khó đảm bảo dòng tiền ổn định như kỳ vọng ban đầu.

💰 Dòng tiền trở nên chọn lọc và “kỵ rủi ro”

Giữa lúc thị trường còn quá nhiều rủi ro tiềm ẩn, dòng tiền đang chọn hướng đi an toàn hơn:

• Biệt thự nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài tại những khu vực ven biển, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn thu hút lượng nhỏ nhà đầu tư trung và cao cấp.

• Condotel giá dưới 3 tỷ, có pháp lý rõ ràng, vận hành thực tế minh bạch – vẫn có giao dịch nhưng rất chọn lọc.

• Trong khi đó, nhà đầu tư phổ thông đang tạm rút khỏi phân khúc nghỉ dưỡng, chuyển sang các kênh có thanh khoản và pháp lý rõ ràng hơn như căn hộ đô thị, nhà ở xã hội hoặc đất nền vùng ven đô.

🔍 Triển vọng: Phục hồi có thể nhưng không sớm

Điều kiện cần để thị trường nghỉ dưỡng hồi phục:

1. Pháp lý minh bạch và có thể thực thi: Cấp sổ hồng cho condotel, đảm bảo quyền sở hữu và chuyển nhượng.

2. Cam kết lợi nhuận phải có cơ chế bảo lãnh: Không thể tiếp tục “hứa suông” mà không có ràng buộc tài chính.

3. Du lịch tăng trưởng chất lượng, không chỉ số lượng: Tăng mức chi tiêu bình quân và kéo dài thời gian lưu trú của khách quốc tế.

4. Minh bạch dòng tiền đầu tư, vận hành chuyên nghiệp: Không thể kỳ vọng mô hình đầu tư "thụ động" mang lại lợi nhuận cao mà không có sự quản trị bài bản.

📌 Bất động sản nghỉ dưỡng hiện không còn là “sân chơi dễ ăn” như cách đây 5–7 năm. Đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi vốn lớn, tầm nhìn dài hạn và khả năng chịu rủi ro cao. Giảm giá sâu không còn là vũ khí hiệu quả, nếu không đi kèm với giải pháp pháp lý và mô hình khai thác hiệu quả.

Nhà đầu tư thông minh nên theo dõi sát các chính sách pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, vị trí đắc địa và hiệu quả vận hành rõ ràng. Còn nếu vẫn chỉ kỳ vọng “mua rồi cho thuê, cam kết lời 10% mỗi năm”, thì rất có thể đang bước lại vào vết xe đổ cũ.