Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing PropertyGuru Việt Nam

Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing PropertyGuru Việt Nam

Vì sao Việt Nam sẽ không có một Evergrande như Trung Quốc?

Sự sụp đổ của Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc với khoản nợ hơn 300 tỷ USD - đã làm rung chuyển thị trường toàn cầu và trở thành một case study trong làng khủng hoảng.

 Nhiều người đặt ra câu hỏi: Việt Nam, một quốc gia có thể chế chính trị tương tự, có cùng văn hóa thích sở hữu nhà (bằng chứng là tỷ lệ sở hữu của cả hai đều khoảng 90%) và hiện tại cũng đang có giá nhà cao hơn thu nhập trung bình hàng chục lần, liệu có thể có một Evergrande thứ hai?

Sự sụp đổ của Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc với khoản nợ hơn 300 tỷ USD - đã làm rung chuyển thị trường toàn cầu và trở thành một case study trong làng khủng hoảng. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Việt Nam, một quốc gia có thể chế chính trị tương tự, có cùng văn hóa thích sở hữu nhà (bằng chứng là tỷ lệ sở hữu của cả hai đều khoảng 90%) và hiện tại cũng đang có giá nhà cao hơn thu nhập trung bình hàng chục lần, liệu có thể có một Evergrande thứ hai?

Câu trả lời là không. Không phải vì may mắn mà nhờ vào sự khác biệt cốt lõi trong mô hình tăng trưởng kinh tế, hệ thống pháp lý và cấu trúc thị trường.

Vì sao Việt Nam sẽ không có một Evergrande như Trung Quốc?  - Ảnh 1

#1. MÔ HÌNH TĂNG TRƯỞNG

Trung Quốc:

Ở Trung Quốc, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế – nó là cỗ máy mà chính phủ dựa vào để đạt mục tiêu tăng trưởng, và câu chuyện này bắt đầu từ một quyết định chiến lược: Ưu tiên hàng đầu là đô thị hóa để tăng trưởng kinh tế với KPI được đặt ra cụ thể cho từng tỉnh. Kể từ Kế hoạch 5 năm lần thứ 10 (2001-2005), Trung Quốc xem việc phát triển cơ sở hạ tầng và mở rộng thành phố là cách nhanh nhất để thúc đẩy kinh tế và nâng cao mức sống. Đến năm 2008, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, Chính phủ TQ đã tung gói kích thích 4000 tỷ USD, với phần lớn nguồn vốn đổ vào cơ sở hạ tầng và bất động sản để giữ vững tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế ở mức 6 - 8% mỗi năm. Quyết định này biến bất động sản thành trung tâm của nền kinh tế: Tính đến năm 2020, đầu tư phát triển bất động sản chiếm 27,3% tổng đầu tư tài sản cố định. Và nếu xét rộng ra đến các ngành gián tiếp liên quan trong chuỗi giá trị ngành bất động sản, con số ước tính sẽ lên đến 52,5% - nghĩa là hơn nửa nền kinh tế xoay quanh bất động sản.

Nhưng để thực thi chiến lược ấy, các chính quyền địa phương bị đặt vào thế khó. Họ được giao nhiệm vụ đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa từ trung ương. Nếu không đạt, họ sẽ phải chịu trách nhiệm nặng nề và không thể thăng tiến. Trong khi đó, nguồn lực tài chính của họ bị siết chặt sau Luật thuế sửa đổi 1994. Nhưng chi tiêu công – từ trường học, bệnh viện đến hạ tầng – vẫn nằm trên vai họ, thậm chí còn tăng. Áp lực này buộc họ phải tìm cách bù đắp, và đất đai trở thành cứu cánh.

Đứng trước quá nhiều sự “hậu thuẫn” như vậy, các công ty như Evergrande nhảy vào cuộc chơi này. Họ xây dựng không ngừng nghỉ, bất kể có người ở hay không. Nhưng hệ quả nhanh chóng lộ ra: Đến năm 2021, hơn 20% căn hộ tại Trung Quốc bị bỏ trống – khoảng 65 triệu căn, đủ để chứa dân số Pháp. Giá nhà tại Bắc Kinh và Thượng Hải cao gấp 43 lần thu nhập trung bình hộ gia đình (Numbeo, 2023), cho thấy đầu cơ đã đẩy giá vượt xa nhu cầu thực tế. Khi thị trường đóng băng năm 2022, doanh thu bán đất giảm 31% xuống 5,8 nghìn tỷ NDT (NBS), cỗ máy bất động sản ngừng chạy. Evergrande, với khoản nợ 300 tỷ USD, không thể trả nổi lãi, và sự sụp đổ của nó là minh chứng rõ nhất cho cái giá của việc phụ thuộc quá mức vào bất động sản.

Việt Nam:

Sự sụp đổ của Evergrande xuất phát từ việc các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc coi đô thị hóa là một chiến lược phát triển kinh tế. Trong khi đó, Việt Nam tập trung vào công nghiệp hóa hơn là đô thị hóa. Quá trình mở rộng đô thị ở Việt Nam chỉ là hệ quả của công nghiệp hóa, chứ không phải mục tiêu chính, điều này lý giải vì sao tỷ trọng phát triển bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (chỉ khoảng 7 - 8% GDP).

Việc Trung Quốc phụ thuộc quá mức vào phát triển bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế giải thích vì sao hơn 20% căn hộ tại nước này bị bỏ trống. Ngược lại, ở Việt Nam, nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất lớn do phần lớn người mua là để ở. Điều này cũng bắt nguồn từ thực tế rằng chưa đến 50% dân số Việt Nam sống tại các thành phố, trong khi con số này ở Trung Quốc là hơn 75% (TACM). Các đô thị Việt Nam đang tăng trưởng với tốc độ khoảng 2-3% mỗi năm, trong khi hai phần ba các thành phố Trung Quốc đang thu hẹp lại.

#2. MỨC ĐỘ PHỤ THUỘC VÀO SHADOW BANKING

Trung Quốc:

TQ dựa nhiều vào Shadow banking (những hoạt động tín dụng được thực hiện bên ngoài hệ thống ngân hàng truyền thống). Lý do: hệ thống ngân hàng Trung Quốc có các chuẩn vay tương đối nghiêm ngặt và không nhiều các doanh nghiệp đáp ứng được. Do đó, đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống tài trợ với các tiêu chuẩn cho vay có phần ít khắc nghiệt hơn dành cho đối tượng các doanh nghiệp còn lại, đặc biệt là các ngành rủi ro như BĐS. Ngoài ra, đây còn là hệ thống trung gian cung cấp nguồn vốn quan trọng cho chính quyền địa phương thông qua mua các trái phiếu Chengtou do các LGFV (Local Govt Financial Vehicle) phát hành.

Tựu chung lại, phần lớn các doanh nghiệp phát triển BĐS Trung Quốc sẽ vay số tiền khổng lồ từ các ngân hàng ngầm để phát triển dự án - nguồn tín dụng không được kiểm soát với tiêu chuẩn cho vay rất lỏng lẻo. Theo ước tính của Gavekal, chỉ 25% khoản nợ có lãi của Evergrande là từ các ngân hàng truyền thống, trong khi 45% đến từ hệ thống ngân hàng ngầm này (~ 135 tỷ USD).

Sự dính líu của hệ thống ngân hàng lẫn phi ngân hàng đến các LGFV cao hơn hẳn so với các chủ đầu tư BĐS. Do đó mà mối nguy từ quả bom nợ của các LGFV là cực kỳ kinh khủng. Và với những mối quan hệ cộng sinh rất lằng nhằng giữa đất đai, nợ địa phương và hệ thống ngân hàng lẫn phi ngân hàng dẫn tới việc khi Bắc Kinh muốn cứu thị trường BĐS thì phải cứu cả LGFV và ngược lại. Chính vì vậy mà vô hình chung cũng tạo một tâm lý rất ỷ y của các chính quyền địa phương và các doanh nghiệp phát triển bất động sản, khiến họ càng chơi tất tay hơn.

Do đó có thể kết luận: Shadow Banking giúp Evergrande mở rộng nhanh nhưng cũng khiến họ phụ thuộc quá mức vào vốn vay rủi ro. Ngoài ra, với lãi suất vay cao hơn so với ngân hàng truyền thống trung bình 4 lần, thời gian vay ngắn cũng khiến Evergrande dễ tổn thương khi thị trường giảm tốc. Chính vì vậy, khi chính sách 3 lằn ranh đỏ được ban hành, Evergrande lập tức ngã ngựa và trở thành một gương mặt thương hiệu cho thời kỳ khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc.

Việt Nam:

Việt Nam hiện chưa có khái niệm Shadow Banking rõ ràng như Trung Quốc (WMPs, quỹ ủy thác và tín thác là trụ cột) mà chủ yếu là các công ty tài chính và P2P Lending, nhìn chung chưa phát triển các sản phẩm phức tạp. Tạm ước nhanh quy mô dư nợ của các công ty tài chính tiêu dùng (như FE Credit, Home Credit), các quỹ đầu tư, công ty chứng khoán và các nền tảng cho vay ngang hàng (P2P Lending) thì quy mô ngân hàng ngầm tại Việt Nam chỉ khoảng 15 - 20 tỷ USD, tương đương 5 - 7% tổng tín dụng của nền kinh tế (2024) và 3 - 4% GDP quốc gia (2024).

Ngoài ra, nhu cầu đối với các sản phẩm như vậy ở Việt Nam cũng thấp do các ngân hàng trong nước vẫn trả lãi suất thị trường cho người gửi tiền, thường cao hơn ít nhất 2 điểm phần trăm so với tỷ lệ lạm phát. Trong khi đó ở Trung Quốc, người dân có động lực đổ tiền vào các sản phẩm của ngân hàng ngầm với lợi suất 7 - 12% mỗi năm, cao hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng truyền thống bị giữ ở mức thấp một cách trong nhiều năm (1 - 2%. Mới nhất năm 2024 thì 2.5%) khiến quy mô của thị trường ngân hàng ngầm bành trướng rất khủng khiếp.

Về mặt pháp lý, NHTW Việt Nam mặc dù không cấm (vì có muốn cấm cũng không được, đó là xu thế tất yếu) nhưng cũng chưa ban hành một khung pháp lý cụ thể dành riêng cho Shadow Banking. Tuy nhiên, NHTW Việt Nam đã:

1. Tăng cường giám sát tín dụng bất động sản: Từ năm 2022-2023, NHNN đã siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản – một khu vực có sự tham gia lớn của shadow banking. Các quy định như giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (Thông tư 08/2020/TT-NHNN) nhằm hạn chế dòng tiền chảy vào các kênh rủi ro cao, gián tiếp tác động đến shadow banking.

2. Quản lý fintech và P2P Lending: NHNN đã ban hành một số quy định thử nghiệm (sandbox) cho lĩnh vực fintech (Nghị định 87/2023/NĐ-CP), nhằm đưa các hoạt động cho vay ngang hàng vào khuôn khổ pháp lý. Điều này cho thấy nỗ lực kiểm soát một phần của shadow banking trong lĩnh vực công nghệ tài chính.

#3. ÁP LỰC CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG

Trung Quốc:

Chính phủ trung ương Trung Quốc đặt ra các mục tiêu tăng trưởng kinh tế cho từng tỉnh, và các quan chức địa phương thường thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản khi tăng trưởng kinh tế thực sự của tỉnh không đạt yêu cầu. Mặt khác, chính quyền địa phương Trung Quốc tài trợ khoảng một phần ba chi tiêu của họ bằng cách bán đất cho các nhà phát triển bất động sản. Do đó, chính phủ Trung Quốc không có động lực để áp đặt các quy định chặt chẽ hơn đối với lĩnh vực này.

Việt Nam:

Tại Việt Nam, chính quyền địa phương không bị áp lực tài chính đất đai như Trung Quốc. Cụ thể, nguồn thu của chính quyền địa phương không phụ thuộc nhiều vào đất đai (chỉ chiếm 15 - 20%, Bộ Tài chính 2023). Mặt khác, luật quản lý nợ địa phương của Việt Nam cũng được siết khá chặt. Chính quyền địa phương Việt Nam khi cần vốn sẽ huy động từ các kênh chính thức, minh bạch: Phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, vay tái cấp vốn (vay từ ngân sách TW) hoặc vay tạm ứng từ Kho bạc Nhà nước hoặc vay ưu đãi từ các ngân hàng chính sách xã hội. Tất cả đều được Chính phủ kiểm soát dựa trên Luật quản lý công nợ 2017 và Nghị định số 93/2018/NĐ-CP.

#4. MÔ HÌNH KINH DOANH RỦI RO

Trung Quốc:

Nhìn chung các mô hình kinh doanh trong ngành bất động sản của Trung Quốc có tính rủi ro rất cao. Cụ thể:

1. Thu tiền đặt cọc quá mức từ người mua: Khoảng 1,5 triệu người đang chờ Evergrande hoàn thành các căn hộ mà họ đã thanh toán toàn bộ hoặc một phần.~50% trong 300 tỷ USD nợ của công ty là tiền trả trước của khách hàng.

2. Nợ ngoài bảng cân đối kế toán (Off-balance sheet liabilities): Evergrande báo cáo tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) là 3 lần, nhưng con số thực tế gần 5 lần khi tính cả các khoản nợ ngoài bảng cân đối. Các khoản này bao gồm các khoản vay từ shadow banking và gần 100 tỷ USD bảo lãnh thế chấp mà Evergrande đã cấp cho người mua căn hộ. Mặc dù Chuẩn mực kế toán Trung Quốc (CAS) và Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) quy định các công ty niêm yết như Evergrande phải công bố những nghĩa vụ nợ (contingent liabilities) và cam kết tài chính trong phần thuyết minh BCTC nhưng dưới sự bành trướng của hệ thống ngân hàng ngầm, Evergrande vẫn rất tài tình “giấu nợ” quy mô lớn.

 
 

Việt Nam:

Việt Nam đã rút kinh nghiệm từ khủng hoảng bất động sản 2009, khi hàng loạt dự án “đắp chiếu” khiến thị trường đóng băng. Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc sau khi hoàn thành móng, và không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. Điều này ngăn chặn việc huy động vốn từ người mua như Evergrande (150 tỷ USD từ tiền trả trước).

Mặt khác, tỷ lệ D/E (nợ vay trên vốn chủ sở hữu) của các doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam như Vingroup, Novaland chỉ dao động quanh 0,7-1,2 lần (2021-2023), thấp hơn nhiều so với Evergrande.

Ngoài ra, chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) tuy không yêu cầu ghi nhận trực tiếp nhiều loại off-balance sheet liabilities (như hợp đồng thuê hoạt động chẳng hạn) lên BCTC nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp công bố trong thuyết minh theo VAS 18 và VAS 21. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất nằm ở chỗ Trung Quốc có thị trường tài chính lớn và phức tạp hơn nhiều so với Việt Nam - với sự tham gia mạnh mẽ của Shadow Banking và các công cụ phái sinh. Evergrande tận dụng những yếu tố này để che giấu nợ, trong khi ở Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản lớn như Vingroup, Novaland chưa phát triển các cấu trúc tài chính phức tạp đến mức đó.

KẾT LUẬN

Như vậy, Evergrande không sụp đổ chỉ vì sai lầm của riêng nó, mà vì cả một hệ thống tài chính đã dung dưỡng tăng trưởng bằng đòn bẩy khiến nguồn cung dư thừa trầm trọng (ngoại trừ một số khu vực rất trung tâm), nơi bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế mà còn là một công cụ chính trị, một trụ cột GDP. Khi vòng quay tín dụng bị thắt lại, cỗ máy ấy lập tức khựng lại, phơi bày những mắt xích yếu nhất của thị trường.

Việt Nam chưa đi vào ngõ cụt như Trung Quốc, nhưng những dấu hiệu áp lực đang dần lộ diện. Giá BĐS cao gấp hàng chục lần thu nhập trung bình, dân khó mua, doanh nghiệp thì than thiếu vốn. Thị trường BĐS Việt Nam không sập như TQ nhưng đang ì ạch - tồn kho tăng cao, nợ xấu ngân hàng nhấp nhổm. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ cả chính sách lẫn cách vận hành của doanh nghiệp, chúng ta có thể đang gieo mầm cho một cuộc khủng hoảng kiểu khác.

P/s: Bài này em tôi viết dài quá nên tôi đăng lên cho ace vào phản biện cùng

0

Bình luận

TP.HCM 168 xã phường và những “chiếc top 10” đáng chú ý

Hôm nay, TP.HCM đã chính thức đi vào hoạt động với mô hình chính quyền 2 cấp, sau khi thực hiện sáp nhập với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Trên cơ sở này, thành phố được phân chia lại thành 168 xã, phường mới, mở ra một bức tranh phát triển đô thị và công nghiệp nhiều tiềm năng. Hãy cùng điểm qua một số “chiếc top” đáng chú ý theo các chỉ số nổi bật nhất. Xem thêm
TP.HCM 168 xã phường và những “chiếc top 10” đáng chú ý - 1

Chỉ một tòa tháp, 265 căn hộ, Sun Solar Residence được Sun Group đầu tư tỉ mỉ thế nào?

Bên dòng chảy phồn vinh của sông Hàn, tòa tháp Sun Solar Residence hiện diện như một “biểu tượng” kết tinh giữa giá trị sống hiện đại và tinh thần bản địa sâu sắc. Không đơn thuần là một công trình nhà ở cao tầng, tòa tháp được đội ngũ kiến trúc sư “thổi hồn” và chăm chút tỉ mỉ trong từng đường nét thiết kế, xứng đáng là tài sản đáng tự hào của chủ nhân tinh hoa. Xem thêm
Chỉ một tòa tháp, 265 căn hộ, Sun Solar Residence được Sun Group đầu tư tỉ mỉ thế nào? - 1

Vũng Tàu: Từ “phòng khách cuối tuần” đến đô thị biển tỷ đô

Chỉ cách trung tâm TPHCM khoảng 100km, Vũng Tàu là điểm đến yêu thích để người dân thành phố “đổi gió” mỗi cuối tuần.  Tuy nhiên, để giữ được dòng khách chất lượng cao lưu trú, du lịch Vũng Tàu cần một cuộc cách mạng. Xem thêm
Vũng Tàu: Từ “phòng khách cuối tuần” đến đô thị biển tỷ đô - 1

Người mua bất động sản Hà Nội tỉnh giấc sau "cơn sốt" giá

Khảo của One Mount Group thực hiện vào tháng 5/2025 trên tệp khách hàng có tổng thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng trở lên, có tới 87% khách hàng Hà Nội thể hiện nhu cầu rõ ràng với bất động sản (bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “đang tích cực chuẩn bị mua”). Con số này tăng nhẹ so với cuối năm 2024 (84%), cho thấy lực cầu thực vẫn được duy trì. Xem thêm

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount nhận định, thực tế khảo sát cho thấy nhu cầu mua bất động sản của người Hà Nội hiện nay vẫn ở mức cao nhưng hành vi mua đã có sự dịch chuyển.

Họ tiếp cận thị trường với tư duy tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng và chuẩn bị dài hạn về tài chính. Đây chính là nền tảng tích cực cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường.

Dữ liệu khảo sát cũng ghi nhận 57% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới, giảm nhẹ so với 65% của thời điểm cuối 2024. Theo ông Tiến, đây là tín hiệu cho thấy người mua đang tạm thời “lùi lại một bước” để quan sát và chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá đều neo ở mức cao.

Người mua bất động sản Hà Nội tỉnh giấc sau "cơn sốt" giá - 1

Lướt sóng bất động sản thời nay: Còn cửa không hay chỉ toàn… bão?

Nếu như trước kia, lướt sóng bất động sản là “môn thể thao vua” của giới đầu tư nhanh tay lẹ mắt, thì giờ đây, không ít người gọi tên nó là… “môn sinh tồn cảm giác mạnh”. Xem thêm
Lướt sóng bất động sản thời nay: Còn cửa không hay chỉ toàn… bão? - 1

Kịch bản nào cho BĐS nửa cuối 2025?

Cảm giác như thị trường bất động sản đang… cưỡi sóng mà chưa biết là sóng thần hay sóng xà phòng? Dưới đây là 3 kịch bản cho 6 tháng cuối năm nhé: Xem thêm
Kịch bản nào cho BĐS nửa cuối 2025? - 1

Nhà ở xã hội: Cơ hội vẫn chưa đến tay người cần

Nghe nói nhà ở xã hội giá rẻ, dễ mua, nhiều ưu đãi. Nhưng khi bắt đầu tìm hiểu, mới biết: khó chẳng khác gì thi đại học lần hai. Xem thêm
Nhà ở xã hội: Cơ hội vẫn chưa đến tay người cần - 1

So găng đầu tư: Chung cư nhỏ nội đô vs Đất nền xa thành phố – kèo này ai thắng?

Trên bàn nhậu, trong group kín hay cả mấy buổi hội thảo hoành tráng, luôn có một câu hỏi “căng não” cho nhà đầu tư mới vào nghề: Xem thêm
So găng đầu tư: Chung cư nhỏ nội đô vs Đất nền xa thành phố – kèo này ai thắng? - 1

‼️ Nên mua nhà ở Mỹ Đình gần bố mẹ, hay về Ngọc Hồi theo người yêu?

Sáng nay đọc được một bài đăng khá chạm: một anh kỹ sư 33 tuổi, yêu cô gái 29 làm bên y tế, quen nhau 3 năm, gia đình hai bên đều ủng hộ. Mọi thứ tưởng đã an bài cho đến khi bàn đến chuyện… mua nhà. Anh muốn ở Mỹ Đình nơi anh lớn lên, gần bố mẹ, gần chỗ làm, tiện đủ thứ. Còn bạn gái lại muốn về Ngọc Hồi, nơi bố mẹ bạn đang sống. Là con gái một, cô ấy có nỗi lo riêng và mong được ở gần để chăm sóc gia đình sau này. Xem thêm
‼️ Nên mua nhà ở Mỹ Đình gần bố mẹ, hay về Ngọc Hồi theo người yêu?  - 1

HẾT "SÓNG"⁉️🌊

Theo dữ liệu từ Batdongsan. com, tính đến tháng 3.2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại nhiều tỉnh, thành sau thông tin sáp nhập. So với tháng 2.2025, mức độ quan tâm đến đất nền ở Hà Nội tăng 52%, TP.HCM tăng 31%, Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%, Quảng Bình tăng 45% và Quảng Trị tăng 8%... Xem thêm
HẾT "SÓNG"⁉️🌊  - 1

📌 TỪ 01/7/2025: 10 CHÍNH SÁCH MỚI VỀ ĐẤT ĐAI NGƯỜI DÂN – DOANH NGHIỆP CẦN BIẾT

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, mang theo nhiều thay đổi quan trọng nhằm đơn giản hóa thủ tục, phân cấp mạnh mẽ, rút ngắn thời gian và nâng cao tính chủ động ở cấp cơ sở. Dưới đây là 10 chính sách đáng chú ý mà người dân, doanh nghiệp nên cập nhật để tránh vướng mắc khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai. Xem thêm
📌 TỪ 01/7/2025: 10 CHÍNH SÁCH MỚI VỀ ĐẤT ĐAI NGƯỜI DÂN – DOANH NGHIỆP CẦN BIẾT  - 1

🎯 Căn hộ tăng giá sốc vì... tiền sử dụng đất bị truy thu. Người mua thành “nạn nhân bất đắc dĩ”

Mua nhà giờ không chỉ là câu chuyện chọn căn, chọn hướng, mà còn là cuộc đua… đoán đúng thời điểm chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai. Xem thêm
🎯 Căn hộ tăng giá sốc vì... tiền sử dụng đất bị truy thu. Người mua thành “nạn nhân bất đắc dĩ” - 1

Muốn mua nhà ở Hà Nội mà không học cách chi tiêu tiết kiệm, chẳng biết đến kiếp nào mới cầm được chiếc sổ đỏ trong tay...

Nếu không có sự hỗ trợ của hai bên gia đình, phần lớn các cặp đôi mới cưới đều xác định sẽ phải đi thuê nhà vài năm, rồi cùng nhau cố gắng "cày cuốc" để kiếm tiền mua nhà. Xem thêm
Muốn mua nhà ở Hà Nội mà không học cách chi tiêu tiết kiệm, chẳng biết đến kiếp nào mới cầm được chiếc sổ đỏ trong tay...   - 1

TÔI ĐÃ TIN VÀ GIỜ TÔI BỊ BỎ RƠI: TTLAND GIẢI THỂ NGAY KHI DỰ ÁN LANCASTER LINCOLN ĐƯỢC “GỠ VƯỚNG”

Tôi không nghĩ rằng có ngày mình phải viết ra những dòng này. Bảy năm trước, tôi đặt cọc mua một căn hộ tại dự án Lancaster Lincoln, không chỉ vì vị trí đẹp, mà còn vì niềm tin vào một thương hiệu lớn - Trung Thủy Group. Tôi từng tin rằng họ sẽ không làm điều gì mờ ám, rằng dự án chỉ tạm vướng pháp lý và rồi mọi thứ sẽ ổn. Nhưng đến hôm nay, khi đọc thư mời của TTLand-công ty con của Trung Thủy thông báo giải thể, tôi cảm thấy như mình vừa bị “đá” khỏi cuộc chơi một cách cay đắng. Xem thêm
TÔI ĐÃ TIN VÀ GIỜ TÔI BỊ BỎ RƠI: TTLAND GIẢI THỂ NGAY KHI DỰ ÁN LANCASTER LINCOLN ĐƯỢC “GỠ VƯỚNG”  - 1

Vì sao giá nhà vẫn “neo” cao dù thị trường trầm lắng?

Dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều quý ảm đạm, thanh khoản yếu, thì giá nhà tại các đô thị lớn vẫn “trơ trơ như đá tảng”. Xem thêm
Vì sao giá nhà vẫn “neo” cao dù thị trường trầm lắng? - 1

Nhà sáng lập Ecopark ra mắt Đảo Châu Âu - Biểu tượng Wellness Island đầu tiên tại Nghệ An

Đảo Châu Âu, Eco Central Park lựa chọn mặt nước làm ngôn ngữ thiết kế chủ đạo với những điểm đặc biệt: Mật độ xây dựng 14% - thấp nhất toàn dự án; mỗi m2 xây dựng tương ứng 2m2 mặt nước; mật độ cây xanh mặt nước, cây cổ thụ cao nhất dự án; 100% các căn biệt thự khép kín. Xem thêm
Nhà sáng lập Ecopark ra mắt Đảo Châu Âu - Biểu tượng Wellness Island đầu tiên tại Nghệ An - 1

TS. Lê Xuân Nghĩa: Có những khu đô thị người nghèo nhìn vào chỉ biết chảy nước mắt!

Đây là những lời mà vị chuyên gia này chia sẻ tại toạ đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam trong Kỷ nguyên mới: Luật chơi mới – Tư duy mới”. Xem thêm
TS. Lê Xuân Nghĩa: Có những khu đô thị người nghèo nhìn vào chỉ biết chảy nước mắt! - 1

“Hoa cho người giàu, lệ cho người nghèo” – Chuyện thật như đùa giữa thời giá nhà phi lý

TS Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế – nói một câu khiến nhiều người trẻ đang thuê trọ chột dạ: Xem thêm
 “Hoa cho người giàu, lệ cho người nghèo” – Chuyện thật như đùa giữa thời giá nhà phi lý - 1

Smart Living - chuẩn sống đô thị hiện đại tại The Ninety Complex

Trong thời đại của Smart Living – nơi công nghệ trở thành yếu tố cốt lõi tạo nên chuẩn sống mới, The Ninety Complex – dự án tiên phong với mô hình Business Suite như một biểu tượng, hứa hẹn mang đến trải nghiệm sống hoàn toàn mới trong nhịp sống đô thị hiện đại. Xem thêm
Smart Living - chuẩn sống đô thị hiện đại tại The Ninety Complex - 1

Giá căn hộ tăng mạnh vì tiền sử dụng đất bị truy thu, người mua “gánh” chi phí hàng trăm triệu đồng

Gần đây, nhiều dự án tại TP.HCM, Bình Dương, Long An đồng loạt tăng giá bán từ 4–10 triệu đồng/m² sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai. Điển hình, chị Thu Hà (TP.HCM) cho biết đã đặt cọc căn hộ 2PN ở Dĩ An với giá 35 triệu/m² cuối 2024, nhưng đầu 2025 chủ đầu tư tăng lên 42 triệu/m² — chênh gần 500 triệu đồng cho căn 65m². Xem thêm

Các chủ đầu tư lý giải việc tăng giá là do tiền sử dụng đất bị xác định cao hơn nhiều lần so với dự kiến, kèm theo truy thu và phạt chậm nộp sau nhiều năm chờ cấp phép. Ông Ngô Quang Phúc (Phú Đông Group) cho rằng nếu không tăng giá, doanh nghiệp sẽ lỗ nặng do chi phí đầu vào bị đội gấp đôi.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), việc tạm tính tiền đất và truy thu sau gây vòng lặp bất lợi: giá đất tăng → giá nhà tăng → sức mua giảm → nguồn cung co lại → giá lại tiếp tục tăng. Điều này đẩy người thu nhập trung bình – thấp xa khỏi giấc mơ an cư.

📌 Giới chuyên gia kiến nghị cần đánh giá lại tác động bảng giá đất mới (áp dụng từ 1/1/2026), đồng thời xem xét bỏ truy thu bổ sung đối với dự án chậm xác định nghĩa vụ tài chính trước 1/8/2024 để tránh gây thiệt hại kép cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Cre: Góc nhìn bất động sản

Giá căn hộ tăng mạnh vì tiền sử dụng đất bị truy thu, người mua “gánh” chi phí hàng trăm triệu đồng - 1

Chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì: “Cuộc chiến” băng rôn, đơn thư và chờ đợi dài hơn tuổi thọ thang máy

Ở TP.HCM, mỗi chung cư như một “tiểu hành tinh” nhỏ giữa vũ trụ đô thị nhộn nhịp. Thế nhưng, không ít trong số đó đang rơi vào vòng xoáy tranh chấp, kiện tụng chỉ vì… cái quỹ bảo trì. Xem thêm
Chung cư chưa bàn giao quỹ bảo trì: “Cuộc chiến” băng rôn, đơn thư và chờ đợi dài hơn tuổi thọ thang máy - 1

Từ ngày 1/7/2025, người dân đăng ký sổ đỏ lần đầu online như thế nào ?💥

Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu sẽ có những thay đổi quan trọng theo hướng đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian và tăng tính chủ động cho người dân. Những điều chỉnh này được quy định tại Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn chi tiết trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ. Xem thêm
Từ ngày 1/7/2025, người dân đăng ký sổ đỏ lần đầu online như thế nào ?💥  - 1

Cú đúp giải thưởng AREA 2025 - Dấu ấn đổi mới của ROX Group

Gặt hái ‘cú đúp’ danh hiệu tại AREA 2025, ROX Group một lần nữa chứng minh năng lực quản trị hiện đại và vai trò tiên phong trong phát triển bền vững. Thành quả này là từ chiến lược đổi mới toàn diện, nỗ lực vì cộng đồng, con người và môi trường. Xem thêm
Cú đúp giải thưởng AREA 2025 - Dấu ấn đổi mới của ROX Group - 1

Gần 2.000 khách dự sự kiện giới thiệu Blanca City - “Rực rỡ tinh khôi, thanh xuân trở lại” tại TP.HCM

Ngày 29/6, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) đón gần 2.000 khách hàng tham gia sự kiện giới thiệu dự án Thành phố trắng bên đại dương Blanca City tại TP.HCM.  Lượng khách bùng nổ và không khí giao dịch sôi động tiếp tục khẳng định sức hút từ đô thị biển của Sun Group trong bối cảnh BĐS Vũng Tàu bứt phá mạnh mẽ. Xem thêm
Gần 2.000 khách dự sự kiện giới thiệu Blanca City - “Rực rỡ tinh khôi, thanh xuân trở lại” tại TP.HCM - 1

Mẹo định giá nhà miễn phí từ ngân hàng liệu có đáng tin?

Có một anh khách từng chia sẻ với tôi một mẹo nghe khá hấp dẫn: “Muốn định giá nhà nhanh mà không tốn xu nào, cứ cầm sổ đỏ đến ngân hàng, nói cần vay vài trăm triệu là họ báo giá trị căn nhà ngay.” Nghe thì thấy quá tiện vừa nhanh, vừa không mất phí nhưng liệu mẹo này có thực sự hiệu quả và chính xác như lời đồn? Xem thêm
Mẹo định giá nhà miễn phí từ ngân hàng liệu có đáng tin? - 1

Sang tên sổ đỏ: Người dân cần lưu ý 3 mốc thời gian quan trọng để tránh bị xử phạt

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc sang tên sổ đỏ là một bước bắt buộc nhằm ghi nhận tên chủ mới trong hệ thống quản lý đất đai. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, quá trình này có những mốc thời gian rõ ràng. Nếu người dân không thực hiện đúng hạn, có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí ảnh hưởng đến quyền lợi pháp lý về sau. Xem thêm
Sang tên sổ đỏ: Người dân cần lưu ý 3 mốc thời gian quan trọng để tránh bị xử phạt  - 1

CHỌN Ở THUÊ DÀNH TIỀN MUA ÔTÔ THAY VÌ MUA NHÀ

Tôi 31 tuổi, làm công nghệ ở Hà Nội, thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng. Nhiều người khuyên nên vay mua nhà sớm để "thoát cảnh ở thuê", nhưng tôi chọn hướng đi khác: thuê nhà giá hợp lý và mua ôtô phục vụ cuộc sống. Xem thêm
CHỌN Ở THUÊ DÀNH TIỀN MUA ÔTÔ THAY VÌ MUA NHÀ   - 1

Bỏ tiền mua đất dưỡng già, ai ngờ mua luôn… cục tức!

Đọc bài báo trên Tuổi Trẻ sáng nay mà tôi giật mình nhớ tới chuyện của một người bạn. Anh ấy cũng từng ôm một giấc mơ rất đẹp: tích góp cả đời để mua mảnh đất nhỏ ở quê, mong có không gian yên tĩnh, trồng rau nuôi cá, sống thong thả tuổi già. Nhưng thay vì an cư, thứ anh nhận lại là… bất an từ chính hàng xóm xung quanh. Xem thêm
Bỏ tiền mua đất dưỡng già, ai ngờ mua luôn… cục tức!  - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết