Nghe mà thương. Nhưng nếu nhìn kỹ, hóa ra nhiều nỗi “khổ” này giống như kiểu than thở cho có để khỏi bị… lỗ miệng.

Bảng giá đất chỉ là bảng giá đất. Không phải cây đũa thần tăng giá nhà.

Trước hết, bảng giá đất Nhà nước công bố sinh ra để làm mấy việc hành chính: Tính thuế; Tính tiền sử dụng đất; Làm căn cứ bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chấm hết.

Còn giá đất trên thị trường thực tế?

À, nó vẫn chạy bằng động cơ riêng, thường cao hơn gấp nhiều lần, và quan trọng hơn: đó mới là mức giá mà chủ đầu tư thực sự giao dịch.

Đa số các dự án lớn đã gom đất từ nhiều mùa trăng trước, khi giá thị trường còn rất mềm. Tức là bảng giá đất có nhảy múa đi nữa thì chi phí thực tế của họ… vẫn nằm yên trong sổ. Thứ tăng lên chủ yếu là giá trị ghi nhận, và tất nhiên, tăng luôn độ “thuận lợi” khi kể chuyện với khách.

Giá đất Nhà nước tăng không đồng nghĩa chi phí của họ tăng, nhưng nó lại vô cùng tiện để kể một câu chuyện hợp lý về việc “giá nhà bắt buộc phải tăng”.

Còn giá nhà tăng không vì chi phí, mà vì tâm lý.

Thị trường bất động sản sống nhờ… cảm xúc nhiều hơn chúng ta tưởng.

Khi chủ đầu tư thông báo: Giá đất tăng, tụi tui không muốn nhưng buộc phải tăng giá. Và thế là FOMO lên tiếng, thị trường rục rịch, người mua tự cảm thấy… nên mua gấp.

Trong khi thực tế cấu thành giá nhà có dạng “bánh mì thị trường”:

• 10–20% chi phí đất,
• 30–40% chi phí xây dựng,
• Còn lại là chi phí tài chính, marketing, vận hành và… biên lợi nhuận đủ để chủ đầu tư ngủ ngon.

Bạn thấy không? Tỷ trọng đất trong tổng chi phí không hề lớn như cách câu chuyện thường được kể. Nhưng nếu nói “tăng giá để phù hợp chiến lược kinh doanh” thì nghe hơi thô, nên họ chọn bản nhạc nhẹ nhàng hơn: “Giá đất tăng nên tụi tui… bất khả kháng".

Giá nhà tăng vì:

• Thị trường đang sốt,
• Nguồn cung khan hiếm,
• Chiến lược đẩy giá,
• Người mua kỳ vọng tăng giá tiếp,
• Và đương nhiên, doanh nghiệp cần lợi nhuận.

Còn bảng giá đất?

Nó giống như một diễn viên phụ được đưa lên sân khấu để hứng trọn spotlight giúp nhà sản xuất giải thích tăng giá một cách… hợp tình hợp lý.

Quan điểm cá nhân mình:

Giá nhà tăng hay giảm ít khi đến từ những công bố mang tính hành chính. Nó đến từ cách thị trường vận hành và cách các “đạo diễn” trên thị trường kể câu chuyện của họ. Vậy nên, mỗi lần nghe câu “giá đất tăng nên giá nhà phải tăng”, tốt nhất là mỉm cười và hỏi lại:

“Tăng thật hay tăng… cho tiện?”