Bọn em đều là dân tỉnh, quê cách Sài Gòn 80km. Gia đình hai bên cũng bình thường, bố mẹ không có điều kiện để hỗ trợ gì nhiều. Tụi em đã yêu nhau lâu rồi, tính chuyện kết hôn. Bạn trai em hiền lành, chịu khó học thêm, làm thêm, ăn uống dễ nuôi, biết nấu nướng và phụ việc nhà nên em tin rằng hai đứa có thể cùng nhau xây dựng được, dù hiện tại chưa có nhiều vốn liếng.

Mẹ em có nói sau này nhà ông bà sẽ để lại cho em, bảo làm di chúc. Nhưng em không để tâm nhiều, coi như lộc ông bà để sau này tính. Trước đó, em có mua một lô đất rẫy 1.000m2 giá 1 tỷ 050 triệu, cách nhà em 8km, và em đã trả xong nợ vào năm nay.

Hiện tại tụi em đang nhắm một căn nhà cách nhà hai đứa khoảng 4,5km. Nhà gác lửng, 3 phòng, đường nhựa bàn cờ, cách Quốc lộ 1A tầm 400m. Giá môi giới chào 1 tỷ 650. Chủ hiện đang cho hai cô giáo mầm non thuê, chắc giá thuê cũng không cao vì khu vực này vẫn là xã.

Bọn em tính mua căn nhà này vì muốn sau này ở gần gia đình. Chung cư ở Sài Gòn thì tụi em không kham nổi. Tài chính hiện có: bạn em có 200 triệu tiền mặt, 200 triệu vàng. Em thì vừa trả xong đất rẫy, chỉ còn 3–4 chỉ vàng. Kế hoạch là giữ vàng, vay ngân hàng 1 tỷ, vay thêm họ hàng khoảng 300–400 triệu để mua căn này.

Em có 5 câu hỏi mong anh chị đi trước chia sẻ giúp ạ:

1. Khi mua nhà cũ và đất, ngoài vị trí, phong thủy, lịch sử nhà, điện nước… thì anh chị thường lưu ý điều gì? Làm sao để kiểm tra được độ bền chắc của căn nhà? Vì trước đây em mua đất từ dì nên cũng không để ý nhiều, chỉ lo trả nợ.

2. Nếu vay từ chính căn nhà mình mua thì quy trình ngân hàng thẩm định, định giá và cho vay 1 tỷ sẽ như thế nào? Tụi em có hỏi 2 ngân hàng, lãi suất khoảng 7,7–8,5% cố định 2 năm đầu, sau đó thả nổi thêm 3,5%.

3. Nhà đang chào giá 1 tỷ 650. Anh chị thường thương lượng ra sao để mua được giá tốt hơn?

4. Tụi em dự định vay 1 tỷ trong 4 năm, tiền gốc + lãi hàng tháng sẽ gần hết lương bạn em. Phần lương của em thì lo sinh hoạt và trả nợ 300–400 triệu mượn họ hàng (trong đó 200–300 triệu vay anh trai bạn trai, 100 triệu em vay mẹ). Anh chị thấy tính như vậy có rủi ro không? Khi vay ngân hàng mua nhà, thường thì số tiền trả góp chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập của anh chị?

5. Và cuối cùng, cảm giác trả nợ ngân hàng thực tế như thế nào ạ?

Em cảm ơn anh chị nhiều. Mong nhận được chia sẻ để tụi em có thêm kinh nghiệm trước khi xuống tiền.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Một vài lời khuyên cho tình huống trên:

1. Về căn nhà đang nhắm mua

Giá 1 tỷ 650 cho nhà gác lửng 3 phòng ở xã, gần quốc lộ thì không phải cao, nhưng cũng không hẳn rẻ. Em nên nhờ kỹ sư xây dựng hoặc thợ có kinh nghiệm đi cùng để kiểm tra kết cấu (cột, móng, dầm, mái, tường nứt, thấm nước). Nếu nhà xây đã lâu, sau này sửa chữa sẽ tốn kém. Chi phí kiểm tra chỉ vài triệu nhưng có thể giúp em tiết kiệm cả trăm triệu.

2. Về vay ngân hàng

Với lãi suất 7,7–8,5% cố định 2 năm đầu, sau đó thả nổi, em cần tính thử kịch bản lãi suất tăng. Ví dụ: vay 1 tỷ, trả trong 4 năm, gốc và lãi mỗi tháng khoảng 25–27 triệu. Nếu lãi suất tăng thêm 2%, con số này có thể thành 28–30 triệu/tháng.

Tổng thu nhập hai em 60 triệu, nghĩa là khoản vay chiếm ~45–50% thu nhập, hơi cao so với khuyến nghị (ngân hàng thường khuyên giữ ở mức <40%).

3. Về khoản vay họ hàng

Vay 300–400 triệu từ người thân sẽ giúp giảm áp lực ngân hàng, nhưng vẫn cần có kế hoạch trả rõ ràng, tránh ảnh hưởng tình cảm. Tốt nhất, hãy thỏa thuận bằng giấy viết tay về số tiền, thời hạn, lãi suất (nếu có).

4. Về dòng tiền hàng tháng

Nếu lương bạn trai gần như dồn hết để trả ngân hàng, còn em lo chi phí sinh hoạt + trả nợ họ hàng thì rủi ro khá cao. Chỉ cần có biến cố nhỏ (mất việc, giảm thu nhập, sức khỏe…), hai em sẽ rất căng. Anh chị đi trước thường để ít nhất 20–30% thu nhập cho tiết kiệm dự phòng, phòng khi có tình huống bất ngờ.

5. Lời khuyên thực tế

Nên thương lượng giá căn nhà xuống còn khoảng 1 tỷ 550 hoặc thấp hơn để giảm gánh nặng vay.

Có thể cân nhắc vay dài hạn hơn (7–10 năm thay vì 4 năm), để số tiền trả mỗi tháng nhẹ đi. Khi thu nhập tăng hoặc có khoản dư, em trả trước hạn cũng được.

Đừng quên lập quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi tiêu và 6 tháng trả nợ trước khi vay, để không bị “ngợp” khi có biến cố.

Cảm giác trả nợ ngân hàng (chia sẻ thật): lúc đầu sẽ áp lực, nhìn số tiền đi hàng tháng xót lắm. Nhưng nếu tính toán kỹ, đều đặn trả, thì 3–4 năm sau em sẽ thấy thành quả xứng đáng. Nhà cửa ổn định, tài sản tích lũy rõ ràng, và quan trọng là vợ chồng cùng nhau vượt qua được giai đoạn khó khăn này.

👉 Tóm lại: Kế hoạch của em khả thi, nhưng đang hơi “căng” về dòng tiền. Nếu thu nhập ổn định, nên giãn thời gian vay ra, thương lượng giá xuống, và để dành quỹ dự phòng trước khi xuống tiền.