Theo Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), ba điểm nghẽn chính là nguyên nhân sâu xa. Thứ nhất, quỹ đất dành cho NOXH còn khan hiếm và bố trí thiếu hợp lý. Nhiều dự án bị đẩy ra xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thiếu trường học, bệnh viện, dịch vụ thiết yếu. Về mặt lý thuyết, giá nhà rẻ có thể là lợi thế, nhưng thực tế cuộc sống của người mua không chỉ xoay quanh bốn bức tường, mà còn phụ thuộc vào tiện ích xung quanh. Nếu sống xa trung tâm mà chi phí đi lại tăng cao, thời gian di chuyển tốn kém, thì cái gọi là “rẻ” cũng không còn hấp dẫn.
Thứ hai, cách xác định nhu cầu dường như vẫn lệch pha. Rất nhiều công nhân, lao động thành thị vẫn thuê trọ chật chội, nhưng khi mở bán NOXH thì dự án lại khó tiêu thụ. Tôi cho rằng thủ tục phức tạp, điều kiện xét duyệt ngặt nghèo, cộng thêm việc vị trí dự án chưa phù hợp, đã khiến nhiều người nản lòng. Người có nhu cầu thật thì khó mua, còn người mua được lại chưa chắc có nhu cầu thật.
Thứ ba, cơ chế tiếp cận thị trường còn thiếu linh hoạt. Doanh nghiệp chỉ được phép chi tối đa 2% cho truyền thông, thành ra nhiều người thậm chí không biết đến sự tồn tại của dự án. Chưa kể, việc đầu cơ, mua đi bán lại sai quy định vẫn diễn ra, vô hình trung làm méo mó chính sách, đẩy những người có nhu cầu thực sự ra ngoài.
Ở góc độ chính sách, đã có nhiều giải pháp được đề xuất: siết chặt nghĩa vụ 20% quỹ đất trong dự án thương mại, khảo sát nhu cầu thực chất thay vì ước lượng hành chính, tinh gọn thủ tục xét duyệt, và mở rộng kênh thông tin để người dân dễ tiếp cận. Đây đều là hướng đi đúng, nhưng tôi nghĩ vẫn chưa chạm vào cốt lõi của vấn đề: sự kỳ vọng của người mua.
Thực tế, nếu ai cũng mong muốn mua NOXH ngay khu vực trung tâm, thì đây gần như là một bài toán bất khả thi. Giá đất và chi phí xây dựng ở trung tâm đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã quá cao. Đặt NOXH tại đó chẳng khác nào biến nó thành “nhà thương mại giá rẻ”, mất đi tính chất “xã hội”. Bản chất NOXH vốn dĩ không phải là một lựa chọn hoàn hảo, mà là giải pháp an sinh ở mức hợp lý, cân bằng giữa chi phí và nhu cầu thiết yếu.
Theo tôi, điều cần thay đổi nằm ở chỗ: người dân cũng phải sẵn sàng dịch chuyển, chấp nhận những dự án ở vùng ven hoặc vệ tinh, miễn là hạ tầng kết nối tốt, dịch vụ được đảm bảo. Khi thời gian di chuyển hợp lý, trường học - bệnh viện - siêu thị hiện hữu, thì NOXH không nhất thiết phải “ở trung tâm” mới đáng mua. Lúc đó, bài toán vị trí - giá trị - nhu cầu sẽ tiệm cận cân bằng.
Vì thế, để NOXH thực sự phát huy vai trò, không chỉ Nhà nước hay doanh nghiệp phải quyết liệt, mà chính người dân cũng cần thay đổi kỳ vọng. Nếu cứ giữ tư duy “giá NOXH nhưng vị trí trung tâm”, thì vòng luẩn quẩn “vừa thiếu vừa ế” sẽ còn lặp lại. Nhưng nếu cùng nhìn nhận thực tế, chấp nhận sự dịch chuyển và tận dụng hạ tầng đô thị mở rộng, tôi tin NOXH vẫn có thể trở thành lựa chọn đúng nghĩa cho hàng triệu người.