Khi chi phí chuyển đổi “đội lên trời”

Theo quy định hiện hành, khi muốn chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp 100% chênh lệch giá giữa hai loại đất. Trong bối cảnh giá đất thổ cư được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, khoản tiền phải nộp bỗng trở thành gánh nặng khổng lồ.

Mức chi phí này vượt xa khả năng của phần lớn hộ gia đình. Hệ quả là nhiều người buộc phải bỏ đất hoang, hoặc chấp nhận xây dựng trái phép để có chỗ ở, thay vì tiến hành thủ tục hợp pháp.

Đề xuất mới: Miễn phí trong hạn mức, giảm phần vượt hạn mức

Trước thực tế này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi. Theo đó:

- Miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích trong hạn mức đất ở được giao cho hộ gia đình.

- Với phần diện tích vượt hạn mức, chỉ nộp 30–50% thay vì 100% như hiện nay.

=> Nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đồng thời tạo sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng và cá nhân.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc miễn phí trong hạn mức cơ bản là cần thiết, bởi đây là quyền lợi tối thiểu để người dân có thể an cư.

Người dân ở thực nên được miễn toàn bộ hoặc đóng mức thấp, tránh tình trạng một gia đình phải “mua lại” chính mảnh đất mà họ đang sinh sống ổn định.

Với phần vượt hạn mức, có thể áp dụng thuế theo bậc thang: diện tích càng lớn, mức thu càng cao. Như vậy sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời vẫn duy trì nguồn thu ngân sách.

Doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư nhiều bất động sản có thể chịu mức thu cao hơn (30–75%), trong khi hộ gia đình được khoan sức.

Một số luật sư còn đề xuất, với các trường hợp hộ dân đã sinh sống ổn định từ trước, việc thu tiền sử dụng đất là chưa hợp lý và cần được miễn hoàn toàn.

Ngoài chính sách miễn giảm, nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước cần tạo điều kiện cho người dân có thêm cơ chế tài chính hỗ trợ:

- Cho phép vay ngân hàng dài hạn (10–15 năm) để đóng tiền sử dụng đất, thay vì chỉ có hình thức ghi nợ như hiện nay.

- Xem xét hoàn trả chênh lệch cho những trường hợp đã nộp 100% theo quy định cũ, nếu chính sách mới được ban hành.

Điều này không chỉ giảm áp lực tài chính ngay lập tức, mà còn giúp người dân yên tâm hơn khi thực hiện thủ tục pháp lý.

Góc nhìn người mua nhà: Nên chờ chính sách mới hay làm ngay?

Nếu đặt mình vào vị trí người dân có mảnh đất nông nghiệp nhưng muốn chuyển sang đất ở để xây nhà, câu hỏi lớn nhất lúc này chính là: có nên làm thủ tục ngay, hay chờ chính sách miễn giảm chính thức được thông qua?

Ở thời điểm hiện tại, bài toán tài chính quả thật quá nặng. Một hộ gia đình tại Bình Thạnh muốn hợp thức hóa 160 m² đất phải nộp đến 6,2 tỷ đồng - con số đủ để mua một căn hộ cao cấp. Trong khi đó, nếu đề xuất miễn phí chuyển đổi trong hạn mức (ví dụ 100 m²) được thông qua, khoản chi phí này có thể giảm hàng tỷ đồng.

Điều này đồng nghĩa:

- Với những hộ gia đình chỉ có nhu cầu xây nhà trong hạn mức cơ bản, việc chờ chính sách mới gần như chắc chắn có lợi. Họ có thể tiết kiệm phần lớn, thậm chí toàn bộ tiền sử dụng đất.

- Với những hộ có quỹ đất lớn hơn, việc chờ chính sách vẫn đáng cân nhắc, bởi mức thu dự kiến giảm xuống chỉ còn 30–50% cho phần vượt hạn mức, nhẹ hơn nhiều so với quy định 100% hiện nay.

Tuy nhiên, cũng có rủi ro: chính sách này mới chỉ ở giai đoạn dự thảo và đang được lấy ý kiến. Dù định hướng “khoan sức cho dân” rất rõ, nhưng chưa thể khẳng định 100% sẽ được áp dụng nguyên vẹn như đề xuất. Vì vậy, người dân cần:

1. Theo dõi sát thông tin chính thống từ Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên & Môi trường.

2. Tạm thời hạn chế chuyển đổi gấp gáp (trừ trường hợp cần gấp để vay vốn, thế chấp, hoặc phục vụ dự án cụ thể).

3. Chuẩn bị hồ sơ sẵn sàng, để nếu chính sách có hiệu lực thì nộp ngay, tránh tình trạng bị “ùn tắc” thủ tục do quá nhiều hồ sơ dồn về sau.

Nhìn từ góc độ thị trường bất động sản, nếu chính sách miễn phí chuyển đổi được thông qua, giá trị các lô đất nông nghiệp có tiềm năng chuyển đổi sẽ tăng mạnh. Điều này vừa mở ra cơ hội cho người dân sở hữu nhà hợp pháp, vừa tạo sức hút cho nhà đầu tư. Nhưng với người mua để ở, lời khuyên thực tế là: đừng vội, hãy kiên nhẫn, bởi sự chờ đợi có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng.