Tháo gỡ vướng mắc tồn đọng để thị trường bất động sản 2020 khởi sắc

Thủ tục hành chính “hành” doanh nghiệp

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai chia sẻ, thủ tục đầu tư hiện vẫn rất phức tạp, khó khăn dẫn đến doanh nghiệp không triển khai được dự án theo kế hoạch.

“Dự án đầu tư bất động sản cao tầng có giá trị trên ngàn tỷ. Để làm được dự án này thì doanh nghiệp phải xây dựng kế hoạch nhiều năm, chuẩn bị nhiều nguồn lực, vật lực, vốn... Nếu không lên được kế hoạch thì rất khó triển khai. Nhưng những vướng mắc về thủ tục hành chính khiến quá trình thực hiện không thể theo được kế hoạch vì bị chậm trễ hơn rất nhiều”, ông Sơn bày tỏ.

Chia sẻ với những khó khăn của doanh nghiệp, luật sư Phạm Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội cho rằng, thủ tục hành chính cũng là căn nguyên dẫn đến tình trạng nhiều dự án treo nhiều năm mà không thể đổi chủ, gây lãng phí nguồn lực đất đai: “Đối với trường hợp doanh nghiệp yếu kém, dự án tồn đọng lâu năm, nếu doanh nghiệp mới tiếp nhận và triển khai dự án, đồng nghĩa với việc phải chịu các khoản phạt nợ thuế đất, tiền sử dụng đất. Hạch toán đã lỗ rồi còn phải chi trả tiền sử dụng đất nữa thì rất khó để bất kỳ đơn vị nào dám bắt tay vào thực hiện”.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thủ tục hành chính hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, gây tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Chiến cho rằng, thực tế một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua “bốn cửa lớn”: Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Xây dựng. Trong mỗi "cửa lớn" nêu trên còn rất nhiều "cửa phụ" doanh nghiệp phải đi qua đó là việc xin cấp chỉ giới đường đỏ, số liệu hạ tầng kỹ thuật có liên quan, thỏa thuận phòng cháy, chữa cháy, môi trường, đầu nối cấp điện, nước sạch, an toàn bay…”

“Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian, chỉ cần một mắt xích vào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại, làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển”, ông Chiến nói.

Thiếu cơ chế nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, doanh nghiệp không mặn mà

“Bức tranh thị trường bất động sản đang rất đẹp, niềm tin đó là có cơ sở. Nhưng ở đây tôi xin chia sẻ một điều băn khoăn: Các mảng phân khúc nhà hiện nay nói chung đang phát triển tốt, được thị trường đón nhận tốt. Nhưng khi khảo sát tại địa phương thì chúng tôi nhận thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn.

Tôi muốn tìm hiểu xem khó vì chính sách hay khó vì vận hành và nhận thấy là có nhiều yếu tố, trong đó một phần là chính sách. Đã có nghị định triển khai nhà ở xã hội nhưng đến khâu triển khai thì còn tắc ở đâu đó”, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ.

Theo ông Thành, ở các nước trên thế giới, có đến 80% là nhà ở xã hội, nhà ở cao cấp chỉ chiếm 20%; còn Việt Nam thì ngược lại, trong khi nhu cầu rất lớn. Vì vậy cần nhìn nhận lại thực tế phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam và tìm giải pháp phù hợp: “Có thể là do thị trường Việt Nam phát triển và do dân mình giàu hơn. Nhưng việc khó phát triển nhà ở xã hội có lẽ là do chính sách. Chính sách cần đi vào thực tiễn hơn, tôi cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề. Muốn để thị trường phát triển bền vững, mạnh mẽ hơn thì cần đẩy phân khúc nhà ở xã hội mạnh hơn".

Từ góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho hay, khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội trước hết nằm ở nguồn vốn: “Luật Nhà ở đã quy định Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề này. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng chúng ta đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn mấy nghìn tỷ nữa nhưng vẫn chưa quyết được”.

Khó khăn thứ hai, theo ông Khởi là trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương không quan tâm, đất có nhưng không làm. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm nhà ở xã hội, cũng có địa phương lựa chọn không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không có nhiều người về ở.

Cũng theo ông Khởi, “nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu. Phân khúc nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất thiếu, nguồn cung nhà ở xã hội thì lại “dẫm chân tại chỗ”, trong khi nguồn cung nhà khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn thì nhiều hơn”.

Do vậy, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, có 2 giải pháp để giải quyết vấn đề đặt ra, trong đó, giải pháp căn cơ là các địa phương phải nhanh chóng rà soát lại các dự án đang dừng để kiểm tra. Giải pháp thứ hai là các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh thiết kế các căn hộ để đáp ứng nhu cầu.

“Đối với các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, ra hàng đến đâu là bán hết đến đó nhưng các doanh nghiệp lại không làm. Bộ luôn khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện, chúng tôi cũng đang nghiên cứu cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy nguồn cung. Vấn đề ở đây nằm ở doanh nghiệp, còn nhà nước thì ưu đãi hết cỡ”, ông Khởi khẳng định.

Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai lại cho rằng, đa số doanh nghiệp hiện nay không mặn mà làm nhà ở xã hội vì dù được hỗ trợ nhiều về đất và vốn nhưng rào cản xây dựng 20% để lại cho thuê trong 5 năm là vấn đề lớn.

“Thực tế mỗi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần. Về vốn trung hạn, các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%”, ông Sơn nói.

Mặt khác, khi xây dựng nhà ở xã hội, theo ông Sơn, chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ các vấn đề công nghệ, vật liệu để vừa tiết kiệm chi phí vừa đảm bảo giá thành sản phẩm hợp lý.

“Nhưng câu chuyện để có giá nhà tốt thì cơ chế là vấn đề quan trọng. Hiện nay chúng ta nói là có ưu đãi, có cơ chế nhưng cơ chế tạo ra chưa chắc đã phù hợp với thị trường. Ví dụ như quy định quỹ nhà 5 năm cho thuê nhưng thực tế không biết cho thuê thế nào? Với mức giá ra sao, vì khi khấu hao tính ra chi phí, lãi vay thì không thể đủ, không quyết toán được”, Chủ tịch Xuân Mai đặt vấn đề.

Cải tạo chung cư cũ: Bế tắc!

Cũng theo ông Bùi Khắc Sơn, vấn đề cải tạo chung cư cũ mặc dù đã được đặt ra trong nhiều năm nhưng đến hiện tại đều đang rơi vào bế tắc và chính doanh nghiệp cũng bế tắc. “Xuân Mai đang triển khai đề án cải tạo cung cư cũ của Hà Nội nhưng theo Nghị định 101, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng.

Từ năm 2016 chúng tôi đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Hà Nội và một số tỉnh rất tích cực, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra. Doanh nghiệp kiến nghị cần điều chỉnh lại vấn đề này”, vị đại diện doanh nghiệp nêu quan điểm.

Về câu chuyện cải tạo chung cư cũ, trước đó, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cho biết, trên địa bàn TP. Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư. Tuy nhiên, từ năm 2007 đến nay mới chỉ có 14 dự án chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng mới trên địa bàn).

Theo ông Dũng, khó khăn trước hết nằm ở quy định của Luật Nhà ở phải đảm bảo 100% các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới đối với nhà chung cư cũ không phải là nhà chung cư cấp D. Bên cạnh đó là khó khăn, vướng mắc về trình tự thực hiện dự án. Hiện nhà đầu tư không xác định được cụ thể các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc của dự án để có cơ sở đề xuất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án…

Từ thực tế trên, theo ông Dũng, UBND Thành phố cần có các cơ chế, chính sách đặc thù về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố nhằm giải quyết, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc để các cấp chính quyền Thành phố, người dân và các nhà đầu tư có cơ sở để triển khai thực hiện tái thiết đô thị, xây dựng mới các chung cư cũ đã xuống cấp trên địa bàn Thành phố trong thời gian tới, đảm bảo yêu cầu về phát triển nhà ở, an toàn sử dụng nhà ở, nâng cao chất lượng ở, điều kiện sinh hoạt cho người dân tại Thành phố...