Chương trình NOXH tại Việt Nam, với đề xuất thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia gần đây, được kỳ vọng là giải pháp then chốt để đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, giá bán NOXH tại một số dự án ở Hà Nội và TP.HCM, dao động từ 25-35 triệu đồng/m² dù rẻ hơn rất nhiều so với mặt bằng giá chung cư, nhưng chắc chắn vẫn không phải mức giá để người có thu nhập trung bình có thể tiếp cận, mà không phải còng lưng gánh nợ. Nên, cuối cùng, NOXH vẫn sẽ chủ yếu là cuộc chơi của các nhà đầu tư, có vốn liếng và kinh nghiệm “mở khóa thủ tục” chứ không phải những người cần nhà ở.
NOXH về bản chất là hướng tới mục đích đáp ứng nhu cầu về chỗ ở tiêu chuẩn cho mọi tầng lớp của xã hội. Dù là người nghèo nhất cũng có thể tiếp cận nhà ở theo một cách nào đó. Vì vậy, trên thế giới, rất hiếm quốc gia áp dụng chính sách bán NOXH. Tôi chỉ biết có Singapore là áp dụng chính sách này, bởi đây là quốc gia siêu nhỏ, có tỷ lệ hộ nghèo thấp, và những hộ nghèo này được thuê nhà với giá cực rẻ. Các mô hình NOXH ở Anh, Đức, Thuy Điển, hay Mỹ đều tập trung vào việc tạo ra nguồn cung nhà ở cho thuê, với các chính sách trợ giá đi kèm. Trong đó, điển hình là Đức, nơi mà 60% dân số thuê nhà (cao nhất châu Âu).
Ở Đức, NOXH được xây dựng bởi các công ty tư nhân hoặc công cộng, nhận ưu đãi thuế và trợ cấp từ chính quyền liên bang/bang để giữ giá thuê dưới thị trường 15-25 năm. Người thuê được bảo vệ mạnh mẽ: hợp đồng vô thời hạn, quyền sửa chữa, và giá tăng giới hạn (thường dưới 3%/năm). Mô hình này kết hợp công-tư hiệu quả, với trợ cấp trực tiếp cho hộ thu nhập thấp (chiếm 30% thu nhập cho tiền thuê). Bài học từ Đức cho thấy, mô hình phổ quát (mở cho mọi tầng lớp) sẽ giảm phân hóa xã hội, thúc đẩy "mixed-income" – nơi giàu nghèo sống lẫn lộn, góp phần bền vững đô thị.
Nếu áp dụng ở Việt Nam, mô hình Đức sẽ mang lại những tác động sâu rộng. Trước hết, chuyển từ bán sang cho thuê sẽ giúp nhà nước kiểm soát nguồn cung lâu dài. Giá thuê có thể giữ ở mức 5-8 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ chất lượng tốt, phù hợp với thu nhập 25-35 triệu đồng/hộ – giảm gánh nặng vay nợ và tăng khả năng tiếp cận cho người lao động di cư. Thị trường bất động sản sẽ ổn định hơn: giá bán chung cư thương mại giảm do đầu cơ giảm mạnh, và tỷ lệ thuê nhà ở thành phố lớn tăng lên.
Các "ông lớn" bất động sản có thể chuyển bớt mảng đầu tư xây nhà để bán sang quản lý quỹ nhà cho thuê, thúc đẩy đầu tư bền vững.
Tất nhiên, bên cạnh những tác động tích cực thì cũng có rủi ro: Chi phí ban đầu cao đòi hỏi ngân sách lớn. Phải kiểm soát chặt tiêu chí thu nhập để tránh người giàu chen lấn, và đầu tư hạ tầng để NOXH không trở thành "khu ổ chuột". Tuy nhiên, khoản đầu tư ấy sẽ mang lại nhiều ý nghĩa, đặc biệt là xóa bỏ cảm giác bế tắc trước tương lai của người trẻ, điều khiến xu hướng ngại kết hôn và sinh con đang ngày một gia tăng.
Việt Nam đang cố gắng giải bài toán NOXH, nhưng điều quan trọng đầu tiên là nên minh định khái niệm về nó. Chính sách Nhà ở xã hội nhất thiết phải phục vụ mục đích cung cấp chỗ ở cho người dân, chứ không phải tạo ra cơ hội sở hữu bất động sản cho những người có điều kiện tốt hơn. Cho thuê, thay vì bán, có lẽ nên được coi lài nguyên tắc đầu tiên của NOXH.
Tác giả: Phạm Trung Tuyến