80% tài sản toàn cầu nằm trong tay giới giàu, đúng – nhưng kết luận rằng giá BĐS hoàn toàn do “giới siêu giàu định giá với nhau” lại bỏ qua cấu trúc thị trường. BĐS, đặc biệt tại Việt Nam, được định giá chủ yếu bởi cung – cầu thực, chi phí đất – chi phí xây dựng – pháp lý – lạm phát và dòng vốn tín dụng, chứ không chỉ bởi một nhóm tài phiệt. Trung lưu “ngợp giá” không phải vì bị ép, mà vì tốc độ đô thị hóa, thu nhập chậm so với chi phí đất tăng. Đây là quy luật kinh tế chứ không phải âm mưu.
Cuộc chơi BĐS đúng là cần khả năng chịu đựng tín dụng, nhưng nói trung lưu “thua đứt” là cực đoan. Nhiều chu kỳ đã chứng minh: khi lãi suất cao, giao dịch chậm, chính những Tập đoàn lớn - CĐT lớn vay đòn bẩy lớn, trái phiếu.. cũng lao đao, thậm chí bị rủi ro vỡ nợ và cần nhà nước ra tay cứu. Giới giàu không phải lúc nào cũng chờ được 5–10 năm – họ vẫn là người kinh doanh dòng tiền và tài sản, chịu áp lực vốn như mọi người.
Lợi nhuận không “chuyển hết” từ yếu sang mạnh. Thị trường BĐS điều chỉnh đến từ dòng vốn, tâm lý và chu kỳ tín dụng – không chỉ từ việc “phe yếu buộc bán”. Ngược lại, nhiều thời điểm chính giới giàu bán ra khi dòng tiền kinh doanh của họ căng, còn người trung lưu với sản phẩm tốt, vay thấp, lại giữ được đến đáy và hưởng lợi khi thị trường hồi.
Ý tưởng “giới giàu định giá lên rồi trung lưu vào sau” cũng không đúng toàn bộ. Chu kỳ tăng giá được tạo bởi: đầu tư công – hạ tầng – quy hoạch – dư địa dân số – nhu cầu nhà ở thật. Đó là các biến số vĩ mô chứ không phải quyết định của vài cá nhân.
Điều đúng ở đây là: trung lưu muốn tham gia chu kỳ tài sản cần chọn sản phẩm có thanh khoản – pháp lý chuẩn – dòng tiền hoặc nhu cầu thực, để có thể gồng dài hơi. Nhưng mục tiêu không phải “chờ giới giàu định giá”, mà là đi theo quy luật thị trường, tối ưu hóa điểm vào – điểm ra và sử dụng tín dụng một cách chiến lược.
Hiểu đúng điều này mới giúp chúng ta đi lên bền vững, thay vì chạy theo một hình mẫu đầu tư mang màu sắc huyền bí và phi thực tế.
Trang Ngân Hàng