Đặc biệt với những dân nhập cư SG hay HN, vì ở dưới tỉnh thì họ ở nhà của mình, khi lên SG ở nhà thuê, phải đổi chỗ trọ nhiều lần và rất ngán ngẩm với chuyện phải chuyển nhà, hoặc có xung đột với chủ nhà, chưa kể khu nhà trọ nhiều khi có thêm nhiều vấn đề phức tạp khác.
☘️Việc bỏ 1 số tiền ra chỉ để “thuê” chỗ ở, có thể chiếm từ 20-50% thu nhập, dẫn đến việc khát khao có 1 chỗ ở ổn định trở nên hết sức cấp thiết.
Đó là những công dân có mức thu nhập tương đối cao hơn phần đông còn lại. Giả dụ người có thu nhập 10-20 triệu với giá nhà hiện tại sẽ ít có xu hướng phấn đấu mua được chung cư 3-5 tỷ vì số tiền bỏ ra rất lớn, trong khi số dư thực tế sau khi chi tiêu mỗi tháng thường chỉ chiếm 20-30%.
☘️Để có thể mua 1 căn chung cư 3 tỷ, trung bình phải có ít nhất 1 tỷ, bằng vốn tự tích lũy và vay, được cho thêm từ gia đình nội ngoại. Thường có 2 tỷ sẽ có xu hướng mua chung cư 3.5-5 tỷ thay vì 4 tỷ. Vì ai cũng muốn ở nhà “tốt 1 tí”.
☘️Tuy nhiên việc lựa chọn Chung cư phù hợp với đa số túi tiền cần nhiều yếu tố phải cân nhắc như: Sở hữu dài hạn hay chỉ 50 năm, Chung cư cũ, bình dân, chung cư tái định cư, hay chung cư trung đến cao cấp, vị trí của Chung cư so với nơi làm việc hoặc so với trung tâm …
☘️Tại sao giá Chung cư ở SG ngày càng tăng, đơn giản mỗi năm lãi ngân hàng cho vay trung bình 8-12%/năm, nếu không bán được cứ mặc sức mà tăng. Cho nên mới có việc chung cư mới 3 năm trước giá 3.5 tỷ nay lên 4.5-5.5 tỷ là điều dễ hiểu, vì “lãi suất kép”.
☘️Người sở hữu chung cư, ít nhất là không nợ hoặc vay nợ ít, cứ mặc sức tăng giá vì bản chất cũng chẳng cần bán làm gì. Bán không được thì cho thuê vẫn có dòng tiền đều đặn. Giá thuê thường từ 3-5%/năm, bằng lãi suất gởi Ngân hàng, chẳng đáng ngại.
❗️Người có nhu cầu thật và thật sự có “khả năng” mua chung cư là đối tượng áp lực đầu tiên, nhưng số đó là thiểu số. VD 1 căn chung cư 4 tỷ, thu nhập 2 vợ chồng top 20% của VN là 40 triệu/tháng, thuê ở 10-15 triệu (total chi phí điện nước, phí quản lý, …) tiền học tiền ăn, tiền du lịch thì mỗi tháng dư dữ lắm 10-15 triệu. 1 năm tính luôn thưởng dư khoảng 150-200 triệu. Sau 5 năm liên tục (coi như không có đầu tư thêm) sẽ tích lũy được khoảng 800 triệu – 1 tỷ => sẽ có xu hướng mua chung cư 2-3 tỷ vì nằm trong khả năng chi trả. Mỗi tháng sẽ trả từ 10-15 triệu trong 20 năm.
💥Tương tự với cặp vợ chồng tổng thu nhập từ 60-100 triệu/tháng thì sẽ có nhu cầu mua chung cư to hơn. Này chắc chỉ chiếm 10% dân số.
❗️Vậy tổng nhu cầu của 2 đối tượng trên chắc chỉ tối đa 20% dân số.
🍀So sánh mối tương quan giữa 2 “nhu cầu bán và mua thật” thì sẽ thấy rõ ràng mức tăng giá của Chung cư đang nhanh hơn rất nhiều so với mức “tăng thu nhập”. Và cứ diễn tiến như thế, khả năng thanh khoản của Chung cư dựa vào nhu cầu thật ngày càng nhỏ giọt. Người bán cứu rao, người mua cứ tìm.
🍀🍀🍀🍀🍀🍀
Và sự tăng giá sẽ dừng lại khi:
1. Lượng người giàu có nhiều tiền mong muốn đầu cơ vào Chung cư cuối cùng sẽ sử dụng hết khả năng tài chính của mình trong việc ôm và ghim hàng. Chưa kể chính sách thuế với sở hữu bđs thứ 2 ngày càng cao, bđs dần trở thành kênh đầu tư kém sinh lợi. Vì tiền không để tạo giá trị thặng dư thì ai còn muốn làm kinh tế nữa!!
2. Lượng người thật sự muốn bán chung cư cuối cùng cũng sẽ giảm do nếu bán đi cũng chả có tiền để mua lại chung cư như họ đã bán
3. Lượng người có khả năng mua chung cư sẽ ngày càng sụt giảm, mất niềm tin vào khả năng có chỗ ở ổn định -> họ sẽ lựa chọn ở thuê lâu dài hoặc sẽ đầu tư vào lựa chọn khác an toàn hơn thay vì chôn tiền 1 chỗ.
🍀Sau việc dừng tăng giá, sẽ tới giai đoạn tranh nhau thanh khoản, người giàu cuối cùng cũng chấp nhận mức giá mình mong muốn và “chốt lời”, khi 1 loạt giá chung cư đồng loạt giảm. Thì mới tiếp cận được với “Nhu cầu thật và có khả năng mua”, lúc này tầng lớp có thu nhập cao sẽ quay lại bắt đỉnh sóng đầu tiên.
Kinh tế thì không thể lúc nào cũng tăng trưởng nóng, sẽ dừng lại, chưa kể 1 số chính sách áp giá lên BĐS cho thuê, sang nhượng, quy hoạch làm 1 phần lớn chủ đầu tư nước ngoài từ bỏ việc thuê đất để sản xuất, làm logistic…