Kể từ đó nguồn lực đất đai toàn xã hội mới được giải phóng. Đất đai được khai thác và quản lý tốt hơn so với thời bao cấp, mang lại nguồn lợi lớn cho Nhà nước và toàn xã hội. Mỗi lần sửa luật đất đai, giá đất nhà nước lại được điều chỉnh theo, nguồn thu của nhà nước lại tăng vọt và các cơn sóng liên tiếp diễn ra theo quy luật kinh tế thị trường cùng với sự phát triển của đất nước. 30 năm qua kinh tế Việt Nam luôn ở top đầu các quốc gia về tốc độ tăng GDP cũng như tăng giá đất.👌
Sóng bất động sản hình thành do các nhu cầu sử dụng, tích luỹ tài sản và tâm lý đám đông theo các chu kỳ kéo dài từ 5–7 năm, phụ thuộc vào chính sách tín dụng, đất đai và tình hình kinh tế vĩ mô khi đó. Tôi sẽ giải thích về chu kỳ của một cơn sóng bất động sản. Các bạn sẽ thấy giá đất hiện nay đang ở đâu trong cơn chu kỳ này.
Chu kỳ BĐS là quá trình biến động của thị trường nhà đất theo thời gian, phản ánh sự lên xuống về giá, giao dịch, đầu tư trên quy luật cung – cầu của nền kinh tế thị trường. Chu kỳ này rất quen thuộc với nhà đầu tư chứng khoán hay các thị trường tài chính khác như vàng, tiền ảo.
Quá trình này diễn ra theo 4 giai đoạn: phục hồi – tăng trưởng – bong bóng – suy thoái/khủng hoảng. Trong điều kiện kinh tế tăng trưởng bình thường ổn định nhiều năm thì bất động sản cũng bị tác động bởi chu kỳ này.
1. Phục hồi: Sau khủng hoảng, giá đất luôn thấp, triết khấu sâu dưới giá vốn ban đầu và giao dịch ít. Nhu cầu bắt đầu tăng khi ngân hàng nhà nước hạ lãi suất, tín dụng nới lỏng. Nhà đầu tư “mạnh tay” hoặc có tầm nhìn thường mua vào giai đoạn này.
2. Tăng trưởng / Phát triển nóng. Khi nhu cầu mua nhà, đất tăng mạnh. Giá BĐS tăng nhanh, giao dịch sôi động. Tín dụng ngân hàng chảy mạnh vào BĐS. Xuất hiện đầu cơ, “sốt đất” khắp nơi.
3. Bong bóng / Cực thịnh. Cung vượt cầu, giá bị đẩy lên quá cao ngoài sức tưởng tượng của tất cả chúng ta. Nhà nhà đầu tư, người người mua đất, nhiều dự án được phê duyệt ồ ạt nhưng chưa thể cung cấp ra thị trường. Thanh khoản thị trường tăng vọt và nhà nước bắt đầu siết lại tín dụng, lãi suất chuẩn bị tăng.
4. Suy thoái / Khủng hoảng : Giao dịch đóng băng, giá giảm mạnh. Nợ xấu ngân hàng tăng. Nhiều nhà đầu tư vỡ nợ, dự án phê duyệt lúc sốt đất bỏ hoang. Nhà nước thường phải can thiệp (giảm lãi suất, bơm vốn, gỡ pháp lý…).
Nhiều nghiên cứu quốc tế (Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản) cho rằng giá nhà đất có chu kỳ khá giống “mẫu hình sóng” của Elliott. Lý thuyết Elliott cho rằng thị trường biến động theo tâm lý đám đông, tạo thành các chu kỳ 5 sóng đẩy (xu hướng chính) và 3 sóng điều chỉnh (ngược xu hướng).
Nó được ứng dụng nhiều trong chứng khoán, forex, crypto những thị trường có thanh khoản cao, giao dịch liên tục.Thị trường bất động sản cũng mang tính chu kỳ. tăng nóng - điều chỉnh - đóng băng - hồi phục rồi tăng lại. Nhưng bất động sản ít thanh khoản, giá không biến động từng phút, giờ như chứng khoán nó chịu ảnh hưởng bởi chính sách nhà nước (tín dụng, quy hoạch, thuế đất) làm cho sóng không “tự nhiên” theo tâm lý đám đông thuần túy. Tuy nhiên sóng trong bất động sản kéo dài hàng năm, chứ không nhanh như cổ phiếu.
1993 – 1997: Cơn sốt đầu tiên.
Nguyên nhân chính do Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, lần đầu tạo lập thị trường đất đai. Thị trường sôi động, giá đất tăng nhanh ở các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM), còn ở nông thôn thì không có sóng, đất đai vẫn rẻ như cho, nhiều người không quan tâm mua ở giai đoạn này. Kết thúc cơn sóng này là khủng hoảng tài chính châu Á 1997, giá đất sụt mạnh gần về giá ban đầu.
2001 – 2003: Sóng số 2.
Sau thời kỳ đóng băng 1997–2000, kinh tế Việt Nam phục hồi, dòng vốn FDI và kiều hối tăng mạnh. Nhiều dự án khu đô thị mới ở Hà Nội (Trung Hòa – Nhân Chính, Linh Đàm, Mỹ Đình) hình thành, đây là cơn sóng chung cư kiểu mới và các dự án có quy hoạch đồng bộ. Thắt chặt tín dụng 2003–2004 cùng với Luật Đất đai 2003 giúp thị trường hạ nhiệt. Đợt điều chỉnh này hoàn toàn do Nhà nước chủ động, không phải do yếu tố bên ngoài tác động.
2007 – 2008: Sóng số 3.
Khi Việt Nam gia nhập WTO (2007), dòng vốn FDI ồ ạt, ngân hàng bơm tín dụng mạnh vào BĐS. Giá đất tăng gấp 2–3 lần trong 1–2 năm, nhiều “sốt đất” ở Hà Nội, TP.HCM, đặc biệt quanh dự án hạ tầng mới. Cơn sóng ngắn ngủi này kết thúc do khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, thị trường đóng băng dài hạn nhưng giá đất không giảm nhiều.
2010 – 2011: Sóng số 4 ngắn hạn.
Chính sách kích cầu sau 2008, gói tín dụng rẻ chảy vào đất. Xuất hiện các “sốt đất nền” cục bộ ở Hà Nội (vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức) và TP.HCM (quận 9, Thủ Đức). Kết thúc: Lạm phát cao, Nhà nước siết tín dụng BĐS (Nghị quyết 11/2011), thị trường lại đóng băng mấy năm. Giai đoạn này nhiều người vỡ nợ nhất, trong đó có một cậu em tôi biết, từ đại gia đi Lexus xuống xe ôm.
2014 – 2018: Sóng số 5 (phục hồi mạnh).
Nguyên nhân: Gói 30.000 tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội (2013), kinh tế vĩ mô ổn định, FDI mạnh. Nhiều dự án mới ra đời, giá nhà đất đô thị và ven đô tăng vọt. Xuất hiện các “cơn sốt đất nền” vùng ven Hà Nội, TP.HCM (Nhơn Trạch, Long Thành, Bắc Ninh, Bắc Giang…). Kết thúc: Cuối 2018–2019, Nhà nước siết pháp lý dự án, tín dụng vào BĐS bị kiểm soát.
2020 – 2021: Cơn sóng tiếp theo của sóng số 5 nhưng tăng cực mạnh.
Nguyên nhân do lãi suất giảm thấp, bơm tiền cứu nền kinh tế suy thoái do covid. Tiền nhàn rỗi lớn, chứng khoán & BĐS trở thành kênh trú ẩn. Sốt đất khắp nơi, kể cả vùng sâu vùng xa, giá tăng phi lý (đặc biệt 2021). Năm 2022, Nhà nước siết trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng BĐS, thị trường rơi vào khủng hoảng thanh khoản, nhiều nơi giá đất chia đôi vẫn không thể thoát hàng.
2024 – 2025: Cơn sóng hiện tại mới bắt đầu.
Sau 2 năm suy thoái 2022–2023, chính sách dần nới lỏng (giảm lãi suất, gỡ pháp lý dự án, Luật Đất đai 2024). Một số điểm nóng bắt đầu phục hồi (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) tập trung vào phân khúc chung cư, nhưng ở các địa phương khác sau khi sáp nhập địa giới thì không có hiện tượng tăng giá mạnh. Bản chất hiện nay chưa thành “sốt”, mà chỉ là giai đoạn khởi động cho chu kỳ mới.
Tôi đã dành dành nhiều thời gian để nghiên cứu sóng bất động sản, và các quy luật của nó ở Việt Nam và nhận ra rằng vận động giá theo chu kỳ năm hoàn toàn đúng theo định luật sóng tâm lý của Elliott. Đặc biệt là thị trường nhà chung cư, nơi có giao dịch tập trung, từ lúc tạo lập ( chủ đầu tư) xây dựng giá bán chào hàng, cho đến các chu kỳ tăng giá nóng rồi điều chỉnh trong hàng chục năm qua. Tuy nhiên số liệu thống kê của tôi có thể chưa chính xác và đầy đủ nên chưa thể vẽ một biểu đồ cụ thể hơn về từng phân khúc thị trường bất động sản theo mẫu hình sóng, nhưng nói ngắn gọn có thể được hiểu như sau.
- 2007–2011: sốt nóng (sóng 3), sau đó đóng băng (2011–2013).
- 2014–2021: hồi phục và tăng mạnh (sóng 5).
- 2022–2023: điều chỉnh mạnh, thị trường đóng băng (sóng A–B–C).
Giai đoạn 2024–2025 đang trong chu kỳ “tích lũy, hồi phục” có thể tương ứng với sóng 1 của một chu kỳ mới. Bất động sản không tuân thủ Elliott một cách chính xác, nhưng có thể phản ánh tinh thần của lý thuyết này.
- Tăng trưởng theo tâm lý đám đông và dòng tiền xã hội (đổ xô đi mua đất ở một địa phương theo tin đồn hoặc một dự án cụ thể)
- Tạo thành các chu kỳ rõ rệt (bùng nổ – suy thoái – hồi phục)
- Chu kỳ tăng giá sóng 1-3-5 giá sau gấp 2-3 lần giá sóng trước ( sau một chu kỳ 5-7 đến năm, giá đất luôn tăng gấp 2 trở lên)
- Khi điều chỉnh sóng 2-4 (giá cũng giảm 1/3 những không quá 1/2 cơn sóng trước)
Đọc đến đây, chắc các bạn đã hiểu cơn sóng bất động sản hiện nay sẽ tiếp tục tăng, nó phụ thuộc vào chính sách tiền tệ của Nhà nước, bản chất cung - cầu do quy luật kinh tế đặc thù, chứ không phải do thao túng.
Cre: Quan Doan Le