Dữ liệu thống kê cho thấy:

• Năm 1995, giá vàng khoảng 5,2 triệu đồng/lượng.

• Đến năm 2025, vàng đã lên tới 135 triệu đồng/lượng, tức tăng 26 lần sau 30 năm.

• Trong khi đó, tỷ giá USD chỉ tăng từ 11.000 VND/USD (1995) lên 25.000 VND/USD (2025), tức VND chỉ mất giá khoảng 2,3 lần, so với USD bản chất là USD và VND đều mất giá so với vàng.

Trước năm 2000 phần lớn giao dịch bất động sản ở Việt Nam được quy ra vàng.  Có lẽ bị ảnh hưởng bởi tư tưởng Trung Quốc "loạn thế tàng kim"  ăn sâu vào đầu óc của mỗi người dân Việt Nam nhiều thế hệ.

• Năm 1995, mẹ tôi mua một ngôi nhà phố cổ 40m² với giá 100 cây vàng. Nếu quy ra vàng hiện nay thì tương đương 13,5 tỷ đồng, nhưng giá thị trường thực tế căn nhà khoảng 25 tỷ đồng (theo bảng giá nhà nước 600 triệu đồng/m² khu trung tâm Hoàn Kiếm)

• TS. Lê Xuân Nghĩa từng chia sẻ trên báo; năm 1990, ông mua một căn nhà gần trung tâm Hà Nội với giá 13-14 cây vàng (56 triệu đồng khi đó) vàng 3,7tr cây) . Hiện nay căn nhà trị giá khoảng 8 tỷ đồng.

Đấy là đất trung tâm Hà Nội còn đất ngoại ô nông thôn và các tỉnh khác thời điểm năm 90 rẻ như cho, nếu quy ra vàng thì đều lãi đậm, một câu chuyện trên báo Vnexpress kể lại như sau: "Bất động sản đầu tiên mà ba mẹ tôi mua là cái ao mặt tiền dọc Quốc lộ 50 ở Bình Chánh, TP HCM năm 1993, giá 2 cây vàng. Giờ căn nhà bên cạnh đó người ta mới bán 10 tỷ đồng. Nếu tôi cần bán ngay cái ao đó, giá chắc chắn không dưới 8,5 tỷ đồng (tức khoảng 60 cây vàng). Tức là nhờ việc đầu tư bất động sản, chúng tôi đã lãi gấp 30 lần so với việc mua vàng. Chưa kể bao nhiêu năm cho thuê cũng đem lại một khoản thu nhập không nhỏ nữa".

Vậy giá nhà tăng nhanh do quá trình đô thị hóa ở vùng nông thôn còn vùng lõi trung tâm phố cổ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ít thay đổi. Bất động sản Hà Nội đã tăng so với vàng khoảng 2–4 lần 30 năm qua theo giá vàng tùy khu vực. Tuy nhiên, nếu so với tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam (từ 1995 đến nay GDP tăng 18 lần), thì giá nhà tăng nhanh hơn vàng nhưng vẫn chậm hơn so với tốc độ phát triển kinh tế và kiếm tiền của người dân.

Vậy thì giá nhà hiện nay đắt hay rẻ? Thử so sánh giá nhà với thu nhập bình quân đầu người.

Năm 1995:

• Nhà tập thể: khoảng 20 cây vàng với căn hộ kiểu cũ 25-30m2 người dân cần 57 năm thu nhập (GDP/người khi đó 289 USD/năm).

• Nhà phố cổ giá 100 cây vàng suy ra cần tới 430 năm thu nhập.

Năm 2025:

• Chung cư bình dân nội đô 2,5-4 tỷ đồng ( loại cũ 25-30m2) → khoảng 22-35 năm thu nhập (GDP/người ~115 triệu đồng/năm).

• Nhà phố cổ giá 25 tỷ đồng mất khoảng 217 năm thu nhập.

So sánh này cho thấy với nhà bình dân, giá hiện nay dễ tiếp cận hơn nhiều so với 30 năm trước người dân chỉ mất 22 năm thu nhập thay vì 57 năm. Với nhà phố cổ/trung tâm, vẫn rất đắt đỏ, nhưng cũng “rẻ hơn” nếu tính theo thu nhập 217 năm so với 430 năm. Nếu quy đổi ra vàng, nhà đất thậm chí còn giảm giá trị ở nhiều phân khúc từ 40 cây nay chỉ còn tương đương 20–30 cây vàng vì giá vàng đã tăng 26 lần 30 năm qua đặc biệt là các chung cư kiểu cũ nội đô Hà Nội được mua bằng vàng những năm 1990.

Qua số liệu thực tế ở trên chúng ta sẽ có cách nhìn đúng hơn về thị trường bất động sản. Tính bằng VND tuyệt đối nhà đất đắt hơn nhiều lần, dù VND đã mất giá 2,3 lần so với USD và 26 lần so với vàng. Nhưng so với sức mua trên thu nhập, nhà đất hiện nay lại dễ tiếp cận hơn 1995, đặc biệt là phân khúc căn hộ.

Vì vậy giá nhà ở Việt Nam “đắt hay rẻ” phụ thuộc vào góc nhìn. Nếu so với quốc tế, bất động sản Việt Nam vẫn còn rẻ chỉ bằng 1/2 các đô thị lớn ở Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, Singapore, hay các thành phố đông dân ở châu Âu và Mỹ có nơi 1-2 tỷ / m2 với căn hộ gần trung tâm, còn ở chỗ trung tâm có khi lên lới 10 tỷ VND/m2.

Tôi xin nhắc lại quan điểm từ bài đầu tiên. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, có trước lao động con người, mang tính khan hiếm tuyệt đối và không tái tạo được, cho nên nó luôn tăng giá tỷ lệ thuận với tốc độ tăng năng suất lao động và thu nhập của con người.

Giải quyết nhu cầu nhà ở cho thế hệ sau sẽ là chủ đề của bài viết cuối cùng trong loại bài này tôi sẽ viết vào ngày mai.

👉 Ngõ đường tầu Phùng Hưng giờ 1-2 tỷ/m2 không ai bán vì mỗi ngày dân con ngõ này kiến lãi 5-10 tr triệu nhờ bán nước cho tây xem tầu hoả đông từ sáng đến đêm, cách đây 5 năm giá nhà rất rẻ khi Tây chưa đến 😀

Cre: Quan Doan Le