1. Chính sách này đã vô tình biến đất thành kênh “đầu cơ” thay vì nền tảng cho sản xuất và an cư. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Chính vì Nhà nước là người quản lý đất, cho nên tạo ra sự khan hiếm trên thị trường dẫn tới hậu quả đất đai bị tích trữ mang tính đầu cơ để tăng giá do mất cân bằng cung - cầu. Không như các nước tư bản là sở hữu tư nhân, nhiều nguồn cung và giá cả vận hành theo cơ chế thị trường.

2. Nhà nước sở hữu đất nhưng “trao quyền sử dụng cho người dân và doanh nghiệp”. Vấn đề nằm ở chỗ “quyền sử dụng” vừa mang tính tài sản (mua bán, thế chấp được), vừa mang tính hành chính (có thể bị thu hồi). Chính sách này tạo nên “sự mập mờ pháp lý” và đó là nguyên nhân bất công xã hội trong thu hồi đất, giao quyền sử dụng đất, cho doanh nghiệp tạo ra tham nhũng.

Nhà nước muốn quản lý giá đất như quản lý giá điện, xăng dầu, nhưng lại tồn tại hai giá đất khác nhau. Việc tồn tại song song giá Nhà nước và giá thị trường khiến mọi chính sách đền bù trở nên bất công, bất bình đẳng. Mỗi lần điều chỉnh tăng bảng giá đất, giá thị trường lập tức bị đẩy cao thêm, tạo hiệu ứng “neo giá” đầu cơ đón sóng.

3. Quy hoạch không rõ ràng và thay đổi liên tục.

Nhiều năm trước tôi mua một mảnh đất ở Phú Quốc, ban đầu quy hoạch là đất trồng cây hằng năm. Vài năm sau, quy hoạch liên tục thay đổi 2–3 lần, từ đất ở đô thị, công viên, cây xanh cho đến đất làm đường. Việc thay đổi này nhiều khi không xuất phát từ nhu cầu thực mà từ động cơ khác. Chỉ cần chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, giá trị mảnh đất có thể tăng gấp 100–200 lần. Chính điều này tạo nên tâm lý đầu cơ đón quy hoạch, đón dự án trên thị trường.

4. Đất đai bị biến thành sản phẩm tài chính chứ không phải là hàng hóa đơn thuần. Theo báo cáo của NHNN tháng 7: tỷ lệ thế chấp sổ đỏ làm tài sản bảo đảm đã lên tới 80–90% (tăng so với mức 70% trước đây).

• Agribank: tổng tài sản thế chấp gần 3,53 triệu tỉ đồng, trong đó bất động sản chiếm 3,17 triệu tỉ (hơn 90%).

• Vietcombank: tổng tài sản thế chấp 2,6 triệu tỉ đồng, bất động sản chiếm 1,738 triệu tỉ (hơn 66,8%).

9 tháng đầu năm, Nhà nước vẫn bơm thêm 4 triệu tỉ đồng vào bất động sản nhằm đảo nợ và cho vay mới

Tất cả những sai lầm chính sách trên khiến đất biến thành “tài sản tài chính” và “kênh đầu cơ hấp dẫn”, thay vì “đất phục vụ sản xuất – sinh sống”. Hậu quả là giá đất tăng nhanh, bất động sản chiếm hết vốn ngân hàng, làm giảm vốn cho sản xuất. Nghịch lý xuất hiện: đất bỏ hoang thì nhiều, người không có nhà ở thì càng nhiều, ngân hàng chỉ ưu tiên cầm cố đất để cho vay mới an toàn và nhanh lãi.

Thực trạng này biến đất đai thành quả bom nổ chậm được cài sẵn ở ngân hàng, gây bất công trong xã hội, mất cán bộ do tham nhũng, và là nguyên nhân chính của kiện cáo, tranh chấp dân sự, hình sự. Thực trạng này các cơ quan Nhà nước quản lý đều biết và sẽ sớm có giải pháp nếu chính quyền quyết tâm cao.

Tôi có thể đưa ra dự đoán chính sách đất đai mới trong “kỷ nguyên vươn mình” sẽ theo hướng sau. Các bạn có thể đọc tham khảo vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định đầu tư đất đai hay mua nhà chung cư để ở trong tương lai:

1. Xóa bỏ cơ chế hai giá đất: bảng giá đất Nhà nước sẽ dựa trên giao dịch gần nhất của thị trường. Giúp cho việc đền bù công bằng hơn, ngược lại nguồn thu của Nhà nước cũng tăng mạnh. Khi công khai minh bạch, giảm cơ hội tham nhũng và tranh chấp đất đai.

2. Sửa Luật Đất đai quy định rõ quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức với sở hữu Nhà nước, tránh nhập nhằng “nửa tài sản – nửa hành chính”. Đất đai vẫn sở hữu của Nhà nước nhưng những quy định giao đất, thu hồi đất của từng loại đất khác nhau sẽ có chính sách giao đất khác nhau. Thừa nhận pháp lý đất Shophouse, Condotel, Officetel…

3. Chính sách thuế – tài chính sẽ áp thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều, tăng phí đất bỏ hoang, siết tín dụng đầu cơ, ưu tiên cho vay “nhà ở chính phủ”.

4. Minh bạch hóa thị trường, minh bạch hóa quy hoạch, số hóa giao dịch, quản lý môi giới, công bố dữ liệu giá đất, giao dịch và tồn kho.

5. Đối với vấn đề nhà ở xã hội, đề án xây 500.000 căn hộ của tập đoàn Vingroup sẽ được thực hiện. Đề án này là một phần trong mục tiêu lớn hơn của Chính phủ: xây ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021–2030.

Khi đó, nhà ở xã hội được đổi tên thành “nhà ở chính phủ” để không tạo mặc cảm như tên gọi cũ. Chất lượng và diện tích tương đương với nhà ở thương mại hiện nay, sẽ có tầng hầm và có những dịch vụ khác để đón đầu nhu cầu người dân giàu lên trong tương lai vẫn có thể sử dụng lâu dài.

Nhà nước sẽ trợ giá xây dựng và giá đất các loại hình nhà ở chính phủ. Các căn hộ này sẽ được cho thuê và bán với giá rẻ giống hệt như mô hình Singapore đang áp dụng. Điều khác biệt giữa “nhà đất thương mại” và “nhà ở chính phủ” đó là người mua bị hạn chế quyền bán lại hoặc cho thuê nếu không còn nhu cầu sử dụng. Trên sổ đỏ sẽ ghi rõ loại hình nhà đất đó, tiện cho quản lý giá nhà ở không bị thổi giá.

⸻

Đất đai trong tương lai vẫn được neo ở giá cao, và là kênh tích trữ tài sản của người dân. Vì nếu giá đất không được neo cao thì hệ thống ngân hàng sẽ sụp đổ, nhiều hậu quả chưa thể lường trước với kinh tế – chính trị – xã hội khi thị trường bất động sản thương mại bị mất giá.

Nhà nước cũng mong muốn đất đai là kênh tích trữ tài sản thay cho kênh tích trữ vàng và ngoại tệ để còn tiếp tục bán đất lấy tiền thu ngân sách, đầu tư hạ tầng. Chính vì vậy giá đất sẽ vẫn lên ổn định, theo cung – cầu thị trường và chính quyền sẽ không quản lý giá nhà đất thương mại, chỉ quản lý giá nhà ở chính phủ. Sẽ không có chuyện đất mất giá chỉ để có giá rẻ cho người nghèo mua được. Vì bản chất bất động sản và nhà ở là hai vấn đề khác nhau. 😄

Nguyên tắc chung của quản lý đất đai ở Việt Nam sẽ thay đổi như sau: Nhà nước sẽ chuyển từ “người kinh doanh đất” sang “trọng tài thị trường”. Khi đó, bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và phục vụ nhu cầu thật của xã hội. Quyền tiếp cận nhà ở của mọi người dân đều bình đẳng, và kênh tích trữ tài sản vào đất vẫn được đảm bảo giá trị lâu dài.

Cre: Quan Doan Le