Năm 2023 là năm kết thúc của loạt chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Theo đó, không ít nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng, mở ra thời cơ cho các nhà đầu tư “cá mập” có sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Không ngại xuống tiền

Từ đầu tháng 8 đến nay, anh Lê Đình Tiến, một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng, nằm ven các trục đường liên xã.

Đầu tháng 9 vừa qua, anh Tiến "xuống tiền" mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp.

Phân khúc đất vườn đang xuất hiện tín hiệu khởi sắc sau hơn 2 tháng điều kiện tách thửa được "cởi trói".

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, không ít tay to đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Tiến cho hay.

Tương tự, anh Minh, một nhà đầu tư có “máu mặt” ở Bắc Ninh, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất tỉnh vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

“Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền ở tỉnh còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, đầu tư đất tỉnh hiện tại đang xu hướng chuyển từ lướt sóng sang dài hạn từ 3 - 5 năm”, anh Minh phân tích.

Kết quả thăm dò của VnBusiness cũng cho thấy, dù chưa thực sự hồi phục rõ nét, tuy nhiên phân khúc đất vườn tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, hay các tỉnh từng xảy ra sốt đất như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Ninh Bình… đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại.

Môi giới nhà đất sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường tỉnh đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất vườn. Lướt trên các trang mua bán bất động sản cũng không khó để bắt gặp các thông tin về đất vườn trong tầm giá 400-700 triệu đồng đang được đăng tin rao bán rầm rộ sau thời gian dài im ắng.

Cơ hội đi cùng rủi ro

Đáng chú ý, những động thái mới của nhà đầu tư và môi giới địa ốc trong phân khúc đất vườn, đất nông nghiệp ở tỉnh xảy ra chỉ sau hơn 2 tháng Chính phủ quyết định “cởi trói” cho các địa phương được tự quyết trong công tác phân lô bán nền.

Cụ thể, vào thượng tuần tháng 6/2023 vừa qua, tại Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô mà không phải xin ý kiến.

Trong khi trước đó, theo Nghị định 11/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh mới được phép quy định cụ thể những khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Việc “cởi trói” tách thửa, phân lô rõ ràng đang có những tác động tích cực lên thị trường nhà đất, đặc biệt là phân khúc đất vườn, đất nông nghiệp tại nhiều địa phương, mở ra cơ hội thoát hàng cho nhà đầu tư “ngộp”, thời cơ gom hàng cho các “tay to”.

Đơn cử như tại Lâm Đồng, dấu hiệu khởi sắc của thị trường nhà đất bắt đầu xuất hiện khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền trên địa bàn chính thức được gỡ bỏ sau gần 2 năm. Theo thống kê của Sở Tư pháp trong quý II/2023, số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh tăng mạnh hơn 1.957 giao dịch so với hồi đầu năm.

Riêng với đất nền, huyện Bảo Lâm là quán quân với 1.523 giao dịch, tiếp theo là các huyện Lâm Hà có 775 giao dịch, huyện Di Linh: 647, huyện Đức Trọng: 614, TP Bảo Lộc: 611, TP Đà Lạt: 360…

Đang tạo nên những tác động tích cực, tuy nhiên, theo giới phân tích, rất khó để kỳ vọng việc “cởi trói” tách thửa có thể trở thành “cây đũa thần” giúp thị trường đất vườn nói riêng và thị trường nhà đất ở tỉnh hồi phục trong ngắn hạn. Vì vậy, việc xuống tiền đầu tư vẫn cần tính toán cẩn trọng.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đánh giá đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất vườn bị “ngộp”, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Theo đó, khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Ven Hà Nội có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hà Nam, Ninh Bình…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Theo Vnbusiness