Gần đây, trên hầu hết các phương tiện truyền thông, mạng xã hội đều tràn ngập các thông tin về BĐS lên giá, cơ hội đầu tư đón đầu 3 Luật: Đất đai, KD BĐS và Nhà ở đồng thời có hiệu lực từ 1/8 tới đây trong điều kiện lãi suất ngân hàng thấp… cần chớp thời cơ, cần tranh thủ vay và khóa với lãi suất thấp để đầu tư BĐS …vv.

Biện chứng hay biện luận ?

Các lập luận điều sát đáng và có lý, trong đó chủ yếu tập trung vào lý do giá đầu vào của BĐS sẽ tăng do giá đất tính theo giá thực tế thì các nghĩa vụ tài chính Chủ đầu tư nộp ngân sách cao, tiền giải phóng đền bù cũng sẽ tăng cao, lạm phát cao khiến giá nguyên vật liệu leo thang….>>> giá thành đầu vào cao thì giá bán phải cao- vô cùng logic !

Nhưng, có cái gì đó sai sai ở đây ? Đồng ý rằng: giá thành cao- thì phải bán cao, vậy giá thành thấp thì phải bán thấp- đúng không ạ ? Thực tế lại khác xa, cấu thành giá đầu vào BĐS từ trước tới nay đều thấp, thập chí rất thấp … tại rất nhiều khu đô thị, CĐT nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách (theo giá đất nông nghiệp), đền bù hoa màu cho dân với giá bèo… nhưng lại bán giá biệt thự, liền kề 100-200 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn. Theo tạp chí chuyên ngành về thiết kế và tư vấn xây dựng Châu Á (ARCADIS), giá thành xây dựng năm 2019 đối với chung cư cao cấp tại TP Hồ Chí Minh từ 818-938 $ ( 20,5- 23,5 triệu đồng/m2) - ấy vậy mà giá bán lại gấp 3- 4 lần. Rõ ràng là: lập luận cấu thành đầu vào quyết định giá BĐS chỉ là biện luận.

Giá BĐS tăng do đâu ?

Thực tế ở Việt Nam trong suốt 2 thập kỷ vừa qua, BĐS luôn là kênh làm giàu của giới chủ, quan chức, người đầu tư, đầu cơ….BĐS là cái lò sinh ra triệu phú, tỷ phú, là đích đến của các dòng tiền, là khát khao, mong muốn của hầu hết tất cả người dân và doanh nghiệp cả ta và tây. Lẽ thường, cái gì/ lĩnh vực nào mà ai cũng thích, cũng mê, cũng đi săn, đi tìm thì HOT là điều hiển nhiên… người ta đổ sô đi mua/ đầu tư/ tích trữ …. thì giá lên âu cũng là điều dễ hiểu !

Nguyên nhân cơ bản thứ hai là quá nhiều tiền, các dòng tiền ào ạt tuôn từ nguồn vốn tín dụng ( giai đoạn sốt đất 2007-2008 tăng trưởng tín dụng (TTTD) lên trên 40%, trong 5 năm 2006-2010 TTTD trung bình là 33,25%; từ nguồn vốn đầu tư ngoài ngành (các ngành:vàng, dầu khí, ngân hàng, CNTT…đều nhảy vào BĐS; từ vốn trong dân; từ vốn “khống” khi bán nhà trên giấy….vv

Trong 3 năm 2015-2018 BĐS sốt giá sau thời gian trầm lắng 2011-2013. Thời kỳ Covid, SXKD tắc nghẽn…. Doanh nghiệp, người dân ngồi không chơi chứng khoán và sau đó là BĐS… một lần nữa BĐS lại Sốt.

Đầu tư BĐS, hết thời gấp thếp.

Qua 2 lần Sốt chồng Sốt, giá BĐS nay neo rất cao…. sau 1/8 khi mọi việc rõ ràng hơn, sân chơi sòng phẳng hơn… làm cho khả năng X2, X3 ngày càng xa vời.

TTTD bị kẹt cứng với nợ xấu, khả năng huy động vốn từ TPDN … rất thấp do mất niềm tin… vậy nên, các DN BĐS vẫn còn tiếp tục khó khăn. Trong khi sức mua giảm do thu nhập khả dụ và tích lũy của người dân, giới chủ trong mấy năm Covid, tiếp theo cả năm 2022, 2023 và năm nay đều giảm sút nghiêm trọng.

Ngoài ra, công tác phòng chống tham nhũng đẩy mạnh… sẽ là lực cản lớn đối với dòng tiền đổ vào BĐS- chỉ riêng vụ Tập đoàn Phúc Sơn đã thu tới 1000 sổ đỏ, hay có tới 1.577 sổ đỏ là tang vật của vụ án Vạn Thịnh phát … đó là chưa tính tới sự “lo xa” của giới quan tham trước khi chủ trương định danh nhà ở hay đánh thuế nhà thứ hai, thứ ba được thực thi.

Khi giá đất tính theo giá thị trường, đồng nghĩa thuế chuyển nhượng BĐS, lệ phí chước bạ cũng tăng cao … cản trở hoạt động mua đi bán lại…

Tổng hợp của giá cao, dòng tiền èo uột, đầu tư/đầu cơ quay lưng…. mua tích trữ giảm… thuế chuyển nhượng cao… sẽ đè nặng lên thanh khoản. Với những thực tiễn nêu trên, người viết cho rằng giá BĐS sau 1/8 vẫn còn neo cao … nhưng thanh khoản sẽ tiếp tục rất thấp, thậm chí đóng băng … có thể gây họa chôn vốn cho những ai đầu tư đón đầu Luật đất đai 2024.