Nguyệt Tú

Nguyệt Tú

Mua BĐS đón đầu luật đất đai 2024, cẩn trọng bẫy chôn vốn !

Bội thực thông tin BĐS tăng giá.

Mua BĐS đón đầu luật đất đai 2024, cẩn trọng bẫy chôn vốn !  - 1
Mua BĐS đón đầu luật đất đai 2024, cẩn trọng bẫy chôn vốn !  - 2

Gần đây, trên hầu hết các phương tiện truyền thông, mạng xã hội đều tràn ngập các thông tin về BĐS lên giá, cơ hội đầu tư đón đầu 3 Luật: Đất đai, KD BĐS và Nhà ở đồng thời có hiệu lực từ 1/8 tới đây trong điều kiện lãi suất ngân hàng thấp… cần chớp thời cơ, cần tranh thủ vay và khóa với lãi suất thấp để đầu tư BĐS …vv.

Biện chứng hay biện luận ?

Các lập luận điều sát đáng và có lý, trong đó chủ yếu tập trung vào lý do giá đầu vào của BĐS sẽ tăng do giá đất tính theo giá thực tế thì các nghĩa vụ tài chính Chủ đầu tư nộp ngân sách cao, tiền giải phóng đền bù cũng sẽ tăng cao, lạm phát cao khiến giá nguyên vật liệu leo thang….>>> giá thành đầu vào cao thì giá bán phải cao- vô cùng logic !

Nhưng, có cái gì đó sai sai ở đây ? Đồng ý rằng: giá thành cao- thì phải bán cao, vậy giá thành thấp thì phải bán thấp- đúng không ạ ? Thực tế lại khác xa, cấu thành giá đầu vào BĐS từ trước tới nay đều thấp, thập chí rất thấp … tại rất nhiều khu đô thị, CĐT nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách (theo giá đất nông nghiệp), đền bù hoa màu cho dân với giá bèo… nhưng lại bán giá biệt thự, liền kề 100-200 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn. Theo tạp chí chuyên ngành về thiết kế và tư vấn xây dựng Châu Á (ARCADIS), giá thành xây dựng năm 2019 đối với chung cư cao cấp tại TP Hồ Chí Minh từ 818-938 $ ( 20,5- 23,5 triệu đồng/m2) - ấy vậy mà giá bán lại gấp 3- 4 lần. Rõ ràng là: lập luận cấu thành đầu vào quyết định giá BĐS chỉ là biện luận.

Giá BĐS tăng do đâu ?

Thực tế ở Việt Nam trong suốt 2 thập kỷ vừa qua, BĐS luôn là kênh làm giàu của giới chủ, quan chức, người đầu tư, đầu cơ….BĐS là cái lò sinh ra triệu phú, tỷ phú, là đích đến của các dòng tiền, là khát khao, mong muốn của hầu hết tất cả người dân và doanh nghiệp cả ta và tây. Lẽ thường, cái gì/ lĩnh vực nào mà ai cũng thích, cũng mê, cũng đi săn, đi tìm thì HOT là điều hiển nhiên… người ta đổ sô đi mua/ đầu tư/ tích trữ …. thì giá lên âu cũng là điều dễ hiểu !

Nguyên nhân cơ bản thứ hai là quá nhiều tiền, các dòng tiền ào ạt tuôn từ nguồn vốn tín dụng ( giai đoạn sốt đất 2007-2008 tăng trưởng tín dụng (TTTD) lên trên 40%, trong 5 năm 2006-2010 TTTD trung bình là 33,25%; từ nguồn vốn đầu tư ngoài ngành (các ngành:vàng, dầu khí, ngân hàng, CNTT…đều nhảy vào BĐS; từ vốn trong dân; từ vốn “khống” khi bán nhà trên giấy….vv

Trong 3 năm 2015-2018 BĐS sốt giá sau thời gian trầm lắng 2011-2013. Thời kỳ Covid, SXKD tắc nghẽn…. Doanh nghiệp, người dân ngồi không chơi chứng khoán và sau đó là BĐS… một lần nữa BĐS lại Sốt.

Đầu tư BĐS, hết thời gấp thếp.

Qua 2 lần Sốt chồng Sốt, giá BĐS nay neo rất cao…. sau 1/8 khi mọi việc rõ ràng hơn, sân chơi sòng phẳng hơn… làm cho khả năng X2, X3 ngày càng xa vời.

TTTD bị kẹt cứng với nợ xấu, khả năng huy động vốn từ TPDN … rất thấp do mất niềm tin… vậy nên, các DN BĐS vẫn còn tiếp tục khó khăn. Trong khi sức mua giảm do thu nhập khả dụ và tích lũy của người dân, giới chủ trong mấy năm Covid, tiếp theo cả năm 2022, 2023 và năm nay đều giảm sút nghiêm trọng.

Ngoài ra, công tác phòng chống tham nhũng đẩy mạnh… sẽ là lực cản lớn đối với dòng tiền đổ vào BĐS- chỉ riêng vụ Tập đoàn Phúc Sơn đã thu tới 1000 sổ đỏ, hay có tới 1.577 sổ đỏ là tang vật của vụ án Vạn Thịnh phát … đó là chưa tính tới sự “lo xa” của giới quan tham trước khi chủ trương định danh nhà ở hay đánh thuế nhà thứ hai, thứ ba được thực thi.

Khi giá đất tính theo giá thị trường, đồng nghĩa thuế chuyển nhượng BĐS, lệ phí chước bạ cũng tăng cao … cản trở hoạt động mua đi bán lại…

Tổng hợp của giá cao, dòng tiền èo uột, đầu tư/đầu cơ quay lưng…. mua tích trữ giảm… thuế chuyển nhượng cao… sẽ đè nặng lên thanh khoản. Với những thực tiễn nêu trên, người viết cho rằng giá BĐS sau 1/8 vẫn còn neo cao … nhưng thanh khoản sẽ tiếp tục rất thấp, thậm chí đóng băng … có thể gây họa chôn vốn cho những ai đầu tư đón đầu Luật đất đai 2024.

0

Bình luận

Giá bất động sản tăng giá “chóng mặt” nhờ ăn theo dự án metro

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ tăng 6% so với cuối năm 2024, đạt trung bình từ 3.200-5.200 USD/m2. Đáng chú ý, giá bán thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến metro số 1 tăng mạnh, mức tăng đến 20% so với cùng kỳ năm trước. Xem thêm
Giá bất động sản tăng giá “chóng mặt” nhờ ăn theo dự án metro - 1

⛔️ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI KHI CHƯA ĐỦ 5 NĂM – CÓ THỂ MẤT CẢ NHÀ! ⛔️

Bạn đang sở hữu nhà ở xã hội và muốn sang nhượng lại? Hãy nhớ rõ: KHÔNG được bán khi chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm thanh toán xong! Xem thêm
⛔️ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI KHI CHƯA ĐỦ 5 NĂM – CÓ THỂ MẤT CẢ NHÀ! ⛔️  - 1

Hàng tồn kho bất động sản TPHCM: Khi ế... vẫn hoàn ế!

Nghe nói rổ hàng tồn kho thị trường BĐS TP.HCM đang “ế ẩm” hơn cả cơn mưa dầm ngày… Vì giá thì đắt, trong khi vị trí xấu. Xem thêm
Hàng tồn kho bất động sản TPHCM: Khi ế... vẫn hoàn ế! - 1

Giải mã quần thể du lịch văn hóa lịch sử - "linh hồn" của siêu đô thị Sun Mega City

Hào hùng nhất là lịch sử, đáng gìn giữ nhất là lớp trầm tích văn hóa màu mỡ hàng thiên niên kỷ của dân tộc và tự hào nhất chính là nguồn cội. Tọa lạc dưới chân núi Long Đọi Sơn, nằm về phía Nam Thủ đô, quần thể du lịch văn hóa thuộc Sun Mega City sẽ là tọa độ Sun Group dành trọn để tôn vinh tất thảy những giá trị trân quý đó như một cách gìn giữ những trang sử hào hùng hàng ngàn năm của một dân tộc đang vươn mình vào kỷ nguyên mới. Xem thêm
Giải mã quần thể du lịch văn hóa lịch sử - "linh hồn" của siêu đô thị Sun Mega City - 1

⚠️ MÙA DU LỊCH – CẢNH GIÁC VỚI RESORT “MA” GIẢ MẠO TỪ CAMPUCHIA!

Chưa kịp lên kế hoạch nghỉ dưỡng, đã có người “đặt nhầm niềm tin” vào… resort giả! Xem thêm
⚠️ MÙA DU LỊCH – CẢNH GIÁC VỚI RESORT “MA” GIẢ MẠO TỪ CAMPUCHIA! - 1

Nhơn Trạch có bị úp Bô không?

Thị trường Nhơn Trạch từng bừng lên cơn sốt đất đầu năm 2025, khi tin đồn sáp nhập TP.HCM khiến nhiều dự án có giá tăng vọt 20%-30%, nhiều nhà đầu tư ùn ùn kéo đến. Xem thêm
Nhơn Trạch có bị úp Bô không? - 1

Hết “sốt”, chung cư cũ Hà Nội đang rớt giá nhẹ, nhưng đừng lầm tưởng là chủ nhà “cắt lỗ”!

Giá chung cư cũ tại Hà Nội đang có dấu hiệu hạ nhiệt sau thời gian “sốt nóng”, đặc biệt tại các quận nội thành như Đống Đa, Thanh Xuân, Ba Đình. Xem thêm
Hết “sốt”, chung cư cũ Hà Nội đang rớt giá nhẹ, nhưng đừng lầm tưởng là chủ nhà “cắt lỗ”! - 1

RỒI CŨNG ĐẾN LÚC NGÂN HÀNG PHẢI BÁN BĐS ĐỂ CỨU DÒNG TIỀN

Mới đây, theo báo cáo tài chính 2024, Agribank đang ôm hơn 2,92 triệu tỉ đồng tài sản bất động sản thế chấp – cao nhất trong tất cả các ngân hàng hiện nay. Xem thêm
RỒI CŨNG ĐẾN LÚC NGÂN HÀNG PHẢI BÁN BĐS ĐỂ CỨU DÒNG TIỀN - 1

79 triệu/m² – Giá chung cư sơ cấp Hà Nội nay đã “cao như ước mơ”, người mua nhà đuối sức

Chuyện là theo báo cáo mới nhất của Savills, giá bán trung bình căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội quý I/2025 đã cán mốc 79 triệu đồng/m². Xem thêm
79 triệu/m² – Giá chung cư sơ cấp Hà Nội nay đã “cao như ước mơ”, người mua nhà đuối sức  - 1

Nhiều nhà đầu tư Hà Nội, Sài Gòn, Đắc Lắk…đổ về Nha Trang săn đất, giao dịch tăng đột biến

Theo thông tin từ Sở Xây dựng, năm 2024 Khánh Hoà ghi nhận hơn 27.200 giao dịch bất động sản với tổng giá trị gần 46.700 tỷ đồng tăng 36% so với năm trước, tăng tới 179% so với 2023 Xem thêm
Nhiều nhà đầu tư Hà Nội, Sài Gòn, Đắc Lắk…đổ về Nha Trang săn đất, giao dịch tăng đột biến - 1

Dự án Sun Group Cát Bà: Thiết kế 'thửa riêng' cho 'viên ngọc di sản'

Đằng sau vẻ đẹp độc bản của Thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island là sự kết hợp hài hòa giữa tầm nhìn quốc tế và chiều sâu văn hóa bản địa, giữa lý thuyết phong thủy Á Đông và tinh thần đương đại của kiến trúc thế giới. Xem thêm
Dự án Sun Group Cát Bà: Thiết kế 'thửa riêng' cho 'viên ngọc di sản' - 1

Khám phá siêu đô thị đa chức năng quy mô 1.690ha của Sun Group tại Nam Hà Nội

Lần đầu tiên một siêu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp được Sun Group quy hoạch tại phía Nam Hà Nội. Sun Mega City không chỉ tiên phong dẫn dắt xu thế thị trường mà còn kiến tạo điểm đến hội tụ tinh hoa văn hóa – lịch sử, giáo dục và du lịch, hứa hẹn trở thành trung tâm mới đầy năng động và phát triển bền vững. Xem thêm
Khám phá siêu đô thị đa chức năng quy mô 1.690ha của Sun Group tại Nam Hà Nội - 1

Mua nhà mà không để ý 5 điều này, coi chừng mất giá

Mua nhà là một trong những quyết định lớn nhất đời người. Nhưng nếu không cẩn thận, bạn có thể gặp phải những rủi ro không đáng có. Dưới đây là 5 yếu tố bạn cần lưu ý để tránh mất giá khi mua nhà Xem thêm
Mua nhà mà không để ý 5 điều này, coi chừng mất giá - 1

Thị trường nhà ở Việt Nam: Chúng ta đang xây nhà cho ai?

Nếu nhà là nơi bắt đầu của một gia đình, là nền tảng để mỗi con người xây dựng tương lai, thì ở Việt Nam hôm nay, “giấc mơ an cư” đang ngày càng trở nên xa vời với hàng triệu người trẻ. Câu hỏi nhức nhối đang vang lên từ khắp các đô thị lớn: Chúng ta đang xây nhà cho ai ở? Xem thêm
Thị trường nhà ở Việt Nam: Chúng ta đang xây nhà cho ai? - 1

Tiền đâu mà lắm thế?” – Ủa hoá ra… toàn đổ vào đất hết rồi!

Mới đây, PGS.TS Phạm Thế AnhTrưởng Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân lên tiếng cảnh báo rằng: Nếu dòng tiền cứ đổ dồn vào bất động sản để đầu cơ, thì thị trường Việt Nam sớm muộn cũng “toang” thật sự! Xem thêm
Tiền đâu mà lắm thế?” – Ủa hoá ra… toàn đổ vào đất hết rồi! - 1

Doanh nghiệp xin phá dỡ tòa nhà 'Hàm cá mập' với chi phí... 0 đồng để tận thu vật liệu, phế thải

Theo thông tin của Báo Tiền phong, một số doanh nghiệp đã có văn bản đề xuất phá dỡ tòa nhà "Hàm cá mập" với chi phí bằng... 0 đồng. Tuy nhiên, để phá dỡ tòa nhà trên cần tuân theo các quy định pháp luật liên quan. Xem thêm
Doanh nghiệp xin phá dỡ tòa nhà 'Hàm cá mập' với chi phí... 0 đồng để tận thu vật liệu, phế thải - 1

Biệt thự vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ

Các khu vực nằm ở xa trung tâm như huyện Đan Phượng, Đông Anh (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) liên tục bổ sung nguồn cung nhà liền thổ. Giá bán tăng khoảng 5-8%, đạt mức 6.300-8.200 USD (tương đương 160-209 triệu đồng) một m2. Xem thêm
Biệt thự vùng ven Hà Nội ngày càng đắt đỏ - 1

LƯƠNG 13 TRIỆU ĐỒNG NHƯNG Ở TRỌ HẾT 4,5 TRIỆU

Tôi 25 tuổi và đang làm nhân viên văn phòng tại TP HCM. Mức lương hiện tại của tôi là 13 triệu đồng một tháng. Xem thêm
LƯƠNG 13 TRIỆU ĐỒNG NHƯNG Ở TRỌ HẾT 4,5 TRIỆU  - 1

🌸 𝑵𝒉𝒖̛̃𝒏𝒈 𝒎𝒖̀𝒂 𝒉𝒐𝒂 𝒏𝒈𝒂𝒏𝒈 𝒒𝒖𝒂 𝒐̂ 𝒄𝒖̛̉𝒂...

Mình vô tình đọc được chia sẻ của chị có tài khoản là Linh Phạm trên Facebook kể về ngôi nhà nhỏ trên thảo nguyên đầy hoa mà chị đang sống – và thật lòng, mình cứ ngồi đọc đi đọc lại mãi. Xem thêm
🌸 𝑵𝒉𝒖̛̃𝒏𝒈 𝒎𝒖̀𝒂 𝒉𝒐𝒂 𝒏𝒈𝒂𝒏𝒈 𝒒𝒖𝒂 𝒐̂ 𝒄𝒖̛̉𝒂... - 1

120 triệu/m² – Giấc mơ lên cao... nhưng túi tiền vẫn dưới mặt đất

Thị trường bất động sản TP.HCM lại một lần nữa khiến người mua “đứng hình nhẹ” khi mức giá căn hộ cao cấp vừa thiết lập kỷ lục mới: gần 120 triệu đồng/m². Xem thêm
120 triệu/m² – Giấc mơ lên cao... nhưng túi tiền vẫn dưới mặt đất  - 1

Hà Nội: Tiền cho thuê không bù nổi tiền vay ngân hàng, nhưng Thảo và Hiếu vẫn cảm thấy quyết định đầu tư này là đúng đắn!

Cuối tháng 3/2024, vợ chồng Ngọc Thảo (28 tuổi) và Trung Hiếu (31 tuổi) quyết định mua thêm 1 căn chung cư 1+1 ở Tây Mỗ (Hà Nội), có giá 2 tỷ đồng đã bao gồm phí sang tên sổ hồng. Xem thêm
Hà Nội: Tiền cho thuê không bù nổi tiền vay ngân hàng, nhưng Thảo và Hiếu vẫn cảm thấy quyết định đầu tư này là đúng đắn!  - 1

Thị trường BĐS Bình Dương 2025 và bức tranh tương lai:

BÌNH DƯƠNG 2025 – ĐÃ TỚI LÚC NHÌN NHẬN NHƯ MỘT “SIÊU ĐÔ THỊ” ĐÚNG NGHĨA Xem thêm
Thị trường BĐS Bình Dương 2025 và bức tranh tương lai: - 1

Top 15 tỉnh lỵ có giá đất cao nhất Việt Nam

Tỉnh lỵ là trung tâm hành chính, kinh tế và văn hóa của mỗi tỉnh, đồng thời cũng là nơi tập trung các hoạt động thương mại – dịch vụ sôi động nhất. Xem thêm
Top 15 tỉnh lỵ có giá đất cao nhất Việt Nam - 1

Khu tập thể Nghĩa Tân kém toà Lotte Center có 10 tầng thôi chứ mấy!

Mới đây, UBND quận Cầu Giấy vừa công khai kế hoạch cải tạo khu tập thể Nghĩa Tân, trong đó đề xuất xây tòa cao tới 55 tầng. Xem thêm
Khu tập thể Nghĩa Tân kém toà Lotte Center có 10 tầng thôi chứ mấy! - 1

Có trong tay cả tỷ đồng, thu nhập 30 triệu/tháng không dám mua nhà Hà Nội

Anh Đỗ Long (Nam Định) - một nhân viên văn phòng tại Hà Nội - cho biết, giá căn hộ chung cư tăng nhanh thời gian qua khiến giấc mơ có nhà của gia đình chị càng khó khăn hơn. Xem thêm
Có trong tay cả tỷ đồng, thu nhập 30 triệu/tháng không dám mua nhà Hà Nội  - 1

Nhà ở xã hội giá 1,5 tỷ đồng – Thực sự rẻ hay ẩn chứa nhiều áp lực? 💰

Nhiều ý kiến cho rằng, nhà ở xã hội giá 1.5 tỷ đồng là tín hiệu của sự lệch pha giữa chính sách và thực tế Xem thêm
Nhà ở xã hội giá 1,5 tỷ đồng – Thực sự rẻ hay ẩn chứa nhiều áp lực? 💰 - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết