Dưới góc nhìn cá nhân, mình thấy đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính… mà là nền tảng để thay đổi toàn bộ luật chơi của thị trường BĐS Việt Nam trong thập kỷ tới.
(1) Chấm dứt thời kỳ "mua trong sương mù"
Ai làm trong ngành lâu năm đều biết: một trong những "đặc sản" của BĐS Việt là thông tin bất cân xứng. Người bán biết nhiều hơn người mua, Môi giới biết nhiều hơn khách hàng, CĐT biết nhiều hơn những người tham gia game do họ tạo lập...
Kết quả? Người mua thường là bên chịu thiệt nhất trong chuỗi thông tin đó. Với thay đổi mới ở trên, về lý thuyết bạn có thể tra được:
- Lịch sử giao dịch của thửa đất đó
- Tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp
- Quy hoạch liên quan
Thêm thông tin, đỡ lo lắng, bớt fomo. Điểm phải chờ thêm là mức độ dữ liệu thực sự được công khai tới đâu. Vì giữa "có hệ thống" và "dân tra được dễ dàng" là một khoảng cách không nhỏ. Dù sao, Việt Nam cũng đang cho thấy nỗ lực tới gần hơn các thị trường phát triển, những nơi có lịch sử giao dịch rõ ràng và chẳng bao giờ gặp phải vấn đề thông tin sai lệch, giá cả tù mù.
(2) Bước đệm bắt đầu cho ... thuế BĐS
Đây là phần nhiều người quan tâm nhất.
Chúng ta hay kháo nhau về thuế BĐS thứ 2, thứ 3. Nhưng nếu thiếu công cụ đo lường và định danh thì thu kiểu gì? Mã số này chính là câu trả lời.
Khi mỗi BĐS có mã định danh riêng và gắn với chủ sở hữu, Nhà nước sẽ dễ thống kê số lượng tài sản một cá nhân nắm giữ, tần suất giao dịch của miếng BĐS đó, mức giá giao dịch so với thị trường...Hệ thống dữ liệu liên thông tốt hơn thì hiển nhiên dẫn tới:
- Thuế chuyển nhượng trên giá BĐS sát thực hơn (song song với bảng giá đất cập nhật thường xuyên)
- Thuế tài sản dễ triển khai hơn, nếu có trong tương lai
Lướt lát cọc / nền vẫn còn, vì thị trường nào cũng có dòng tiền đầu cơ, nhưng với chi phi tham gia cao thì hoặc là có nhiều loại hình / phân khúc sẽ không còn đáng tham gia nữa, hoặc là lợi nhuận (và giá bán ra) kỳ vọng sẽ phải cao hơn đáng kể để đáng 'skin in the game'.
Ace môi giới hồi trước hay hỏi "anh chị mua để đầu tư hay để ở" là bản chất hay xào đàu tư với đầu cơ lại với nhau, nhưng tới đây mình nghĩ sẽ phải phân hóa rất rõ ràng giữa 2 mục đích này.
(3) Cú hích cho thanh khoản thị trường
Nhiều người lo: "Có mã định danh rồi thì giao dịch phức tạp hơn, thanh khoản giảm không?"
Mình nghĩ trong ngắn hạn, có thể có một giai đoạn "freeze" nhẹ ở 1 số phân khúc nhất định, vì trong nhiều bài đã viết ở trước, với các sự thay đổi tốc độ nhanh này, thị trường có tính phân hóa cao.
Tuy nhiên trung-dài hạn, thanh khoản sẽ cải thiện vì 2 lý do chính: (1) chi phí due diligence giảm xuống và (2) niềm tin trong giao dịch tăng lên. Thông tin như chất bôi trơn để giúp người mua ra quyết định nhanh hơn.
Tất nhiên, thị trường đều phải chuẩn bị cho những thay đổi này: Nhu cầu tuân thủ / công bố thông tin của CĐT cao hơn, năng lực lõi của ace môi giới phải được nâng cấp để có vai trò tư vấn tốt hơn trong giao dịch, và người mua cũng phải tự upgrade bản thân để trở thành 'người tiêu dùng thông thái'.
2026 sẽ tiếp tục là một năm có nhiều sự thay đổi.
Cre: Long B Le