Dưới đây là bốn loại rủi ro lớn dành cho nhà đầu tư, kèm vài gợi ý để không vô tình từ nhà đầu tư thành… nhân vật chính trong một buổi làm việc với cơ quan thuế.
👉 Thuế chuyển nhượng 2% vẫn giữ, nhưng thời “giả bộ ngây thơ” đã hết
Tin vui nho nhỏ: vẫn 2% trên giá chuyển nhượng. Tin bớt vui: dữ liệu số hóa đất đai gắn VNeID đang được thu dọn đâu đó trong hậu trường.
Nghĩa là nếu ai từng kê khai hai giá, ghi giá bán thấp cho “đỡ đau”, hoặc lướt sóng liên tục mà khai như chưa từng gặp nhau, thì tất cả đều nằm trong lịch sử giao dịch. Một khi Nhà nước chuyển sang đánh thuế trên phần lãi thực, chuyện đối chiếu mua – bán của một cuốn sổ sẽ đơn giản như soi lại lịch sử mua hàng online.
Vậy phải làm sao? Bỏ dần thói quen hai giá. Giữ lại mọi chứng từ sửa chữa, môi giới, lãi vay. Ai chạy lướt sóng như đi chợ thì cân nhắc lập công ty để dòng tiền minh bạch, đỡ hồi hộp về sau.
👉 Cho thuê nhà và căn hộ: mốc 500 triệu một năm là ranh giới mới
Luật quy định doanh thu cho thuê dưới 500 triệu một năm thì miễn PIT. Tưởng nhẹ nhàng, nhưng với những dãy trọ, căn hộ dịch vụ, shophouse cho thuê… con số này vượt nhanh hơn giá đất vùng ven.
Ngày trước còn tiền mặt trao tay. Bây giờ chuyển khoản, app, hợp đồng, booking đều để lại dấu vết. Chia nhỏ cho người thân đứng tên nhưng tiền vẫn chảy về một tài khoản là chuyện không khó để phát hiện.
Nếu cố tình né, rủi ro không còn dừng ở lỗi hành chính. Khi cơ quan thuế “soi” thì vài năm dữ liệu trước đó có thể được mở lại để xem xét.
Giải pháp thì cũng không quá phức tạp. Tính lại doanh thu hiện tại để biết mình đang nằm ở đâu. Nếu tiến sát mốc 500 triệu, coi như chuẩn bị vào diện nộp thuế. Danh mục lớn thì nên nghĩ đến mô hình doanh nghiệp. Và quan trọng nhất là đừng chia nhỏ một cách quá sáng tạo, vì dữ liệu ngân hàng và VNeID sẽ không biết đùa.
👉 Cá nhân kinh doanh bất động sản, môi giới, homestay: hết thời “ẩn danh”
Luật mới nâng ngưỡng doanh thu miễn PIT cho cá nhân kinh doanh từ 200 lên 500 triệu mỗi năm. Trên mức này là vào diện phải đóng. Từ 500 triệu đến 3 tỷ một năm có thể chọn nộp thuế 15% trên thu nhập giống mô hình doanh nghiệp nhỏ.
Nhưng một tin đáng lưu ý: nếu một người vừa mua bán lướt sóng thường xuyên, vừa cho thuê từng dãy phòng, từng shophouse, thì rất dễ bị xem là cá nhân kinh doanh bất động sản. Lúc ấy, mọi thứ không còn là 2% hoa hậu mỗi lần bán nữa mà là 15 – 20% trên thu nhập thực, thêm câu chuyện sổ sách, hóa đơn.
Để dễ thở hơn, nhà đầu tư nên xác định rõ hướng đi. Hoặc làm nhỏ lẻ cho thuê dưới ngưỡng 500 triệu. Hoặc nếu đã chơi lớn thì lên hẳn doanh nghiệp để tất cả đều minh bạch.
👉 Đánh thuế vàng miếng: chiếc cầu lách thuế quen thuộc đang hẹp dần
Chuyển nhượng vàng miếng sẽ chịu thuế 0,1% mỗi giao dịch. Mỗi lần mua – bán đều để lại dấu chân số. Việc bán đất xong đem mua vàng cho “kín đáo” sẽ khó mà kín như trước.
Một cá nhân vừa kê khai giá bán đất ở mức thấp, vừa giao dịch vàng miếng đều đặn với giá trị lớn, vừa để dòng tiền chạy vòng quanh tài khoản… là ứng viên sáng giá để cơ quan thuế xem xét kỹ hơn.
👉 Vậy bây giờ nên làm gì để ngủ ngon hơn?
Dọn lại giấy tờ của toàn bộ tài sản. Từ hợp đồng, thanh toán đến chi phí cải tạo, lãi vay. Càng đầy đủ thì càng dễ chứng minh.
Chọn chiến lược rõ ràng. Người lướt sóng liên tục nên xem như mình đang kinh doanh và tổ chức mô hình cho đúng. Người giữ tài sản để cho thuê nhỏ lẻ thì cố gắng giữ doanh thu dưới ngưỡng miễn thuế hoặc chuẩn bị tinh thần đóng thuế đúng luật.
Và quan trọng nhất là chuẩn bị cho kịch bản đánh thuế trên lãi thực. Khi cơ quan thuế nhìn được toàn bộ lịch sử mua bán của từng cuốn sổ, việc khai thấp sẽ khó hơn rất nhiều.
Thuế là ranh giới pháp lý chứ không phải trò câu giờ. Tiết kiệm thuế hợp lý là quyền, nhưng che giấu, làm giấy tờ giả hay dùng người đứng tên hộ liên tục rất dễ rơi vào phạm trù trốn thuế và hậu quả nặng hơn nhiều so với vài phần trăm thuế tiết kiệm được.
Tóm lại, Luật Thuế TNCN sửa đổi không đóng sập cửa ngay lập tức, nhưng nó đang khép dần những lỗ hổng từng quen thuộc với thị trường bất động sản. Nhà đầu tư không cập nhật thì rất dễ từ chỗ “bị phạt nhẹ” thành câu chuyện phức tạp hơn nhiều. Điều khôn ngoan là cơ cấu lại từ bây giờ, làm ăn minh bạch và tập trung vào giá trị tài sản, thay vì hồi hộp mỗi lần mở ứng dụng ngân hàng xem có “thông báo lạ” nào hay không.