Thứ nhất: Chính sách tín dụng siết chặt
Khi ngân hàng hạn chế cho vay BĐS, đặc biệt cho người mua nhà, dòng tiền bị nghẽn. Người mua không vay được, người bán khó bán, thị trường lập tức khựng lại.
Thứ hai: Giá vượt xa thu nhập thực tế
Hiện nay ở Hà Nội, giá nhà gấp 25–30 lần thu nhập trung bình năm. Khi giá quá xa sức mua, thị trường rơi vào cảnh “không có người mua thực”.
Thứ ba: Dòng tiền đầu cơ rút ra
Nhiều nhà đầu tư vay nợ cao để lướt sóng. Khi lãi suất tăng, áp lực trả nợ lớn, họ phải bán tháo. Nếu tâm lý “tháo chạy” lan rộng, bong bóng sẽ vỡ.
Thứ tư: Nguồn cung dư thừa, cầu giảm
Các dự án cao cấp tung ra ồ ạt trong khi nhu cầu thực ở phân khúc bình dân. Lệch pha cung – cầu sẽ tạo áp lực giảm giá.
Thứ năm: Yếu tố vĩ mô và chính trị
Kinh tế suy thoái, thất nghiệp tăng, kiều hối suy yếu, hay biến động chính trị lớn đều có thể biến BĐS thành “quả bom nợ xấu” cho ngân hàng.
Thứ sáu: Tâm lý đám đông đảo chiều
BĐS Việt Nam dựa nhiều vào niềm tin “luôn tăng”. Chỉ cần một cú sốc niềm tin, như siết pháp lý hay vỡ nợ lớn, thị trường có thể lao dốc rất nhanh.
Nghe thì đáng sợ, nhưng kịch bản bất động sản Hà Nội sập vỡ toàn diện là rất khó xảy ra. Bởi đất chật, dân đông, nhu cầu nhà ở luôn cao. Giá có thể điều chỉnh ngắn hạn, nhưng về dài hạn, xu hướng vẫn là tiếp tục tăng.
ST