Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang ở mức “không tưởng”: trung bình trên 75 triệu đồng/m², tức đã tăng gần 88% chỉ trong vài năm. Những căn hộ dưới 60 triệu/m² biến mất, còn loại dưới 2 tỷ đồng thì đã “tuyệt chủng” từ lâu. Nửa đầu 2025, có tới 60% căn hộ mở bán chạm ngưỡng 80–100 triệu/m², kể cả ở vùng ven.
Tại sao giá leo thang chóng mặt như vậy?
Một phần vì quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng liên tục tăng, nhưng nguyên nhân sâu xa hơn nằm ở cơ cấu nguồn cung. Dù thị trường chứng kiến làn sóng dự án mới từ 2024, phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp – nơi người mua ở thực ít, còn giới đầu tư chiếm đa số. Khi dòng tiền đầu cơ kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng nhờ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa, mặt bằng giá bị đẩy lên cao vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Savills dự báo từ 2026, khi khoảng 46.600 căn hộ hoàn thiện pháp lý và tung ra thị trường, giá có thể “hạ nhiệt nhẹ” nhờ nguồn cung chủ yếu ở các khu vực ngoài trung tâm. Nhưng liệu đó có thực sự là “giảm giá” hay chỉ là sự phân tầng rõ rệt hơn?
- Ở vùng ven, giá có thể chững lại hoặc giảm đôi chút.
- Ở nội đô, đặc biệt là các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, giá gần như chắc chắn sẽ đứng vững, thậm chí tăng tiếp.
Nói cách khác, kịch bản “giá nhà giảm” nghe thì dễ chịu, nhưng trên thực tế chỉ đúng với một bộ phận thị trường, và không đồng nghĩa với việc người mua ở thực sẽ dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Bởi giá vẫn ở mức quá cao so với thu nhập bình quân, trong khi các gói hỗ trợ hay sản phẩm nhà ở vừa túi tiền vẫn còn rất hạn chế.
Vậy nên, thay vì chờ giá giảm, có lẽ điều đáng bàn hơn là: ai sẽ mua được nhà khi thị trường bước sang chu kỳ mới?Người đủ tiềm lực tài chính vẫn sẽ “giữ nhịp” với những dự án đắt đỏ. Còn đại đa số, nếu không thay đổi cách tích lũy và chiến lược tài chính, sẽ mãi đứng ngoài cuộc chơi – ngay cả khi thị trường có “giảm giá” đôi chút.