1. Lạm phát và bất động sản: mối quan hệ vừa bảo vệ, vừa bào mòn

Trong lịch sử, bất động sản thường được coi là tấm khiên chống lạm phát. Khi đồng tiền mất giá, đất đai và nhà cửa – những tài sản hữu hạn, gắn với nhu cầu thực có xu hướng duy trì hoặc tăng giá trị. Tuy nhiên, điều này chỉ đúng trong trường hợp người mua dùng vốn tự có.

Khi lạm phát vượt 7%, hệ quả tất yếu là lãi suất cho vay bị đẩy lên cao. Người đang vay thế chấp bất động sản sẽ đối diện gánh nặng lãi vay chồng chất. Thanh khoản thị trường sụt giảm, và những phân khúc dựa trên đòn bẩy tài chính sẽ là nơi sụp đổ đầu tiên. Nói cách khác, bất động sản có khả năng giữ giá trị, nhưng không phải cho tất cả mọi người.

2. Phân hóa khốc liệt giữa “đất thật” và “tài sản giấy”

Đất nền có pháp lý rõ ràng, quỹ đất khan hiếm: vẫn là nơi trú ẩn an toàn. Khi lạm phát cao, người có tiền mặt sẽ ưu tiên chuyển sang giữ đất thay vì nắm tiền. Giá có thể không tăng mạnh, nhưng khả năng mất giá thấp.

Nhà phố tại khu dân cư ổn định: tiếp tục giữ vững giá trị bởi gắn liền với nhu cầu ở thực và dòng tiền cho thuê.

Căn hộ cao cấp, siêu sang: là phân khúc dễ “đổ vỡ” nhất. Đây vốn là sản phẩm mang tính đầu cơ, phụ thuộc vào tầng lớp vay vốn giá rẻ. Khi lãi vay tăng, giới đầu tư buộc bán tháo, tạo hiệu ứng domino giảm giá.

Dự án chưa hoàn thiện, pháp lý mập mờ: gần như “chết đứng”. Người mua không dám xuống tiền, chủ đầu tư kẹt vốn, ngân hàng siết tín dụng – thanh khoản đóng băng.

Hình ảnh quen thuộc sẽ lặp lại: người giữ đất thật thì sống, người ôm giấy tờ ảo thì chết.

3. Tâm lý thị trường: “thoát tiền” để giữ giá trị

Một khi CPI vượt 7%, niềm tin vào sức mua của VND suy yếu, tâm lý phòng thủ sẽ lan nhanh. Nhà đầu tư có tiền mặt sẽ tìm đến bất động sản như một “kho lưu trữ giá trị dài hạn”. Nhưng không phải bất cứ tài sản nào cũng được săn đón. Người mua sẽ chọn lọc khắt khe hơn bao giờ hết: vị trí trung tâm, pháp lý minh bạch, dòng tiền cho thuê ổn định.

Ngược lại, các sản phẩm bất động sản “kể chuyện” - dự án trên giấy, lời hứa hẹn tương lai - sẽ bị bỏ rơi. Lúc này, thị trường chứng kiến sự đảo chiều niềm tin: từ “nghe kể” sang “nhìn thấy, chạm được”.

4. Chủ đầu tư và hệ thống tài chính: bài toán sống còn

Với lạm phát cao, lãi suất vay vốn tăng, chi phí đầu vào (sắt thép, vật liệu xây dựng) cũng leo thang. Chủ đầu tư đang triển khai dở dang sẽ bị kẹt giữa hai gọng kìm: chi phí xây dựng đội lên, nhưng sức mua của khách hàng lại giảm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản yếu vốn có nguy cơ phá sản hoặc buộc phải bán tháo dự án.

Ngân hàng thương mại, vốn là “nguồn máu” của thị trường, sẽ thận trọng hơn trong giải ngân. Họ ưu tiên thu hồi nợ thay vì bơm vốn mới. Điều này càng khoét sâu sự thiếu hụt thanh khoản trên thị trường.

5. Bức tranh tổng thể: Trận sàng lọc thế kỷ

Nếu lạm phát vượt 7% trong năm 2026, bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một chu kỳ sàng lọc khắc nghiệt.

- Nhà đầu tư có tiền mặt, chọn đúng tài sản thật sẽ bảo toàn được giá trị, thậm chí hưởng lợi từ làn sóng “chạy trốn tiền giấy”.

- Nhà đầu tư ôm nợ, ôm tài sản ảo sẽ là những người chịu thiệt hại nặng nhất.

- Thị trường sẽ không sụp đổ toàn diện, nhưng sẽ phân hóa rõ rệt thành hai thái cực: “bất động sản trú ẩn” và “bất động sản đầu cơ chết yểu”.

Bất động sản vẫn là kênh chống lạm phát tốt, nhưng chỉ dành cho những người biết chọn đúng phân khúc và quản trị dòng tiền. Trong kịch bản CPI vượt 7%, niềm tin tiền tệ lung lay, nhưng giá trị thật của đất đai sẽ càng lộ rõ.

Câu hỏi đặt ra không phải là: “Có nên đầu tư bất động sản khi lạm phát cao không?”, mà là: “Bạn đang nắm giữ bất động sản nào, đất thật hay giấy tờ ảo?”.

*) Bài viết là suy đoán, góc nhìn đánh giá của cá nhân mình khi quan sát tình hình kinh tế hiện nay. Các bác cho mình thêm ý kiến đánh giá nhé.