Tâm lý phổ biến cho rằng nhà chung cư chỉ có hao mòn, giảm giá trị theo thời gian, trong khi nhà đất thì “ăn chắc mặc bền”. Tuy nhiên, khi nhìn sâu vào thực tế thị trường bất động sản hiện nay, nhận định này không còn hoàn toàn đúng thậm chí có phần lệch pha với xu thế đô thị hiện đại.

1. Giá trị tài sản gắn liền với vị trí, tiện ích và chất lượng quản lý

Khác với suy nghĩ truyền thống, nhiều dự án căn hộ tại các khu vực trung tâm hoặc có quy hoạch đồng bộ vẫn tăng giá đều đặn sau nhiều năm sử dụng. Lấy ví dụ:

Vinhomes Times City (Hà Nội): Giá căn hộ 2 phòng ngủ thời điểm mở bán năm 2013 khoảng 25 - 35 triệu đồng/m². Hiện tại, giá bán căn hộ Times City đã tăng lên đáng kể, dao động từ 75.9 - 102.2 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn lên tới 112 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào diện tích, loại hình căn hộ và vị trí tòa nhà.

Ecopark (Hưng Yên): Từ một dự án ngoại ô, giá căn hộ tại khu Aqua Bay từng ở mức 17–20 triệu đồng/m² (năm 2016), đến nay giá căn hộ chung cư đã tăng lên đáng kể, có thể từ 45 triệu/m2 đến 85 triệu/m2 với các căn hộ view sông, nhờ hệ sinh thái xanh và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Điểm chung của các dự án này là: chủ đầu tư uy tín, vận hành chuyên nghiệp, cộng đồng cư dân văn minh và vị trí chiến lược. Những yếu tố đó giúp duy trì – thậm chí gia tăng – giá trị căn hộ bất chấp yếu tố “khấu hao” về thời gian.

2. “Mất giá” không phải là đặc điểm cố hữu, mà là hệ quả của lựa chọn sai

Thực tế, những dự án bị coi là “mất giá” thường rơi vào nhóm: Xa trung tâm, hạ tầng kết nối yếu; Thiếu tiện ích nội khu; Chất lượng xây dựng kém, xuống cấp nhanh; Chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ bàn giao, không duy trì dịch vụ hậu mãi.

Điều này hoàn toàn tương tự với nhà đất: một căn nhà trong ngõ sâu, không có sổ đỏ, xuống cấp và dân cư phức tạp thì cũng giảm giá trị theo thời gian.

Do đó, vấn đề không nằm ở loại hình “chung cư” hay “nhà đất”, mà nằm ở cách bạn chọn tài sản.

3. Yếu tố khấu hao là tất yếu nhưng có thể kiểm soát

Trong bất kỳ loại tài sản nào, yếu tố khấu hao tức hao mòn vật lý là không tránh khỏi. Tuy nhiên, với căn hộ chung cư, điều này được kiểm soát tốt hơn nhờ:

- Ban quản lý chuyên nghiệp: thường xuyên bảo trì hệ thống kỹ thuật, thang máy, an ninh, vệ sinh;

- Quỹ bảo trì 2% theo quy định pháp luật giúp chủ đầu tư và cư dân duy trì hạ tầng lâu dài;

- Môi trường sống có tính tổ chức, khác biệt hoàn toàn so với nhiều khu nhà phố tự phát hoặc xây dựng lộn xộn.

Với nhà đất, chi phí sửa chữa, nâng cấp thường cao hơn do chủ nhà phải tự lo từ A đến Z mà chưa chắc đã đồng bộ với khu vực xung quanh.

4. Chung cư vẫn là tài sản tạo dòng tiền ổn định

Nếu không mua để ở, nhiều người lựa chọn đầu tư căn hộ cho thuê và thực tế cho thấy, đây vẫn là kênh tạo dòng tiền khá ổn định, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu thuê cao như:

Gần khu công nghiệp (Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai…): tỷ suất cho thuê đạt 5–7%/năm;

Gần trường đại học, bệnh viện, trung tâm hành chính;

Các quận trung tâm Hà Nội, TP.HCM có lượng chuyên gia nước ngoài lớn (Cầu Giấy, Ba Đình, Thủ Đức, Phú Nhuận…).

Ngay cả trong bối cảnh thị trường trầm lắng giai đoạn 2023–2024, tỷ lệ lấp đầy ở các khu căn hộ cao cấp vẫn duy trì ở mức 80–90%, theo báo cáo của CBRE Việt Nam.

 “Mất giá” chỉ xảy ra với sản phẩm mất giá trị

Nhìn từ thị trường, có thể khẳng định rằng không phải căn hộ nào cũng mất giá và thực tế đang chứng minh điều ngược lại với những dự án chất lượng, vị trí tốt, được quản lý chuyên nghiệp. Ngược lại, những sản phẩm đầu tư dàn trải, thiếu chiến lược, mua theo tin đồn hoặc “lướt sóng” sai thời điểm mới chính là nguyên nhân khiến người mua rơi vào vòng xoáy lỗ vốn.

Chung cư không mất giá nếu bạn chọn đúng. Và nếu mua để ở, giá trị thực sự không nằm ở con số mà ở sự an toàn, tiện nghi, kết nối và chất lượng sống mỗi ngày.

Thị trường bất động sản đang ngày càng hướng tới tính thực dụng và dài hạn. Giá trị không đến từ kỳ vọng, mà từ chất lượng và tính đúng đắn trong lựa chọn.