Đây là một trường hợp tài chính khá “đẹp” so với mặt bằng chung người mua nhà lần đầu tại Hà Nội: vợ chồng sở hữu nhà mặt phố trị giá 20 tỷ, có sổ tiết kiệm 1,2 tỷ, thu nhập đều đặn 200 triệu/tháng, chi tiêu ổn định khoảng 80 triệu, không có nợ vay. Gia đình có hai con nhỏ đang học tại trường quốc tế, cả nhà không hề có khoản vay nào, nghĩa là về cơ bản tài chính rất lành mạnh, nợ bằng không, thu nhập ổn định và có tài sản giá trị lớn đứng tên. Bây giờ, mong muốn của họ là mua thêm một căn nhà hoặc chung cư khoảng 8 tỷ, và câu hỏi đặt ra là: có nên vay ngân hàng không, và vay thì nên chọn thời hạn bao nhiêu năm cho hợp lý.
Bài toán tài chính:
Nếu nhìn một cách sơ bộ, với thu nhập 200 triệu và chi tiêu 80 triệu, mỗi tháng họ còn dư khoảng 120 triệu. Một khoản vay 4 tỷ (tức 50% giá trị căn nhà dự định mua) với lãi suất 10%/năm thì tiền gốc và lãi hàng tháng nếu chọn thời hạn 20 năm sẽ chỉ khoảng 38–39 triệu. Nghĩa là trong bức tranh tài chính của họ, khoản vay này chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập – một con số cực kỳ an toàn. Vấn đề không nằm ở chỗ có đủ khả năng trả hay không, mà là nên chọn cách vay thế nào để vừa linh hoạt, vừa tối ưu chi phí.
Mình đã thử mô phỏng hai kịch bản để bạn ấy so sánh. Nếu vay 4 tỷ trong 20 năm, hàng tháng trả gần 39 triệu, tính ra tổng cộng sau 20 năm sẽ trả khoảng 9,26 tỷ, trong đó riêng tiền lãi chiếm 5,26 tỷ. Con số này hơi “xót” vì lãi chiếm tới hơn một nửa khoản vay ban đầu. Nhưng đổi lại, áp lực trả nợ nhẹ nhàng, gia đình có nhiều dòng tiền dư cho quỹ dự phòng hoặc đầu tư thêm.
Nếu vay trong 10 năm, thì số tiền trả hàng tháng tăng lên khoảng 53 triệu, tức chiếm khoảng 26% thu nhập. Với thu nhập 200 triệu thì con số này hoàn toàn trong khả năng, không gây áp lực đáng kể. Điểm lợi lớn nhất là tổng số tiền lãi phải trả chỉ còn khoảng 2,34 tỷ, tiết kiệm được hơn 3.000 tỷ so với kịch bản vay 20 năm. Vậy nên, nhìn dài hạn thì trả nhanh sẽ có lợi hơn rất nhiều.
Chiến lược hợp lý trong trường hợp này thường không phải chọn hẳn 10 năm hay 20 năm, mà là đăng ký vay theo gói dài – 20 năm – để giữ mức trả hàng tháng thấp, đảm bảo dòng tiền không bao giờ bị căng thẳng, nhưng đồng thời lên kế hoạch trả trước hạn trong vòng 7–10 năm. Các ngân hàng hiện nay đều cho phép tất toán sớm với mức phí thấp, nên bạn hoàn toàn có thể linh hoạt: khi thu nhập tốt thì trả nhanh, khi cần vốn cho việc khác thì duy trì mức trả cơ bản. Cách này vừa đảm bảo an toàn, vừa giúp tiết kiệm lãi đáng kể.
Tóm lại, với trường hợp gia đình bạn này, việc vay ngân hàng để mua thêm nhà hoàn toàn hợp lý. Quan trọng là không nên dùng toàn bộ tiền mặt đang có để trả thẳng 8 tỷ, bởi như vậy sẽ mất đi sự linh hoạt và dự phòng tài chính. Giữ lại ít nhất 1–2 tỷ làm quỹ dự phòng, vay khoảng 4 tỷ, đăng ký kỳ hạn dài nhưng chủ động rút ngắn thời gian trả xuống 7–10 năm. Như thế, gia đình vừa có thêm căn nhà mong muốn, vừa quản trị được rủi ro, lại không chịu áp lực tài chính quá lớn.