Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý kinh tế: giá chung cư liên tục leo thang, nhưng thanh khoản lại suy giảm mạnh. Theo CBRE Việt Nam, giá bán thông thủy trung bình trong quý gần nhất đã lên tới 79 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, tổng lượng tiêu thụ chỉ đạt 9.130 căn, giảm 27%. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ còn 60%, thấp hơn nhiều so với mức 70% năm ngoái.

Tương tự, VARS báo cáo giá trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước – minh chứng cho xu hướng "neo giá" bất chấp thanh khoản cạn kiệt. Đáng chú ý, ở thị trường thứ cấp, giá vẫn tăng, bất chấp không khí giao dịch ảm đạm.

Điều này cho thấy một quy luật "ngược đời": giá không phản ánh nhu cầu thực, mà bị dẫn dắt bởi kỳ vọng, thậm chí thao túng từ một số chủ đầu tư lẫn nhà đầu cơ.

TỪ ĐẠI MỖ ĐẾN CẦU GIẤY: “CUỘC ĐUA 100 TRIỆU/M²”

Khảo sát của Dân trí chỉ ra rằng nhiều dự án mới ở Hà Nội đều mở bán ở mức trên dưới 100 triệu/m². Một dự án ở Từ Liêm chào 130 triệu/m², Việt Hưng vượt 120 triệu/m², còn Cầu Giấy chạm ngưỡng 150 triệu/m² – con số từng chỉ thấy ở TP.HCM hoặc các dự án hạng sang quốc tế.

Câu hỏi đặt ra: Ai đang mua những căn hộ này? Chắc chắn không phải đại bộ phận người dân với thu nhập trung bình 15–20 triệu đồng/tháng. Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank, 2023), tỷ lệ chi trả cho nhà ở an toàn không nên vượt quá 30% thu nhập. Với mặt bằng giá này, một hộ gia đình phải dành 30–40 năm thu nhập mới mua nổi một căn hộ – viễn cảnh bất khả thi.

MÔI GIỚI KHÓC RÒNG: “KHÔNG CÓ GIAO DỊCH, KHÔNG CÓ CƠM ĂN”

Nếu như trước đây môi giới bất động sản là nghề "ngồi mát ăn bát vàng", thì nay, nhiều người trong nghề thừa nhận “không có giao dịch, đồng nghĩa không có thu nhập”.

Anh Nguyễn Thành – chủ một sàn môi giới tại Hà Nội – thẳng thắn: “Người dân cần nhà, nhưng giá quá cao. Họ chờ đợi, nghe ngóng, thay vì xuống tiền. Môi giới như chúng tôi thu nhập từ hoa hồng, giao dịch không có thì coi như ngồi không”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, nguồn cung sơ cấp dưới 60 triệu/m² gần như biến mất. Điều này đồng nghĩa phân khúc dành cho người thu nhập trung bình – vốn là nhu cầu thực – đã bị xóa sổ khỏi thị trường. Hậu quả: thanh khoản rơi tự do, môi giới rơi vào khủng hoảng, còn giấc mơ an cư của số đông bị đẩy lùi xa.

THỊ TRƯỜNG “MẤT CÂN BẰNG”: LỢI NHUẬN NGẮN HẠN, RỦI RO DÀI HẠN

Bà Đỗ Thu Hằng – Savills Hà Nội – cảnh báo rằng thị trường đang lệch hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực bị bỏ rơi. Nhà đầu tư vẫn lao vào với kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng “kỳ vọng lợi nhuận cần cân nhắc kỹ”, bởi thanh khoản yếu khiến khả năng thoái vốn gặp rủi ro lớn.

Kinh tế học gọi đây là hiện tượng "bong bóng tài sản" (asset bubble): giá tăng vì tâm lý và đầu cơ, không phải nhu cầu thực. Nếu không sớm điều chỉnh, Hà Nội có thể lặp lại kịch bản khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2010–2012, khi giá sụp đổ, dự án bỏ hoang, và nợ xấu ngân hàng phình to.

AI ĐANG TRẢ GIÁ?

Người dân: Bị loại khỏi thị trường, giấc mơ an cư xa vời.

Môi giới: Thu nhập teo tóp, nhiều người bỏ nghề.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ: Có nguy cơ mắc kẹt trong những tài sản “kém thanh khoản”.

Chính quyền: Đối diện sức ép xã hội ngày càng lớn khi nhà ở xã hội thiếu trầm trọng.

Trong khi đó, nhóm chủ đầu tư lớn vẫn tiếp tục hưởng lợi từ việc “đẩy giá” và neo thị trường ở ngưỡng cao.

KẾT LUẬN: THỊ TRƯỜNG CẦN “CÚ SỐC CUNG”

Hà Nội đang đứng trước một ngã rẽ: hoặc tiếp tục thả nổi giá và để thị trường tự điều tiết – với rủi ro bong bóng vỡ; hoặc Nhà nước phải có chính sách mạnh mẽ hơn về quỹ đất, tín dụng ưu đãi, và phát triển nhà ở xã hội.

Bởi lẽ, bất động sản không chỉ là “một loại hàng hóa” – mà còn là nền tảng an sinh xã hội. Và khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân, thị trường không còn lành mạnh, mà trở thành sân chơi của số ít, và nỗi đau của số đông.

Nguồn: Bất động sản Thời đại